Перечень мероприятий по капитальному ремонту определяется региональной программой субъекта Российской Федерации и размером установленного взноса для многоквартирного дома. Контролирующие инстанции обеспечивают использование этих средств строго по назначению. Узнайте, разрешается ли финансировать монтаж или замену общедомовых приборов учёта за счёт средств фонда капремонта.

Список мероприятий по капитальному ремонту МКД согласовывается владельцами помещений на ОСС

Госжилнадзор Ленинградской области проверил одно ТСЖ и выяснил, что деньги со счёта для капремонта потратили не по назначению.

На эти средства ТСЖ заменило два общедомовых прибора учёта, отремонтировало небольшую часть крыши (меньше 30%) и утеплило швы между блоками.

Хотя работы согласовали на общем собрании собственников (ОСС), проверяющие решили, что деньги на них нельзя было брать со специального счёта капремонта. Они посчитали, что это был текущий ремонт, а не капитальный, и такие траты из фонда капремонта (ФКР) незаконны. Из-за этого ТСЖ пришлось вернуть 670 тысяч рублей.  

ТСЖ не согласилось с этим решением и подало иск в суд (дело № А56-84934/2023). ТСЖ настаивало, что собственники на ОСС сами вправе решать, как тратить деньги ФКР и что считать капремонтом.

Если квартиры в доме находятся на спецсчёте, то жильцы могут договориться и сделать капремонт в любое удобное для них время

Суд определил, что в протоколе ОСС содержится информация о согласовании перечня работ, а также об утверждении максимальной стоимости по каждой из них. Руководствуясь этими решениями, ТСЖ заключило договоры с подрядными организациями, подписало акты выполненных работ и произвело оплату капитального ремонта за счёт средств капремонта.

В статье 44 Жилищного Кодекса РФ говорится, что собрание собственников — это орган, который управляет многоквартирным домом. На таком собрании решают вопросы о ремонте общего имущества, размере взносов и способе накопления денег на капремонт.  

По статье 189 ЖК РФ, собственники могут в любое время принять решение о капремонте дома — по предложению управляющей организации, ТСЖ или по своей инициативе.  

Согласно статье 36.1 ЖК РФ, деньги, собранные на капремонт, принадлежат собственникам.

Суд, руководствуясь указанными нормами законодательства и установленными обстоятельствами, не обнаружил доказательств нецелевого использования средств ТСЖ и отменил предписание как неправомерное. 

ГЖИ утверждала, что работы по замене общедомового прибора учёта и ремонту части крыши (менее 30% общей площади) не являются капремонтом, однако суд отклонил этот довод. 

По мнению суда, такая позиция противоречит положениям части 1 и 2 статьи 166 Жилищного кодекса РФ, а также статье 11 областного закона Ленинградской области № 82-оз от 29.11.2013. Апелляционная инстанция поддержала это решение.

Использование денег со спецсчёта допускается только для финансирования работ, определённых ЖК РФ и региональными законами

Госжилнадзор подал жалобу в кассационный суд, заявив, что спорные работы – не капремонт. Если считать иначе, это нарушает пункты 3.1 и 3.2 ГОСТ Р 56535-2015. Суд напомнил, что владельцы квартир сами оплачивают содержание дома, а капремонт делается за счёт денег из Фонда капремонта или других разрешённых источников (ст. 39 и 158 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 174 Жилищного кодекса РФ, средства, находящиеся на специальном счёте, разрешается расходовать исключительно на определённые цели: либо на их прямое назначение, либо на погашение целевого кредита. При этом использовать накопленные денежные средства допускается только на те виды работ, которые перечислены в части 1 статьи 166 ЖК РФ.

К таким работам относятся, в частности, ремонтные работы, связанные с:

− ВДИС, включая системы электроснабжения, теплоснабжения, 

− Газоснабжением, водоснабжением и водоотведением;

− Лифтовыми шахтами и вышедшего из строя оборудования;

− Кровлей и внешними стенами здания;

− Подвалами, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома;

− С фундаментом здания.

В части 2 статьи 166 Жилищного кодекса РФ сказано, что список услуг может быть расширен. В него могут добавить:  

— утепление фасадов,  

— переделку крыши (из невентилируемой в вентилируемую),  

— установку общедомовых счётчиков (ОДПУ)  

— и другие работы.  

Кроме того, установка общедомовых счётчиков за счёт фонда капитального ремонта разрешена региональными законами. Например, в Ленинградской области это прописано в статье 11 закона № 82-оз от 

29.11.2013.

Суд пояснил, что капитальный ремонт включает в себя:

Ремонт крыш, фасадов и стыков панельных домов, если заменяется или восстанавливается до 50% конструкции (п. 3 Приложения № 8 к Правилам № 170).

Если же объем работ составляет не более 30% от ремонтируемой части здания, то это считается текущим ремонтом (п. 3.1 ГОСТ Р 56535-2015).

В данном случае заменили два общедомовых прибора учёта (ОДПУ), а ремонт крыши был небольшим — менее 30% площади. Поэтому это считается текущим ремонтом, а не капитальным. Замена приборов учёта входит в обязательный перечень работ (№ 290), которые оплачиваются за счёт установленных взносов.

Кассационный суд признал требование жилищной инспекции законным и отменил предыдущие решения. Верховный Суд РФ отказался пересматривать дело (определение от 23.01.2025 № 307-ЭС24-23197).

Важно, чтобы УО и ТСЖ четко разделяли текущий и капитальный ремонт МКД и корректно их планировали

Из приведённого примера ясно, что управляющие организации и ТСЖ нередко путают понятия текущего и капитального ремонта. Это недопонимание становится причиной судебных споров и вынуждает возвращать выделенные средства обратно на специальный счёт.

Минстрой РФ в письме от 27.02.2018 № 7026-АС/08 объяснил разницу между видами ремонта:

Текущий ремонт (ТР) – это исправление небольших поломок, которые обнаруживаются при обычном использовании дома. Также сюда входят регулярные работы для защиты конструкций от износа. При этом объем ремонта не должен превышать 30% от ремонтируемого объекта.

Капремонт – это серьёзный ремонт дома, при котором восстанавливают основные части здания (например, крышу, фундамент, коммуникации). При этом заменяют или обновляют больше половины конструкции или системы.

УО и ТСЖ должны регулярно осматривать общее имущество дома (например, крышу, подвал, фасад) весной и осенью. Все найденные проблемы нужно записывать в акты.

Это поможет:

1. Правильно рассчитать, сколько денег нужно на текущий ремонт.

2. Подготовить список вопросов для ОСС, включая капитальный ремонт.