Изменения в сфере надзора за работой УО и ТСЖ

1 июля 2021 г. изменятся нормы проведения государственного жилищного надзора и муниципального контроля.  Корректировки коснутся статей Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ). Разберёмся, что изменится в статье ЖК РФ о жилищном надзоре и муниципальном контроле, и когда эти правила повлияют на порядок проведения лицензионного контроля над работой управляющих организаций (далее УО).

Новый закон о проведении государственного надзора и муниципального контроля

Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в РФ» вступит в силу с 1 июля 2021 года. В этот же день начнёт действовать ещё один Федеральный закон в этой сфере – от 11 июня 2021 года № 170-ФЗ. Этот федеральный закон вносит изменения в многочисленные нормативно-правовые акты, регулирующие работу контрольно-надзорных органов в различных сферах. 

В законопроекте описаны статьи, которые корректируют работу надзорных органов в отношении УО. Защита прав потребителей, пожарный надзор, санитарно-эпидемиологический надзор, обращение с твердыми бытовыми отходами, защита персональных данных, именно этих сфер коснутся изменения.

Непосредственно всех УО коснутся нормы ст. 67 № 170-ФЗ, в которой приведена новая редакция ст. 20 ЖК РФ и изменения, корректирующие работу трёх видов надзора: государственного жилищного, муниципального жилищного и лицензионного. 

Разграничение полномочия госжилнадзора и муниципального жилищного контроля 

С 1 июля 2021 года, согласно ст. 67 федерального закона № 170-ФЗ, мероприятия проводимые госжилнадзором и органами муниципального контроля будут проводиться в соответствии с федеральным законом №248-ФЗ. Также, согласно ч. 7 этой статьи, плановые проверки жилых помещений не проводятся.

Теперь органы ГЖИ будут следить за соблюдением обязательных требований региональными операторами в порядке, установленном Правительством РФ. В соответствии с основными положениями Федерального закона 06 октября 1999 года № 184-ФЗ и от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ (ч. ч. 15, 16 ст. 67 № 170-ФЗ) будет проверяться работа органов власти региона и местного самоуправления. 

У органов надзора появилось право выдавать предписания об устранении нарушений, выявленных в ходе мониторинга безопасности, а именно наблюдения за соблюдением обязательных требований, изложенных в ч. 8 ст. 67 федерального закона №170-ФЗ. При проведении надзорных мероприятий органы ГЖИ и муниципалитеты вправе использовать информацию размещенную в ГИС ЖКХ. 

Надзорные органы разрабатывают индикаторы риска, согласно которым можно будет определить необходимость проведения внеплановой проверки. Их применение в конкретной ситуации, по отдельному обращению собственника помогут надзорным органам определить вероятность нарушения обязательных требований. Список индикаторов должен утвердить Минстрой России. 

Госжилнадзор не будет проверять соблюдение лицензионных требований 

Органы госжилнадзора проверяют, как юридические лица, ИП и граждане соблюдают обязательные требования жилищного законодательства в отношении всего жилого фонда. Помимо этого они имеют право проверить работу общественных объединений, некоммерческих организации и Советы многоквартирных домов.

Госжилнадзор проводится органами ГЖИ по положению, утверждаемому региональной властью, и в соответствии с общими требованиями, установленным Правительством РФ. Предметом государственного жилищного надзора являются проверки соблюдения требований: 

• использования и сохранности жилищного фонда; 
• порядка перевода многоквартирных домов в статус жилых и нежилых, проведению перепланировки; 
• формирования фонда капитального ремонта; 
• создания и деятельности управляющих и обслуживающих организаций; 
• предоставления коммунальных услуг в многоквартирных домах; 
• перерасчета платы при оказании жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества; 
• содержания общего имущества в многоквартирном доме и изменению размера платы; 
• ограничения коммунальных услуг; 
• энергетической эффективности и оснащённости помещений многоквартирных домов приборами учёта; 
• порядка размещения информации в ГИС ЖКХ РСО и управляющими домами; 
• обеспечения доступности для инвалидов помещений в многоквартирных домах; 
• предоставления жилых помещений по социальному найму. 

Госжилнадзор не имеет право проверить соблюдение УО лицензионных требований относящихся к деятельности по управлению домами. Это входит в компетенцию государственного лицензионного контроля. 

Проверка соблюдения требований НПА 

В редакции ст. 20 ЖК РФ указано, что предмет муниципального жилищного контроля – это соблюдение гражданами, юридическими лицами и ИП обязательных требований, что проверяет госжилнадзор, но только в отношении муниципального жилищного фонда. 

Проводят проверки органы муниципального жилищного контроля в соответствии с положением, которое утверждает орган местного самоуправления. В городах федерального значения такое положение утверждают органы региональной власти. 

Получается, что с 1 июля 2021 года в ЖК РФ будет закреплено, что муниципалитет может провести проверку только в отношении своего муниципального жилья. Иные обращения граждан должны обрабатывать органы, которые согласно положению и требованиям Правительства РФ, проводят государственный жилищный надзор. 

Перечень случаев для обращения органов ГЖИ в суд с заявлением 

Отдельно в ст. 20 ЖК РФ будут прописаны случаи, когда органы Госжилнадзора и муниципального контроля вправе обратиться в суд с заявлением: 

1. О признании недействительным решение общего собрания собственников или общего собрания членов ТСЖ, кооператива, которые приняты с нарушением требований ЖК РФ. 
2. О ликвидации ТСЖ или кооператива, если они в установленный срок по выданному предписанию не привели Устав в соответствие с законодательством, или были созданы с неустранимыми нарушениями. 
3. О признании недействительным договор управления, оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, если они заключены с нарушениями норм ЖК РФ и не исправлены по выданному предписанию. 
4. В защиту прав и законных интересов жителей многоквартирного дома по их обращению или неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований. 
5. О признании недействительным договора социального найма жилого помещения, если он нарушает нормы ЖК РФ и не скорректирован по предписанию в установленный срок. 
6. О принуждении к исполнению предписания. 

Справка руководителю УО

С 1 июля 2021 года надзорные мероприятия в различных сферах будут проводиться в соответствии с новыми требованиями федерального закона № 248-ФЗ, в том числе в тех областях, которые касаются управляющих домами. 

В тот же день начнёт действовать новая редакция ст. 20 ЖК РФ о государственном жилищном и муниципальном контроле, полномочия которых разделены: 

• Муниципальный орган жилищного контроля не вправе проводить проверки лиц и организаций по соблюдению требований жилищного законодательства в отношении частного и федерального жилищного фонда. Также такое ведомство не может проводить лицензионный контроль работы управляющих организаций. 
• Орган ГЖИ, проводя проверки в рамках госжилнадзора, не может наказать УО за нарушение лицензионных требований: такие нарушения фиксируются только в рамках лицензионного контроля.