Согласно статьи 161 Жилищного Кодекса РФ, управляющая организация должна выполнять перечень работ и услуг, обеспечивающий надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома.
Порядок оказания услуг и выполнения работ, которые обеспечивают такое содержание многоквартирного дома, определяется Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2013 года № 290.
Документ содержит минимальный перечень работ и услуг, который должен выполняться в многоквартирном доме. Этот перечень является основой для составления договора управления.
Минимальный перечень работ и услуг и периодичность его выполнения должны быть отражены:
- для управляющей организации – в договоре управления многоквартирным домом;
- если дома находится на непосредственном управлении – в решении собрания собственников помещений;
- для ТСЖ, ЖК и ЖСК – в Уставе;
- если домом управляет застройщик – в решении застройщика.
Состав перечня работ и услуг определяется в зависимости от особенностей конкретного дома: конструктивных элементов, наличия и состава инженерных систем, наличия земельного участка, природно-климатических условий, в которых расположен дом.
Можно изменить наименование работы или услуги, если для их выполнения требуются специальные технологии, но цель и результат выполнения работы или оказания услуги должны быть достигнуты.
Периодичность выполнения работ и оказания услуг определяется согласно требованиям законодательства, но по согласованию сторон можно участить определенные работы и услуги.
Необходимо заранее готовить предложения по выполнению тех или иных работ и услуг и капитального ремонта. Кроме того, нужно своевременно предоставлять информацию, которая подлежит обязательному раскрытию, об оказании услуг и выполнении работ.
Инвентарь, который будет использоваться, должен иметь все необходимые документы и соответствовать требованиям законодательства..
Работы в отношении внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем осуществляются только специализированными организациями, с которыми заключается договор.
Отчёты о выполнении работ отражаются в специальных актах, которые становятся частью технической документации многоквартирного дома.
Формирование перечня работ и услуг
Сначала необходимо составить проект такого перечня и предоставить его собственникам помещений для утверждения. Такой проект составляет управляющая организация, ТСЖ, ЖСК или ЖК. Если дом находится на непосредственном управлении – то один из собственников.
Можно включать работы и услуги, которые не входят в минимальный перечень. Обязательно нужно указать объёмы, стоимость, периодичность и график оказания услуг и выполнения работ.
Чтобы подтвердить, что работы или услуги действительно необходимы, нужно предоставить акт обследования технического состояния дома или заключения экспертных организаций, где будет информация о неисправностях, повреждениях или дефектах.
Реализация перечня работ и услуг
Управляющая организация обязана организовать оказание услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем, который был утверждён решением собрания собственников помещений.
Управляющая организация может выбрать оказывать ли услуги самостоятельно или привлекать сторонние организации, с которыми будут заключены договоры оказания услуг и выполнения работ. Для сторонних исполнителей необходимо подготавливать задания по ремонту и содержанию общего имущества.
В обязательном порядке заключаются договоры с организациями, которые выполняют работы по надлежащему содержанию систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем
Выбор исполнителей может быть организован на конкурсной основе, в таком случае необходимо подготовить конкурсную документацию.
Управляющая организация заключает с собственниками и пользователями помещений договоры, которые содержат условия предоставления коммунальных услуг.
Чтобы предоставлять собственникам коммунальные услуги, управляющая организация заключает с ресурсоснабжающими организациями договоры энергоснабжения, теплоснабжения, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения и поставки газа.
Кроме того, нужно заключить договоры на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем.
Управляющая компания может заключать иные договоры, которые будут помогать достижению целей управления многоквартирным домом и обеспечению безопасности и комфорт.
Управляющая организация должна осуществлять контроль за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества исполнителями этих услуг и работ;
- документально оформлять акт приёма услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества;
- документально оформлять факты выполнения услуг и работ ненадлежащего качества в актах установления таких фактов;
- вести претензионную и исковую работу при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.
Контроль собственников
Управляющая организация должна обеспечить собственникам помещений в многоквартирном доме контроль за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом.
Собственники имеют право получать отчёты об исполнении обязательств с периодичностью, которая установлена решением собрания и договором управления.
