Решение общего собрания собственников (далее ОСС) может быть признано недействительным по различным причинам, согласно части 1 статьи 181-3 Гражданского Кодекса РФ, если его таким признает суд или вне зависимости от решения суда.

Последствия признания решения недействительным зависят от серьёзности нарушений. Решения подразделяются на ничтожные и оспоримые.

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что оно ничтожно.

Оспоримое решение ОСС

Условия, при которых можно оспорить решение ОСС, делятся на три группы. 

Процедурные нарушения

Согласно части 1 статьи 181-4 Гражданского Кодекса РФ, процедура ОСС соблюдена, если:

• собственники были правильно и в нужные сроки уведомлены о проведении ОСС;
• собрание было инициировано лицом, которое имело на это право;
• кворум состоялся;
• повестка дня на собрании была такой, как заявлено в уведомлении об ОСС;
• соблюдён принцип равенства прав участников, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 181-4 Гражданского Кодекса РФ;
• соблюдены требования к форме и содержанию протокола;
• правильно подсчитаны голоса;
• собственники правильно уведомлены о результатах собрания;
• были соблюдены все требования к ОСС, прописанные в статьях 44-48 Жилищного Кодекса РФ и в Приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса РФ от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

Нарушение вышеуказанных условий ведёт к признанию решений ОСС недействительными.

Незаконность принятого решения

Все решения, принятые на ОСС, должны не только удовлетворять собственников помещений, но и соответствовать действующему законодательству. Если, например, собственники одного дома решили на собрании, что теперь им принадлежит участок другого дома, такое решение не будет законным.

Неспособность лиц принимать решения на собрании

Лица, которые принимают участие в собрании, должны быть собственниками, подтвердившими своё право собственности соответствующим документом. Представители собственника должны иметь доверенность.

Решение, принятое на ОСС, становится недействительным только с того момента, когда оно оспорено в суде. 

Ничтожное решение ОСС

Решение ОСС помещений признаётся ничтожным, то есть недействительным вне зависимости от решения суда, если:

• решение принято по вопросу, который не был включён в повестку дня, за исключением того случая, если в собрании приняли участие без исключения все собственники помещений в МКД;
• решение было принято по вопросу, формулировка которого была размытой и не предполагала возможности ответить конкретно, или вопрос был из категории «иные вопросы», которого вообще не должно быть в повестке;
• решение принято при отсутствии необходимого для этого вопроса кворума;
• решение принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
• решение противоречит основам правопорядка или нравственности.

В таком случае решение не порождает никаких юридических последствий и управляющая организация может не выполнять такие решения даже без обращения в суд. Все остальные нарушения делают решения собрания оспоримыми.

Если же явных признаков ничтожности решений собрания нет, но управляющая организация хочет оспорить решение ОСС в суде, это можно сделать через одного из собственников, который голосовал против принятого решения, чьи законные интересы таким решением нарушены. Или обратиться в Государственную Жилищную Инспекцию, которая может обратиться в суд в порядке защиты законных интересов собственника.

Проверка законности решений и признание их недействительными проводится на основании части 6 статьи 46 Жилищного Кодекса РФ.