Мы рассмотрели два судебных дела по текущему ремонту УО на основе согласия ОСС. Нашли доказательства в документах, когда управляющей компании необходимо делать капитальный ремонт, даже если его не одобрило общее собрание собственников.
Дело 1: Реальное решение ОСС или недействительный протокол
Управляющая компания приняла протокол об общем собрании собственников с одобрением реализации капитального ремонта одного подъезда. В протоколе значились подписи председателя совета МКД и членов счетной комиссии.
По документу стало ясно, что ремонт реализуют на деньги собственников. Сумма ремонта оценивалась в 68 тысяч рублей. К тому же предлагалось оплачивать ещё один платеж за ЖКУ.
После дополнительного собрания собственники запротестовали, и отказались оплачивать ремонт. Так как о решении в протоколе жители услышали впервые, сослались на то, что собрание провели без их участия.
Позже один из собственников подал в суд с призывом сделать ремонт на деньги УК, и протокол признать неверным. (ч.6 ст. 46 ЖК РФ).
Жители аргументировали в суде, что их не известили о собрании, и они не участвовали в нем, следуя ч. 4 ст. 45 ЖК РФ. Председатель совета МКД призналась, что подписала документы за себя и за членов счетной комиссии.
В суде выиграли жители МКД, УО была вынуждена вернуть средства, которые жители вносили за ЖКУ.
Дело 2: Возмещение средств за капитальный ремонт
После того, как УО вернули дополнительные средства за ЖКУ жителям, УК подала в суд на председателя совета МКД с целью возмещения денег за капитальный ремонт – 68 тысяч рублей.
Суды первой и второй апелляционной инстанции отказали, сослались на результаты и документы дела:
- Следуя аспектам договора между УК и жителями, управляющая компания должна выполнять текущие работы по капитальному ремонту общего имущества территории за средства собственников.(ч. 2 ст. 162 ЖК РФ)
- Необходимое состояние общего имущества многоквартирного дома – это регулирование систем безопасности и прочности дома, здоровья жителей, сохранности имущества, к тому же учитываются права и мнения граждан.Для обеспечения этих условий УО нужно осуществлять техническое обслуживание дома в виде капитального ремонта, контрольной проверки, осмотра. (п. 10 ПП РФ № 491)
- Текущий ремонт подъездов осуществляется раз в 3-5 лет, оценивая состояние многоквартирного здания. (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170)
- Проведение капитальных ремонтов прописаны в договоре. Управляющие компании должны их реализовывать, даже если это противоречит решению ОСС и аспектам договора. (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10)
После приведения вышеуказанных доказательств, суд постановил, что УО хотела сделать ремонт на деньги жителей, следуя договору, но никак не за счет председателя совета МКД.
Суд не увидел причины в подписании протокола председателем совета МКД, изучая договор, поэтому УО проиграла суд.
Когда можно провести текущий ремонт без решения ОСС
В некоторых случаях УО не требуется организовывать и дожидаться решения ОСС. Перечисляем условия этих случаев:
- УО должна выполнять запланированные ремонтные работы по договору управления, следуя правилам из ЖК РФ, № 384-ФЗ, ПП РФ № 491, постановлением Госстроя № 170, без решения ОСС.
- Текущий ремонт МКД производится раз в 3-5 лет. (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170).
- Суд не признает заявления УК о не выполненном ремонте. Даже если на смену старой УК пришла новая управляющая организация, и все недочеты остались от прошлой компании.
- Чтобы реализовать текущий ремонт, не нужно согласие ОСС. Если собственники не одобрили осуществление ремонта, он все равно производится, согласно договору. (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017)
При плохом состоянии дома общего имущества МКД, управляющую организацию привлекают к административной ответственности. (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ).
В судах по делам об отказе проведения текущего ремонта, выиграют собственники, поэтому они могут взимать у УО выплату за моральный ущерб. (ст. ст. 14, 15, ч. 6 ст. 13 № 2300-I «О защите прав потребителя»).
При проведении судебных дел, вы можете проконсультироваться у юриста в компании «Технология и сервис».
