ЖК РФ предлагает собственникам целых три варианта для осуществления управления многоквартирным домом.
В соответствии с законодательством это может быть:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- создание жилищного кооператива или товарищества собственников жилья;
- введение в деятельность управляющей организации.
Последний вариант предполагает создание юридического лица, организационно-правовая форма которого была бы независимой. По сути, в рамках данного мероприятия можно использовать как частное, так и муниципальное предприятие, сюда же относятся частные предприниматели, с которыми может быть подписан договор управления.
Для выбора управляющей организации собираются собственники помещений в доме – такое мероприятие именуется общим собранием собственников – ОСС. Альтернативой может стать открытый конкурс, на котором будет выбрана единственная управляющая организация для управления МКД. Результатом становится решение большинством количеством голосов от общего числа тех, кто принимал участие в собрании.
Если на ОСС сразу ставится дополнительный вопрос о необходимости утвердить договор управления многоквартирным домом, то собственники обязаны обратить свое внимание, в первую очередь, на условия того договора, который предлагается им потенциальными представителями управляющих организаций. Каждый собственник имеет полное право отдать свой голос «против» конкретного договора, а также внести определенные предложения как в целом, так и под конкретным пунктам, если он с ними не согласен.
На какие моменты следует обратить внимание
Всего выделяют два основных направления, на которые следует сделать акцент в обязательном порядке:
- На общем собрании собственников следует утвердить тот перечень услуг, который будет предоставляться по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном доме, а также, оплату за выполненные работы. Из нее выделяется фиксированный размер вознаграждения управляющей организации, который последняя станет взимать от поступивших от жителей платежей, в том числе за ремонт и содержание. Обычно данная цифра составляет не более 20%.
- В обязательном порядке в договоре должен быть прописан алгоритм выполнения контролирующих мероприятий, которые позволили бы отслеживать деятельность управляющей организации и ее соответствие составленному ранее договору. В идеале следует сразу прописать конкретную периодичность проведения проверок и предоставления отчетов с непосредственным участием Совета дома и др.
При необходимости те, кто проживают в конкретном многоквартирном доме, вправе самостоятельно осуществлять контролирующие мероприятия по отношению к обязательствам компании по договору. Для этой цели, как уже упоминалось ранее, должен быть выбран особый орган – Совет дома, представители которого могли бы подвергнуть тщательной проверке выполненные услуги и их соответствие договору управления.
Совет многоквартирного дома должен, в свою очередь, изначально избрать председателя, для чего последнему выдается доверенность и передается право на подпись актов приемки оказанных услуг, фиксации нарушений нормативов качества и др.
Также следует учитывать, что на основании той доверенности, которая выдается собственниками помещений, председатель Совета наделяется правом выступать от имени собственников помещений в МКД в суде, являясь, таким образом, представителем всего ОСС и ведя дела о ненадлежащем выполнении управления домом и предоставлении коммунальных услуг.
Традиционно в типичных договорах управления МКД присутствует условия о том, что любые разногласия и споры в процессе сотрудничества могут быть разрешены посредством ведения переговоров или путем направления претензий лично с подпиской или заказным письмом. Если такой подход по каким-либо причинам не позволяет решить проблему, то собственники помещений в жилом многоквартирном доме имеют полное право обратиться в вышестоящие инстанции, начиная от Государственной жилищной инспекции и заканчивая судом.
Опять же, собственники наделяются правом собрать внеплановое ОСС для того, чтобы решить таким образом вопрос о возможности досрочно расторгнуть договор управления с действующей управляющей организацией, что позволяет сделать п. 8.2. ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
На основании действующего законодательства любой из собственников наделяется правом непосредственно принимать участие в работах, определенных специальным перечнем и касающихся содержания и текущего ремонта в доме. От всех представителей ОСС без исключения зависит определение стоимости конкретных работ, возможность передачи общего имущества дома и решение прочих вопросов.
