- Требования ЖК РФ к Совету дома
- Ошибки при избрании членов Совета и его работе
- Формальный подход к избранию Совета
- Состав Совета
- Количественный состав Совета
- Отсутствие диалога с собственниками
- Председатель Совета МКД
- Как избежать ошибок
- Ограничение численного состава Совета МКД
- Привлеките в состав Совета дома людей разных возрастов и с разным образованием
- Ознакомьтесь с финансовой и хозяйственной деятельностью УО
- Осмотр общего имущества дома вместе с УО
- Общение с собственниками и УО
- Зачем УО эффективно работающий Совет дома
Для эффективного управления многоквартирным домом нужна сплоченная работа управляющей организации и собственников. Совет МКД может стать лучшим средством связи всех собственников и руководства управляющей организации, но для этого он должен правильно работать. Читайте рекомендации по созданию Совета МКД от компании ООО «Технология и Сервис».
Требования ЖК РФ к Совету дома
В соответствии с требованиями законодательства РФ (часть 1 статьи 161.1 Жилищного Кодекса РФ), в многоквартирном дома с 5-ю и более помещениями должен быть Совет МКД, если в нем нет иного объединения жителей, например ТСЖ, ТСН или кооператив. Совет дома может состоять только из собственников помещений в доме: арендаторы и наниматели не могут стать членами этого объединения.
Одна из основных функций Совета МКД является контроль содержания и ремонта общего имущества, а также представления интереса собственников при взаимодействии с УО. Именно Совет может донести до УО пожелания и рекомендации собственников по текущему ремонту, предложения по благоустройству, помочь организовать общее собрание, распространить важную информацию.
Совет контролирует, как УО выполняет свои обязательства по договору управления, отчитывается перед собственниками и во многом является связующим звеном между жителями дома и управляющей организацией, согласно части 5 статьи 161.1 Жилищного Кодекса РФ.
Совет МКД должен быть партнёром управляющей организации, помощником и советчиком, ведь у них общая цель – надлежащее содержание дома. Но к сожалению, большинство Советов МКД на сегодня существует только на бумаге, либо находится в противостоянии с УО, что снижает эффективность работы этого объединения собственников.
Ошибки при избрании членов Совета и его работе
Причин, почему созданный Совет не работает или же его деятельность неэффективна, много. Разберем основные:
Формальный подход к избранию Совета
В Совет МКД избираются неактивные люди, которые не готовы посвящать время работе по управлению домом и изучать данную сферу.
Состав Совета
Чаще всего в Совет МКД входят активные люди пожилого возраста, у которых есть время и желание отстаивать интересы соседей. Но не всегда они разбираются в современном жилищном законодательстве и нюансах работы УО. Для них компания, которая делает хоть что-то, уже по умолчанию хорошо работает.
В другом случае, Совет встаёт в противостояние с УО и настраивает на это большинство жителей дома, что приводит к срыву общих собраний собственников, невозможности УО проводить ремонт и оказывать услуги надлежащего качества.
Количественный состав Совета
Чем больше людей входит в состав этого органа, тем менее эффективна его работа. Жилищный кодекс РФ, согласно части 4 статьи 161.1, не устанавливает верхних или нижних границ по количеству человек, которых собственники могут включить в Совет МКД. Однако, как показывает практика, Совет, состоящий из более чем семи-восьми человек, не работает.
Отсутствие диалога с собственниками
Совет МКД должен слушать и слышать собственников помещений, знать о проблемах дома, представлять интересы всех жителей, а не только отдельных подъездов или собственников.
На деле Совет МКД часто продвигает интересы только одной группы собственников. Например, создание парковки, потому что среди членов Совета – автомобилисты, когда большая часть жителей дома просит вынести на ОСС установку детской площадки. Совет не вёдет работы с жителями и не интересуется их мнением.
Председатель Совета МКД
Типичная картина сегодня, когда за весь избранный состав Совета работает один председатель. Он один принимает решения, общается с УО, доводит информацию до собственников, организует собрания. Часто это приводит к тому, что председатель Совета перегорает, и Совет перестаёт работать.
Как избежать ошибок
Ограничение численного состава Совета МКД
Чтобы создать работающий на результат Совет МКД, который сможет качественно повлиять на улучшение условий жизни в доме, наладит взаимодействие с УО, необходимо подойти к избранию Совета не формально.
Сначала следует определиться с примерным количеством членов Совета. Оптимальным является от трёх до семи человек. Их проще собрать всех вместе для совещания. Лучше, если это будет нечётное количество: в таком случае, если решения будут приниматься голосованием, всегда удастся определить большинство.
