На данный момент действуют правила пользования жилым помещением, утвержденные кабинетом министров. Утратят свою силу они в марте 2022 года. После этого в силу вступят новые правила, содержащиеся в приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (далее Минстроя РФ) № 292/пр.

Изменение законодательства 

Правила пользования жилыми помещениями утверждены постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 года № 25, но 6 сентября премьер-министр подписал постановление № 1498, в котором указано, что данные правила утрачивает свою силу с 1 марта 2022 года. 

Данные правила сменил приказ Минстроя РФ от 14 мая 2021 года № 292/пр, в  

котором прописана новая редакция правил пользования жилищным фондом. Некоторые правила изложены в новой формулировки, но общий принцип и требования к собственникам и нанимателям остался прежним. 

Приказ № 292/пр, соответствует требованиям Жилищного кодекса РФ и всех нормативно-правовых документов. Управляющие организации используют данные правила в своей работе. Разберемся, что изменилось в существующих правилах и какие добавили.

Требованиями ко всем жителям квартир 

В разделе «Общие положения» новых правил содержится всего два пункта. Первый пункт закрепляет обязанность всех пользователей жилого помещения соблюдать права и интересы проживающих граждан и требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и экологических норм. 

Второй пункт закрепляет список тех, кто может пользоваться жилищным фондом. Нормы полностью соответствуют старым правилам, изменилась лишь формулировка. 

Пользоваться жилым помещением вправе: 

• наниматель жилого помещения и члены его семьи − по договору найма, социального найма, найма жилищного фонда социального использования или найма специализированного жилого помещения; 
• собственник жилого помещения и члены его семьи;
• иные лица, пользующиеся жилым помещением на законных основаниях.

Из новых правил убрали пункты, содержащие информацию о том, какое помещение может быть признано жилым и для чего оно может быть использовано. 

Договор социального найма 

Раздел 2 приложения к приказу Правительства РФ № 292/пр описывает правила пользования жилым помещением по договору социального найма. Данный раздел не изменился.

Право пользования жилым помещением по договору социального найма возникает на основании договора, заключенного в письменном формате и оформленного в соответствии с Типовым договором, утвержденным постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года № 315. Наниматель по договору приобретает право на пользование не только квартирой, но и общим имуществом, в соответствии с частью 2 статьи 61 Жилищного кодекса РФ. 

Наниматель имеет право, согласно разделу 2 пункту 5 Правил № 292/пр: 

• с согласия в письменной форме членов своей семьи вселить в квартиру других граждан; 
• запретить вселение, если после вселения граждан общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы, установленной органом местного самоуправления в соответствии с частью 5 статьи 50 Жилищного кодекса РФ.
• без согласия остальных членов семьи и согласия наймодателя вселять в квартиру к родителям их несовершеннолетних детей; 
• передавать с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов семьи часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда − все жилое помещение в поднаём;
• разрешить по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членам его семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное временное проживание другим гражданам; 
• с согласия в письменной форме наймодателя и членов семьи обменять квартиру на другую, предоставленную по договору социального найма; 
• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;
• иные права, предусмотренные законодательством и договором социального найма жилого помещения.

В пункте 6 Правил № 292/пр прописаны обязанности пользователя жилого помещения по договору социального найма. Жители должны использовать жилое помещение по назначению, учитывать права и интересы соседей, содержать в сохранности помещения и оборудования в нём, не допускать порчу квартиры и общедомового имущества, платить за жилищно-коммунальные услуги (далее ЖКУ) с момента заключения договора социального найма, предоставлять доступ в квартиру представителям органов ГЖИ и выполнения ремонтных работ. 

Договор найма специализированного жилья 

Пользоваться специализированным жилфондом наниматель может на основании договора, заключенного в письменной форме и оформленного в соответствии с типовыми договорами найма специализированных жилых помещений, согласно пункту 8 Правил № 292/пр. Все права нанимателя определяются в договоре в соответствии с частью 3 статьи 100 Жилищного кодекса РФ. Наниматель использует квартиру для временного проживания в связи с работой, прохождением службы, обучением, назначением на государственную или выборную должность. 

