В период проведения общего собрания собственников, жители многоквартирного дома приняли решение о смене управляющей компании. После заключения договора с новой УО, собственники сообщили, что у прошлой компании остались денежные средства, которые в полном объеме не были потрачены на содержание и текущий ремонт МКД. В досудебном порядке вопрос решить не получилось, после чего дело было передано в суд. Далее поделимся практикой, в каких случаях прошлая УО обязана передать остатки денежных средств новой организации управляющей домом.
В Курске ТСЖ заключило договор на управление домом с одной из местных УО.
Через два года собственники на общем собрании собственников выразили желание сменить УО. Также на этом же собрании они предоставили новой компании полномочия представлять их интересы в судебных инстанциях.
Спустя некоторое время, новая управляющая организация обнаружила, что средства от прежней УО так и не поступили на счет, собранные на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома (СиТР). Попытка разрешить данный вопрос мирным путем не принесла результатов, и уполномоченная собственниками УО вынуждена была обратиться в суд (дело № А35-131/2023).
В ответе на иск УО, выступающая в качестве ответчика, заявила, что не несет ответственности за передачу средств новой организации. Они утверждали, что:
1. Протокол общего собрания собственников, на основании которого новая организация была наделена полномочиями, был подделан;
2. Действия по истребованию средств были предприняты с истечением срока исковой давности, поскольку с момента изменения УО прошло уже четыре года.
Таким образом, ситуация стала предметом судебного разбирательства, ярко демонстрирующего сложность взаимодействия между собственниками и управляющими организациями.
Суд первой инстанции обратил внимание на несколько ключевых факторов, которые подтвердили, что прежняя УО не смогла обоснованно оспорить требования новой управляющей организации:
— Подделка протокола ОСС. Прежняя УО не предоставила достаточных доказательств того, что протокол собрания собственников был подделан. Это важно, поскольку любые изменения в управлении многоквартирным домом должны подтверждаться законными и надлежащими документами, а отсутствие доказательств подрывает аргументы отказа.
— Срок исковой давности. Согласие суда с определением времени начала срока исковой давности отмечает критическую точку. Согласно действующему законодательству, исковая давность начинает течь с того момента, когда истец узнал о нарушении своих прав, что в данном случае касалось прав на средства, собранные для содержания общего имущества (ст. 200 ГК РФ, п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43)
Собранные средства на СиТР МКД имеют целевой характер, что сомнению не подлежит. Плата за содержание и выполнение текущего ремонта не является собственностью УО, а предназначается для финансирования конкретных работ в доме. Это важно для понимания, что оставшиеся непотраченные средства должны быть переданы новой УО. (ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 158, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ)
Судья пришел к выводу, что прежняя УО, удерживая средства, фактически совершила неосновательное обогащение. Потому как собрано было 400 000 рублей, а потрачено только 175 000 рублей.
Бывшая управляющая организация не смогла обосновать свое удержание оставшихся средств, что нарушало права собственников на получение использования собранных средств по целевому назначению.
Решение суда о взыскании не истраченных средств и процентов за пользование чужими средствами подкреплено положениями Гражданского кодекса РФ. Удержание средств без правового основания влечет за собой обязанность вернуть не только саму сумму, но и проценты за использование этих средств. Законодательство четко регламентирует меры ответственности для обеспечения защиты прав собственников (п. 2 ст. 1107, п. 1 ст. 395 ГК РФ, определение ВАС РФ от 29.03.2013 № ВАС-3152/13).
Ответчик, УО, выдвинула два основных аргумента в своей защите:
ТСЖ должно требовать возврат средств и проценты к ним. Утверждение о том, что только ТСЖ имеет право требовать проценты за содержание и ремонт, говорит о недопонимании роли управляющей организации в управлении многоквартирным домом. По действующему законодательству (в частности, по статьям 1102 и 1103 Гражданского кодекса РФ), УО может действовать от имени собственников для выполнения своих обязательств по содержанию общего имущества, что также включает право на взыскание задолженности. Таким образом, новая УО имеет все законные основания для предъявления требований на основании заключенного договора с собственниками.
Второй аргумент − отсутствие средств на счетах. Ответчик также заявил, что на его счетах не осталось средств, собранных на содержание и ремонт спорного дома.
Однако, эти аргументы представленные стороной ответчика были отвергнуты судом из-за отсутствия доказательств. В разбирательстве суд подчеркнул, что бремя доказывания того, что средства были потрачены или отсутствуют, лежит на ответчике. Это важный принцип, так как отсутствие обоснования по вопросам финансовой отчетности может поставить под сомнение законность действий УО.
Суд первой инстанции, а затем и кассационный суд, согласились с доводами новой УО.
В деле № А35-131/2023 суды установили, что средства, оставшиеся у предыдущей УО на СиТР МКД, не могут считаться экономией компании и должны быть переданы новой УО или ТСЖ. Основополагающим в данном случае является определение целевого характера данных средств, как это предусмотрено законодательством.
Собственники помещений в МКД оплачивают взносы на СиТР, и эти средства строго предназначены для проведения необходимых работ по обслуживанию дома. В соответствии со статьей 162 ЖК РФ, УО не имеет права использовать собранные деньги в своих интересах и обременять ими собственников. Данные средства должны быть переданы следующему управленцу или ТСЖ, если нет документально подтверждённого факта их использования по назначению.
В соответствии с ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, УО может оставить неистраченные средства только при выполнении определённых условий:
— Полное и качественное исполнение всех работ по содержанию дома.
— Отсутствие нарушений, подтверждённых соответствующими актами.
— Наличие всей отчетной информации в ГИС ЖКХ, включая отчет по выполнению договора управления.
В случае неполного соблюдения этих условий, управленец не может претендовать на остаток средств, и они должны быть переданы новой организации или ТСЖ.
Сравнительно недавние дела показывают, что позиции судов могут варьироваться. Аналогичная ситуация была и в Нижнем Новгороде, где суды двух инстанций изначально постановили передать остаток средств новой организации, но впоследствии кассационная инстанция изменила решение, поддерживая предыдущую УО. Это решение было обусловлено тем, что предыдущая компания смогла доказать наличие большой задолженности у собственников за оказанные услуги, что в свою очередь привело к полному расходованию собранных средств на содержание дома.
Такое развитие событий подчеркивает важность наличия ясного и прозрачного учета средств и их целевого использования. Для собственников важно следить за расходованием средств и обеспечивать наличие документации, подтверждающей выполнение всех обязательств управляющей компании перед домом.
Исходя из приведенных примеров и законодательных норм, можно сделать вывод, что средства, собранные на СиТР, не являются собственностью управляющей организации, а имеют целевое назначение. В случае расторжения договора управления, эти средства необходимо передать новой УО или ТСЖ, за исключением случаев, когда имеется документально подтвержденное использование всех собранных средств на содержание дома. Судебная практика по таким делам может быть разной, все зависит от деталей дела. Поэтому важно учитывать все нюансы и правильно вести финансовую отчетность.