Как правило, из этого небольшого коллектива активно работают 1–2 человека, вынося вопрос и информацию на обсуждение всего Совета. Это эффективная практика.
Привлеките в состав Совета дома людей разных возрастов и с разным образованием
Если вопрос с количеством решить несложно, то с качественным составом необходимо тщательно работать. Совет не должен состоять только из пенсионеров-активистов, но они обязательно должны быть! Они неравнодушны к происходящему, часто имеют больше времени, чем работающие жители дома, знакомы с многими соседями.
Пусть они займут половину из мест в Совете. Их неравнодушие и активность должны дополнить те, кто будут разбираться в нюансах законодательства, сметах, технических сторонах вопросов. Оптимально, если в Совет МКД войдут юрист, оратор, способный вести переговоры с жителями и УО, и человек с техническим образованием.
Конечно же, это идеальный вариант. Если таких жителей дома не удаётся вовлечь в Совет, можно хотя бы договориться о помощи и поддержке, когда членам Совета МКД потребуется консультация.
Ознакомьтесь с финансовой и хозяйственной деятельностью УО
Когда ОСС утвердило состав Совета МКД, первое, что необходимо сделать – провести первое собрание-знакомство. На этом собрании следует обменяться контактами и распределить обязанности.
Возможно, следует сразу договориться о следующем сборе и поручить кому-то из членов Совета/председателю подготовить информацию о том, чем занимается этот выбранный орган. Ведь, скорее всего, большая часть членов Совета слабо представляет себе его функции.
Следующий шаг, который обязательно нужен для эффективной работы Совета дома, – изучить финансово-хозяйственную деятельность УО, договор управления, состав общего имущества дома. Можно пригласить на собрание представителя УО, но лучше сначала самим ознакомиться со всеми этими вопросами, а потом уже узнать точку зрения УО.
Эффективный Совет МКД должен обладать актуальной информацией о сумме средств, накопленных домом по статье «содержание и текущий ремонт», о структуре размера платы за жилое помещение, о фонде капитального ремонта МКД. Следует изучить перечень работ и услуг, которые оказывает УО, их стоимость, сметы. Работа большая и непростая, но без этого Совет не сможет должным образом исполнять свои функции.
Осмотр общего имущества дома вместе с УО
Важный шаг после создания Совета МКД – совместно с УО провести осмотр общего имущества дома. Тут очень пригодится собственник с техническим образованием. Все найденные дефекты, замечания необходимо зафиксировать в акте осмотра.
По итогам осмотра Совет может наметить, какие элементы общего имущества прежде всего нуждаются в ремонте, подготовить информацию для собственников и повестку внеочередного ОСС для утверждения перечня работ по текущему ремонту и источника их финансирования.
Возможно, при осмотре выяснится необходимость проведения капитального ремонта дома, в таком случае Совету МКД пригодится понимание ситуации с фондом капитального ремонта.
Общение с собственниками и УО
В заключение дадим ещё несколько советов Совету МКД:
- Создайте группу дома в одной из социальных сетей и расклейте объявления о ней в подъездах. Это позволит найти и выявить активных жителей дома, распространить среди соседей важную информацию, поделиться новостями и идеями, узнать, что беспокоит жителей МКД.
- Ведите активную информационную работу в доме и держите жителей в курсе происходящего.
- Предлагайте решения, а не ставьте вопросы: собственники не разбираются в вопросах ЖКХ и управления дома, они не смогут ответить на вопросы или решить проблему. Это должны делать вы. Остальные собственники утверждают ваше решение и помогают его реализовать.
- Ведите диалог с УО, будьте союзниками, а не противниками, иначе ничего не получится. Если УО не идёт на контакт и препятствует достижению результата, предложите собственникам поменять УО.
Зачем УО эффективно работающий Совет дома
Чтобы организовать эффективно работающий Совет дома, скорее всего, потребуется время и не одна попытка. Инициатива должна исходить от активных жителей дома. Даже один неравнодушный собственник способен переломить ситуацию равнодушия жителей.
И это выгодно УО, если цель её работы – добросовестно выполнять все условия договора управления. Члены Совета дома будут глазами и ушами УО, если наладить с ними взаимовыгодное сотрудничество. Актуальная информация о неполадках в доме, недовольстве жителей, их потребностях будет поступать в УО, а не в ГЖИ или прокуратуру.
С помощью Совета МКД станет проще проводить общие собрания собственников, решать вопросы с планированием текущего ремонта, определением перечня работ по капитальному ремонту, благоустройству.
В конечном итоге это скажется на самой УО: меньше жалоб, проверок, предписаний и штрафов за нарушения лицензионных требований, судов, конфликтов.