Проведение общего собрания собственников (далее ОСС) очень сложный, долгий и дорогой процесс. Если проводить его правильно, то на это уйдет много рабочего времени, поэтому начинать подготовку к ОСС надо как можно раньше. Компания «Технология и Сервис» начинает публиковать цикл статей «Всё о ОСС».
Инициативная группа
Определить состав инициативной группы − первое что необходимо сделать до начала собрания. Из состава впоследствии должен быть выбран инициатор собрания.
Установленных законодательством, требований к инициативной группе нет, как и её обязанностей. В большинстве случаев, данная группа разрабатывает проект повестки дня ОСС, выбирает инициатора ОСС, определяет ответственных лиц, ведет подготовительные работы.
Особые требования к председателю, секретарю и счетной комиссии также не прописаны в законодательстве. Единственное требования, чтобы они были избраны из числа собственников помещений многоквартирного дома. Счётная комиссия может состоять только из председателя и секретаря, согласно Письму Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса РФ 27787-ОГ/04 от 23 июня 2017 года.
Инициатор ОСС
Стать инициатором ОСС в доме-новостройке может один или несколько собственников помещений. Первое годовое собрание в таком доме могут организовать собственники, которые были выбраны на первичном собрании как инициативная группа.
Годовое и внеочередное собрание могут инициировать:
- собственник помещения – юридическое или физическое лицо, согласно части 2 статьи 45 Жилищного Кодекса РФ;
- группа собственников, которые обладают не менее чем 10 % голосов от общего количества голосов в МКД;
В этом случае собственники обговаривают и составляют повестку дня, по которой они хотят провести собрание, затем обращаются в управляющую компанию, ТСЖ или в жилищный кооператив, которые, в свою очередь, обязаны провести собрание с такой повесткой дня в течение 45 дней с момента обращения, в соответствии с частью 6 статьи 45 Жилищного Кодекса РФ. Минусом такого способа организации собрания является продолжительность процесса: к моменту его проведения повестка может перестать быть актуальной.
- Инициатором собрания может быть и сама управляющая организация, но только та, которая управляет домом на основании договора управления МКД.
Иногда складывается ситуация, когда управляющая организация, не имеющая отношения к дому, преследуя свои цели, пытается организовать общее собрание. Такого права у неё нет. Все решения, принятые на таком собрании, если оно всё-таки состоялось, можно будет без труда оспорить.
Бывает так, что управляющая организация потеряла лицензию, но продолжает управлять МКД, имея действующий договор управления. Такая УО вправе быть инициатором ОСС, пока не будет выбрана новая организация по конкурсу или по решению общего собрания или не будет организован иной способ управления.
- Правление ТСЖ;
- Орган местного самоуправления.
Орган местного самоуправления вправе инициировать ОСС в следующих случаях:
- если муниципальное образование имеет на праве единоличной собственности жилое или нежилое помещение в доме;
- созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято;
- если орган местного самоуправления на основании обращения собственников, председателя совета МКД, органов управления ТСЖ, ЖК, ЖСК, выявит невыполнение управляющей организацией условий договора управления МКД – для расторжения договора с такой УО, для выбора новой УО или для изменения способа управления МКД;
- если в повестку дня собрания включаются вопросы об избрании совета МКД, в том числе председателя совета, или о создании в данном доме ТСЖ;
- если собственниками помещений в доме не было принято решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.
Инициатор общего собрания собственников в многоквартирном доме вправе:
- выявлять всех собственников помещений в МКД;
- определять доли каждого собственника помещений в доме;
- определять долю каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома;
- предварительно опрашивать собственников;
- определять кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счётной комиссии.
