В Гражданском Кодексе РФ появились новые статьи о недвижимости. В них прописано, что относится к общему имуществу и как пользоваться чужим земельным участком. 

Недвижимость и права собственности на неё 

С 1 сентября 2022 года появились две главы о недвижимости – 6.1 и 17.1. Они введены в действие Федеральными законами от 21 декабря 2021 года № 430-ФЗ и от 28 июня 2022 года № 185-ФЗ. 

«Это своего рода систематизация норм и наведение порядка в законодательстве о недвижимости. В первой главе предлагается описание основных объектов недвижимости, правила их возникновения, изменения и так далее», — пояснил нововведение в Гражданский Кодекс РФ председатель Комитета по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников. 

Здание может появиться путём разделения другого объекта или объединения нескольких 

Глава 6.1 Гражданского Кодекса РФ «Недвижимые вещи» содержит четыре новых главы и даёт перечень того, что относится к недвижимости. Это земельный участок, построенные здания и сооружения, помещения и машино-места. 

Согласно статьи 141.2, земельный участок – это часть поверхности земли с определёнными границами. 

Помещение – это обособленная часть здания или сооружения: в зависимости от назначения жилая или нежилая, в соответствии с частью 1 статьи 141.4. 

В здании или сооружении не может быть меньше двух помещений. Согласно части 2 статьи. 141.3, здания могут появиться путём раздела другого здания или комплекса или объединения нескольких недвижимых объектов. Одно здание могут образовать два смежных дома и паркинг. Это позволит собственникам в таких домах вместе заниматься управлением многоквартирным домом, содержать сети и придомовую территорию. 

При разделении недвижимости с обременением его получает каждый образованный в итоге объект 

Согласно части 3 статьи 141.4, новые помещения могут появиться в зданиях после реконструкции, перепланировки или раздела других помещений, машино-мест. Создавать их в недостроях запрещено. 

Если недвижимая вещь появляется в результате раздела объекта с обременением, то такое обременение сохраняется и для нового объекта. Например, если два дома с одним двором решили разделить участки, а на нём установлен публичный сервитут, то такой сервитут сохраняется для обоих новообразованных дворов, в соответствии с частью 2 статьей 141.5. 

При регистрации права на помещение или машино-места такое право на дом в целом прекращается 

В новой главе 17.1 Гражданского Кодекса РФ прописаны правила возникновения прав собственности на объекты недвижимости. По умолчанию такое право на здание, сооружение, недострой, помещение или машино-место получает владелец земельного участка, где они расположены. Лицо, получившее право построить объект на муниципальной или государственной земле, является собственником такой недвижимости. 

Если в Едином Государственном Реестре Недвижимости регистрируется право на какое-то помещение или машино-место в здании, то, согласно части 1 статьи 287.2, право собственности на здание в целом прекращается. Например, застройщик перестаёт владеть новостройкой и общим имуществом в день, когда первый собственник зарегистрирует в Росреестре своё право на квартиру. 

Собственник объекта на чужом земельном участке имеет право доступа к своей недвижимости 

Собственник недвижимости на чужой земле вправе пользоваться участком в соответствии с законом или договором, который он заключил с землевладельцем, в соответствии с частью 1 статьи 287.3. 

Если нормативно-правовой акт или договор не даёт права пользования чужим участком, то владелец недвижимости имеет только доступ к ней, а также право распоряжаться своим имуществом, в том числе снести его, согласно части 3 статьи 287.3. 

Если объект находится на государственной или муниципальной земле, то собственник недвижимости вправе потребовать передать ему право владеть или пользоваться участком. 

Самостоятельные части общего имущества можно передать в пользование другим лицам 

В статье 290, части 2 статьи 287.5, законодатели прописали, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности: 

• общие помещения многоквартирного дома – технические этажи, чердаки, технические подвалы; 
• несущие и ненесущие конструкции; 
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения; 
• земельный участок. 

В статье 141.4 прописано, что к общим относятся помещения в здании, которые нужны для обслуживания других помещений. Они не являются самостоятельными недвижимыми объектами, если не могут использоваться обособленно, самостоятельно. 

Если по своим характеристикам общее имущество можно использовать самостоятельно, его можно передать в пользование другим лицам. Для этого требуется решение общего собрания собственников: кворум составляет не менее ⅔ от всех голосов в здании. Также передача части общего имущества в пользование не должно нарушать интересы собственников, в соответствии с частью 7 статьи 287.5. 

Согласно части 2 статьи 287.4, владельцу машино-места, как и помещения, принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в здании. Собственники в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю или передавать её кому-либо. При переходе права собственности на помещение или машино-место вместе с ним к новому владельцу переходит и доля в общем имуществе. 

За бесхозяйное отношение к имуществу с торгов могут быть проданы помещения и машино-места 

В статье 287.7 указано, что если собственник использует своё помещение не по назначению, нарушает права и интересы соседей, бесхозяйно его содержит, то надзорное ведомство или орган местного самоуправления вправе потребовать от него устранить нарушения, в том числе провести ремонт. 

В случае, когда нарушитель на предупреждение не отреагирует, то органы власти вправе обратиться с иском в суд, а тот – принять решение о продаже недвижимости с торгов. Бывшему собственнику выплатят вырученные после продажи деньги, удержав из них судебные расходы. Это правило касается жилых помещений и машино-мест, в соответствии с частями 2, 3 статьи 287.7.