Мы стараемся писать обо всех интересных делах в сфере управления МКД, которые разбирает Верховный суд РФ. Сегодня поговорим о взыскании долгов за жилищно-коммунальные услуги, расчётах за коммунальные ресурсу на содержание общего имущества и праве жителей на земельный участок под домом. 

Взыскание задолженности за ЖКУ с членов семьи собственника квартиры 

Управляющая организация обратилась в суд с иском к собственнику квартиры и двум членам его семьи, чтобы взыскать с них долг за жилищные и коммунальные услуги на 65 000 рублей. Суды трёх инстанций удовлетворили требования управляющей организации и установили, что выплатить долг семья должна солидарно. 

Но Верховный суд России, куда собственники обратились с жалобой, не согласился с коллегами из нижестоящих инстанций. Он указал, что: 

• владелец помещения и члены его семьи исполняют солидарную обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, согласно части 3 статьи 31, статьи 153 Жилищного Кодекса РФ; 
• оплачивать содержание жилого помещения и взносы на капремонт должен только его собственник, в соответствии со статьей 30 и 158 Жилищного Кодекса РФ  и статьи 210 Гражданского Кодекса РФ. 

Исходя из положений норм жилищного законодательства и пункта 29 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, нельзя переложить бремя таких расходов на членов семьи владельца жилого помещения, проживающих совместно с ним. Верховный суд РФ отменил прежние решения и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию (определение ВС РФ от 02.05.2023 № 4-КГ23-11-К1). 

Расчёт платы за КР на СОИ по электроэнергии в отсутствие общедомового прибора учёта 

О корректности расчётов платы за электроэнергию, потреблённую на содержание общего имущества, спорили РСО и товарищество собственников жилья. Поставщик ресурса обратился в суд, чтобы взыскать задолженность в 31 000 рублей. ТСЖ считало, что РСО неправильно вело расчёты – при начислениях включала в площадь общих помещений чердак и подвал. 

Суды трёх инстанций пришли к выводу, что поставщик электроэнергии всё делает правильно: использует корректные данные по площади и норматив, поскольку в доме нет соответствующего общедомового прибора учета. 

ТСЖ подало жалобу в Верховный суд России, и тот поддержал товарищество: в формуле для исчисления норматива уже учтены расходы электрической энергии на освещение чердаков и подвалов. Если их ещё раз включить в расчёт, это приведёт к завышению платы и неосновательному обогащению РСО. 

ВС РФ вернул дело на рассмотрение в суд первой инстанции, указав пересчитать сумму долга без учёта подвала и чердака. В итоге вместо 31 000 с ТСЖ взыскали 11 000 рублей. 

Признание постройки на придомовой территории МКД самовольной 

Муниципалитет обратился в суд с требованием к собственнику снести двухэтажную постройку на придомовой территории многоквартирного дома. Владелец отказывался это делать, ссылаясь на то, что получил согласие общего собрания собственников на реконструкцию гаража в офис. Он подал встречный иск, требуя, чтобы орган местного самоуправления признал его право на недвижимость. На момент разбирательства здание было построено на 60%. 

Суды несколько раз рассматривали дело и принимали разные решения: постройку то признавали самостроем, то законным объектом. В итоге спор попал в Верховный суд России. 

ВС РФ указал, что одним из признаков самовольной постройки является возведение строения на земельном участке, не предоставленном собственнику в установленном порядке. 

Офис занимает часть земельного участка под МКД, поэтому из-за постройки размер общедомового имущества уменьшается. Следовательно, владелец бывшего гаража должен был получить согласие всех собственников помещений в доме, но он этого не сделал. 

Верховный суд России указал, что для эксплуатации спорного объекта можно установить сервитут на землю под ним или получить согласие всех собственников на ОСС. В ином случае постройка считается самовольной. Дело было отправлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию. 

Формирование земельного участка под МКД и право застройщика на его продажу 

Застройщик, в собственности которого находился земельный участок, возвёл на нём многоквартирный дом. До сдачи МКД в эксплуатацию он продал часть земли. Собственники квартир, получив помещения по актам, обратились в суд с требованием признать сделку незаконной: земля должна быть передана в состав общего имущества. 

Суды трёх инстанций отказали истцам, ведь им никто не мешал пользоваться участком. Договоры, заключённые истцами с застройщиком, предусматривали передачу им квартир, а не земли под домом. На момент продажи она находилась в собственности ответчика. 

Владельцы квартир подали жалобу в ВС РФ, который встал на их сторону. Суд указал, что земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства принадлежит собственникам. Его границы и размер определяются в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов.

Из-за раздела и продажи части земли площадь участка под спорным МКД значительно ниже минимальных нормативов, необходимых для содержания, эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома, включая размещение открытой парковки, объектов озеленения и благоустройства. 

На застройщике изначально лежала обязанность передать участок в общую долевую собственность, он не имел права распоряжаться землёй в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на рассмотрение в первую инстанцию. В результате 20 сентября иск владельцев помещений к застройщику удовлетворён полностью. 

Включение общих помещений в конкурсную массу при банкротстве собственника здания 

Также летом ВС РФ разобрал спор об общем имуществе в многофункциональном здании с апартаментами. Застройщик, который его возвёл, обанкротился, и управляющий включил в конкурсную массу для продажи индивидуальный тепловой пункт. Помещение продали за 351 000 рублей. 

С такой ситуацией не согласились владельцы апартаментов в здании, и образованное ими ТСН обратилось в суд с иском. Товарищество требовало исключить ИТП из имущества, которое выставлено на торги из-за банкротства застройщика, и признать результаты его продажи недействительными. Компания безвозмездно передала ТСН помещение, о чём были составлены договор и акт приёмки. 

Суд первой инстанции заявление удовлетворил, поскольку индивидуальный тепловой пункт относится к объектам жизнеобеспечения. Его нельзя реализовать на торгах в составе имущества должника. 

Но апелляция и кассация заняли противоположную позицию. Поскольку в ЕГРН помещение записано как собственность банкрота, то в отсутствие решения ОСС именно застройщик являлся правообладателем. К тому же инстанции посчитали, что ТСН не имеет никаких вещных прав в отношении ИТП. 

Верховный суд РФ, куда пожаловалось товарищество, не согласился с коллегами, поскольку: 

• несмотря на запись в ЕГРН о застройщике как владельце помещения, ИТП фактически принадлежит собственникам, это общее имущество;  
• ТСН имеет право защищать имущественные интересы собственников – это прямо следует из Устава товарищества и положений статьями 135, 138 Жилищного Кодекс РФ. 

В итоге ВС РФ отменил решения апелляционного и кассационного судов и поддержал позицию первой инстанции.