В нашей статье разобрали, кто отвечает за эту работу, как правильно спланировать и провести замену, а также какие меры может принять управляющая организация, чтобы избежать споров с собственниками жилья.
Трубы холодной, горячей воды и отопления являются центральными коммуникациями в доме. Со временем их состояние ухудшается, что может вызвать прорывы, серьезные поломки и разногласия между жильцами. Вопросы о том, на кого ложатся расходы по ремонту, почему обслуживающая компания бездействует, или как распределяется ответственность при аварии на другом этаже, часто становятся причиной споров собственников квартир с управляющими организациями (УО).
На ком лежит обязанность по обслуживанию стояков в МКД?
Вопрос, кто должен ремонтировать стояк, зависит от его статуса: общий он для всего дома или находится в зоне вашей квартиры. Закон (ст. 36 ЖК РФ) определяет, что общим считается всё, что работает на несколько помещений. К этому относятся и все основные инженерные сети: трубы отопления, горячей и холодной воды, включая вертикальные стояки, которые проходят сверху донизу и соединяют все квартиры.
Управляющая организация обязана выполнять следующие задачи, связанные с общим имуществом многоквартирного дома (МКД):
Обслуживание и текущий ремонт: Это включает в себя исправление мелких поломок и оперативное реагирование на аварии.
Организация капитального ремонта. Важно отметить, что зона ответственности УО распространяется не на все инженерные системы (такие как трубы и радиаторы) внутри квартиры, а только на те, что относятся к общедомовому имуществу.
Граница ответственности между УО и собственником проходит в месте первого подключения квартирных труб к общему стояку. УО обслуживает сам стояк, а владелец − все трубы внутри квартиры, начиная с этого соединения.
Ключевое правило здесь − расположение запорного крана. Сам вентиль относится к общему имуществу дома.
Пример: От общего стояка холодной воды отходит труба, и сразу на ней установлен вентиль. Участок от стояка до этого вентиля обслуживает управляющая организация. Все, что находится после вентиля по направлению к сантехническим приборам (трубы, краны, смесители), − зона ответственности владельца квартиры.
Следовательно:
Поломка ДО вентиля (на участке стояка или до стыка) − ремонт и возмещение ущерба лежит на УО.
Авария ПОСЛЕ вентиля − ремонт оплачивает собственник квартиры. Если из-за протечки пострадало имущество соседей, именно владелец квартиры компенсирует им расходы на восстановление.
Также следует помнить, что вся сантехника в квартирах (унитазы, раковины, ванны, душевые) принадлежит также жильцам. Поэтому все неисправности и проблемы, связанные с её использованием, они устраняют самостоятельно.
Порядок замены стояков в МКД: пошаговое руководство для УО
Стояки подлежат замене при наличии одного из следующих условий:
1) Возникла аварийная ситуация, требующая немедленного ремонта.
2) Мероприятие включено в региональную программу капитального ремонта. В таком случае работы оплачиваются из средств собственников и выполняются согласно утверждённому графику.
3) Представители управляющей организации составили акт, подтверждающий крайнюю изношенность трубопроводов (например, глубокую коррозию, свищи, регулярные протечки). Замена проводится для предотвращения возможной аварии.
4) Владельцы помещений на общем собрании приняли самостоятельное решение о замене стояков, не дожидаясь планового капремонта.
Алгоритм при проведении плановой замены коммуникаций
Для проведения работ по замене стояков управляющая организация сначала фиксирует все необходимые работы в ходе осмотра. Затем жители будут в обязательном порядке проинформированы об утверждённом графике: когда и в каком подъезде начнутся работы, когда будет отключена вода или отопление, на какой период и кто является ответственным за процесс.
Дата и время визита мастеров в каждую квартиру согласовывается УО с собственниками индивидуально. Целесообразно составить единый график посещений и убедиться в наличии нескольких способов оперативной связи с каждым жильцом.
Чтобы при приёмке работ не возникало конфликтов, представители УО должны тщательно следить за их ходом и графиком. Ключевое значение имеет фотоотчётность − в частности, фиксация скрытых работ (например, как проложены трубы в перекрытиях).
