На сегодняшний день вопросы по управлению коттеджными поселками не утверждены в нормативно-правовом акте. В этой связи, у управляющих компаний и ТСН возникают трудности по взысканию долгов за жилищно-коммунальные услуги с собственников участков. По этой причине часто ведутся судебные разбирательства. Далее расскажем о том, как решать данную проблему. 

НПА с правилами содержания общего имущества в коттеджных поселках еще разрабатываются

Депутаты и эксперты на протяжении нескольких лет обсуждают вопрос о том, что необходимо указать в НПА правила по содержанию общего имущества в коттеджных поселках. Также в 2021 году Конституционным Судом России было вынесено постановление от 28.12.2021 № 55-П, в котором были прописаны указания для законодателей. Утвердить НПА необходимо для того, чтобы в период судебных разбирательств опираться на них, а сейчас суд опирается на нормы ЖК РФ об управлении МКД.

На основании постановления КС РФ законодатели разработали проект № 155842-8, который был принят Госдумой РФ в первом чтении еще в 2022 году, однако после этого никаких дальнейших действий не было.

Размер платы за содержание общего имущества в коттеджном поселке должны решать на ОСЧ

Собственники из Подмосковья в коттеджном поселке создали в 2010 году ТСН. После девяти лет существования данного объединения члены ТСН решили обсудить вопрос на общем собрании о том, что необходимо определить сумму взноса за содержание общего имущества, к ним они отнесли:

1. Строительство и ремонт инженерных сетей; 
2. Вывоз ТКО;
3. Уборка и очистка дорог от снега и грязи, охрана;
4. Организация контрольно-пропускного режима.

После проведенного собрания члены товарищества внесли корректировки в свой Устав, в котором указали, что каждый владелец своего участка обязан оплачивать данную услугу. Однако, собственник, который своевременно не вступил в ТСН не выполнял установленные требования. В этой связи, председатель принял решение обратиться в суд для того, чтобы взыскать с него долги за неуплату. 

В свою очередь, собственник участка считал, что члены ТСН установили необоснованные требования. Собственник участка пояснил, что не пользовался инфраструктурой и услугами ТСН. Что касается коммунальных услуг, то у него заключен прямой договор с ресурсоснабжающими организациями. 

Управляющая компания вправе требовать плату с собственника участка, если докажет необходимость своих услуг и работ

Председатель ТСН подал иск в суд на владельца участка, который не оплачивал взносы за содержание общего имущества. Председатель опирался на Федеральный закон ст. 5 от 29.07.2017 № 217-ФЗ. В соответствии с нормами закона, собственник участка, который предназначен для садоводческих нужд должен в обязательном порядке должен производить оплату за целевые и членские взносы за пользование общим имуществом. Иначе, владелец участка не сможет проживать в данной местности. 

В свою очередь, в период судебного процесса судья не поддержал председателя, а наоборот поддержал сторону ответчика. Суд пояснил, что владелец участка имеет прямые договоры с РСО, которые ему поставляют газ, электричество, обслуживают газовое оборудование и производят вывоз твердых коммунальных отходов. Исходя из этого, собственник получает все необходимые услуги от сторонней организации и оплачивает взносы им. Тем самым суд указал на то, что ТСН принуждает оплачивать расходы собственнику, которые ему не нужны. 

Председатель пояснил, что исходя из данных ЕГРН участок владельца относится к категории земель для индивидуального жилищного строительства, а не для садоводства. Нормы № 217-ФЗ об СНТ не распространяются на отношения между сторонами спора.

В этой связи, председатель получил отказ со стороны суда и не удовлетворил требования истца (решение Кировского районного суда Уфы от 11.08.2022 по делу № 2-5642/2022). 

Также Апелляционный и Кассационный суды поддержали решение прошлой инстанции. 

Для того, чтобы УК могла взыскать задолженность, ей необходимо доказать в суде, что должник пользуется общим имуществом ТСН

Вслед за тремя инстанциями, председатель ТСН, не принявший выводов, решил подать жалобу в ВС РФ. В своем обращении он обозначил, что суды не учли важные аспекты: 

некоторые части земель в спорном поселке входят в состав дачного некоммерческого объединения, а другие предназначены для ИЖС. 

Важно отметить, что имущество общего пользования, такие как инженерные коммуникации и дороги, принадлежит товариществу. 

В результате определением Верховного суда России от 05.12.2023 по делу № 9-КГ23-19-К6 дело было направлено на повторное рассмотрение, с утверждением для нижестоящих инстанций следующих задач:

 необходимо уточнить, входит ли спорный земельный участок в границы дачного некоммерческого объединения в соответствии с планировкой населенного пункта. 

Также стоит учитывать, что доступ к земельному участку и его подключение к электросетям и газопроводу невозможны без использования имущества, принадлежащего ТСН. 

Необходимо изучить, получает ли собственник полезный эффект от услуг, предоставляемых товариществом (в соответствии с пунктом 8.3 Постановления КС РФ № 55-П).