Специализированное жилье предоставляется гражданам в связи с проведением капитального ремонта и реконструкции их дома, утратой квартиры в результате обращение взыскания на это помещение, признанием жилого помещения непригодным для проживания в результате чрезвычайной ситуации, при необходимости в социальном обслуживании или защите, а также детям-сиротам, переселенцам и беженцам. 

Данная категория нанимателей обязана соблюдать права соседей, поддерживать порядок, ремонтировать помещение и платить за ЖКУ. Список обязанностей соответствует обязанностям других нанимателей. Он использует общее имущество многоквартирного дома. Единственное отличие это то, что жители специализированного фонда не могут обменивать свои квартиры или передавать их в поднаём. 

Новые пункты о праве собственности и сдаче квартир в аренду 

В разделе 4 Правил №292/пр прописаны правила пользования жилым помещением собственниками. В правила внесены новые пункты, например, право собственности на жилое помещение в МКД возникает с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено законодательством. 

В этом разделе прописано право сдать жилое помещение на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или договора аренды, согласно части 2 статьи 30 Жилищного Кодекса РФ. 

Обязанности собственника жилого помещения прописаны в пункте 16 раздела 4 Правил № 292/пр и идентичны с существующим:

• использовать помещение по назначению и в пределах установленных законодательством;
• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• соблюдать права и  интересы соседей;
• нести расходы за содержание общего имущества МКД;
• формировать фонд капитального ремонта;
• своевременно платить за ЖКУ. 

Согласно п. 18 Правил № 292/пр, дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника несут солидарную с ним ответственность по его обязательствам, в том числе по оплате ЖКУ. 

Договор простого найма и договор найма помещения жилищного фонда социального использования 

В приказе появились два новых вида пользования жилыми помещениями − 

по договору простого найма и договору найма жилищного фонда социального использования. 

Раздел о договорах найма жилого помещения содержит всего два пункта. Договор заключается в соответствии с требованиями главы 35 Гражданского Кодекса РФ. Права и обязанности таких нанимателей прописываются в договоре с собственником с учётом требований статьи 17 Жилищного Кодекса РФ и пункта 1 Правил № 292/пр. 

Раздел о пользовании жилым помещением по договору найма жилфонда социального использования более объёмный. Помещения социального использования предоставляются в соответствии с гл. 8.2 ЖК РФ, например, пожилым людям или инвалидам. Это жильё в специализированных домах с комплексом служб социально-бытового и медицинского назначения. 

Как и другие наниматели, жители таких помещений могут пользоваться общим имуществом МКД и имеют права, схожие с правами нанимателей квартир по договору соцнайма. Они могут вселять к себе членов семьи, других граждан или запретить такое вселение, а также предоставить квартиру в безвозмездное пользование временным жильцам.

При этом, в отличие от квартир, предоставленных по договору социального найма, жильё социального использования нельзя передать в поднаём или обменять, согласно пункту 21 Правил № 292/пр. 

В соответствии с частью 1 статьи 91.7 Жилищного Кодекса РФ, наниматели таких квартир обязаны, как и другие группы пользователей жилья, соблюдать права и интересы соседей и обеспечивать сохранность помещения, не допускать его порчу или причинение вреда общему имуществу собственников. Жители квартир социального использования должны их ремонтировать, вносить плату за ЖКУ с момента заключения договора и допускать в помещение представителей органов надзора. 

На заметку 

Правила, которые вступят в силу с 1 марта 2022 года не сильно отличаются от существующих. Они лишь уточняют, дополняют нормы или даже сокращают требования.

Из новых правил убрали раздел о найме жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Одни из самых важных дополнения касаются жителей квартир, предоставленных по договорам социального найма и социального использования, которые запретят вселение людей если площадь на одного проживающего будет меньше установленной нормы. Также ведомство поставило запрет на передачу в наём или обмен квартир, которые граждане получили по договорам найма жилья социального использования и специализированного жилого фонда. 

В Правилах № 292/пр по-прежнему прописаны важные для управляющих организаций нормы: собственники и наниматели обязаны платить за ЖКУ, соблюдать права соседей, не должны портить или причинять вред общему имуществу МКД и проводить несогласованное переустройство. 

Управляющие организации и товарищества собственников жилья могут ссылаться на правила № 25, а после – на пункты Правил № 292/пр при работе с жителями антисанитарных квартир, нарушителями покоя соседей, собственниками самовольно переустроенных помещений и должниками за ЖКУ.