По завершении установки новых стояков систему в обязательном порядке подвергают опрессовке. Результаты проверки фиксируются в специальном документе − акте. Его должны подписать представители исполнителя работ, управляющей компании и, что очень важно, владельцы жилых помещений, где проводилась замена стояков.
После выполнения всего комплекса работ УО обязана актуализировать информацию в электронном паспорте дома в государственной информационной системе ЖКХ.
Алгоритм при проведении аварийного ремонта
Если в доме прорвало трубу или случилась другая авария, и ремонтникам нужно попасть в вашу квартиру для её устранения, вы должны сразу их пустить. Диспетчер предварительно объяснит, зачем это нужно, договорится о времени и скажет, кто именно приедет.
Бывают случаи, когда управляющей организации не удается быстро связаться с владельцем жилья, или собственник отказывается предоставить доступ в квартиру для проведения ремонтных работ. В подобной ситуации необходимо придерживаться следующего порядка действий:
− Составить акт, в котором чётко указать, какая именно аварийная ситуация требует незамедлительного доступа в квартиру.
− Оповестить собственника при помощи оперативного способа связи, который позволит не только быстро передать информацию, но и документально засвидетельствовать сам факт отправки этого уведомления.
− Вызвать участкового и составить акт. Нужно пригласить участкового, чтобы он официально зафиксировал, что сотрудников УО не пускают в квартиру. Один экземпляр этого акта нужно лично отдать хозяину квартиры или отправить ему заказным письмом.
− Подать иск в суд. После этого нужно обратиться в суд с заявлением, чтобы суд обязал хозяина пустить вас в квартиру для устранения аварийной ситуации.
− Работа с приставами. Когда суд вынесет решение, нужно получить у них специальный документ − исполнительный лист − и отнести его судебным приставам. Они будут заниматься тем, чтобы решение суда было выполнено.
Спорные вопросы при замене стояков
Замена инженерных коммуникаций (водопровода, отопления, канализации) − вопрос, который касается каждого владельца квартиры в доме. Несмотря на очевидную важность таких работ, управляющие организации и подрядчики нередко встречают сопротивление и недовольство со стороны жильцов. Умение грамотно выстроить диалог в этих ситуациях является залогом того, что работы пройдут без срывов и конфликтов.
Вопрос 1. Почему собственники отдельно должны оплачивать ремонт труб?
Важно понимать, что замена стояков не требует от собственника отдельной оплаты, так как они являются частью общедомового имущества. Финансирование таких работ происходит за счёт ваших регулярных взносов:
− на капитальный ремонт (если он проводится в доме);
− на содержание жилья (из которого управляющая компания организует плановые или срочные работы).
Таким образом, вы уже заранее, ежемесячно участвуете в формировании фонда для поддержания в порядке всех коммуникаций дома.
Вопрос 2. Что делать, если после ремонта труб, они все равно продолжили течь?
Исполнитель предоставляет гарантию на монтаж стояков продолжительностью не менее пяти лет. При выявлении недоделок владельцу жилья следует сразу проинформировать об этом УО или самого подрядчика.
На основании подписанного акта о недостатках исполнитель обязуется в кратчайший срок бесплатно выполнить все необходимые исправления.
Вопрос 3. Что делать, если УО при замене труб в квартире испортила ремонт?
Ответственность за ущерб: Все повреждения, возникшие в процессе проведения работ, компенсируются лицом, выполнявшим работы − управляющей организациейили привлеченной подрядной организацией.
Порядок осмотра помещения: Перед началом работ УО и собственник жилья совместно проводят осмотр и составляют детальный акт. В документе фиксируется исходное состояние отделки, сантехнического оборудования и мебели. После завершения работ этот акт служит основанием для выявления новых повреждений, за которые несет ответственность исполнитель. И если будут обнаружены повреждения, то исполнитель (УО или подрядчик) обязаны будут за свой счет это исправить.
Таким образом, эффективное управление процессом замены стояков и четкое разграничение зон ответственности являются основой для предотвращения конфликтов. Соблюдение установленных процедур, прозрачное информирование собственников и грамотная документация позволяют управляющей организации выполнять свои обязанности в правовом поле. В конечном счете, это способствует поддержанию исправности инженерных систем дома и обеспечивает комфорт и безопасность для всех жильцов.
