- Если в доме есть муниципальное помещение
- В Орган МСУ поступила жалоба от собственника или нанимателя помещения
- В администрацию поступила жалоба на УО от расположенной в МКД муниципальной организации
- Если жалоба относится к невыполнению договора управления или ненадлежащего содержания общего имущества МКД
Юристы разобрали вопрос управляющей организации, которая интересовалась темой, имеет ли право орган местного самоуправления проводить жилищный контроль по жалобе собственника на ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома. Далее поделимся мнением юристов и судебной практикой по данному вопросу.
Если в доме есть муниципальное помещение
В соответствии с частью 8 статьи 2 и пунктом 9 части 1 статьи 14 Жилищного кодекса РФ, муниципальные органы наделены правом проведения жилищного контроля. Эти полномочия также могут быть закреплены на уровне города или региона согласно части 2.1 статьи 20 ЖК РФ.
Если в многоквартирном доме находится хотя бы одна муниципальная квартира, муниципальные власти могут проверить работу управляющей компании на предмет соответствия обязательных требований законодательства, касающимся содержания данного помещения и общего имущества дома (часть 1.1 статьи 20 и статья 36 ЖК РФ).
Однако не все управляющие организации и товарищества собственников жилья соглашаются с тем, что городские администрации вправе отслеживать их работу по содержанию многоквартирных домов. Некоторые из них полагают, что основанием для проверки могут быть только жалобы от нанимателей муниципальных квартир. В таких случаях на помощь зачастую приходит судебная практика, которая помогает разрешить споры и недоразумения.
В Орган МСУ поступила жалоба от собственника или нанимателя помещения
В Рязани жители одного многоквартирного дома пожаловались на частичное обрушение потолочной штукатурки и следы протечек в своих квартирах.
Реагируя на обращение, районная администрация организовала внеплановую выездную проверку. В результате осмотра специалисты зафиксировали многочисленные нарушения, допущенные управляющей организацией: несоблюдение обязательных требований согласно п. п. 4.3.1, 4.6.1.3 Правил № 170, а также п. п. «а–г» п. 2, п. 10, п. п. «а», «з» п. 11 и п. 13 Правил № 491 и п. 6 Минимального перечня № 290.
По результатам проверки муниципалитет выдал предписание: в кратчайшие сроки устранить повреждения деревянных межэтажных перекрытий и провести ремонт потолочных конструкций в пострадавших квартирах.
После чего УО отказалась принимать данное предписание и направила иск в суд. (дело № А54-8443/2019) .
Согласно пункту 9 части 1 статьи 14 и части 1.1 статьи 20 Жилищного кодекса РФ, органы местного самоуправления имеют компетенцию проводить жилищный контроль, включающий проверку соблюдения управляющими организациями (УО) нормативно-правовых актов, касающихся муниципального жилого фонда.
При выявлении нарушений, как указывает статья 165 ЖК РФ, ОМСУ могут инициировать созыв общего собрания собственников (ОСС) для рассмотрения вопроса о выборе новой управляющей организации, но не имеют права выдавать предписания действующей УО.
Части 7 статьи 20 и статья 196 ЖК РФ указывают, что лицензионный контроль в отношении управляющих организаций осуществляют Государственные жилищные инспекции (ГЖИ). Это включает проверку соблюдения лицензионных требований и выдачу санкций или предписаний по результатам проверки.
Суд первой инстанции принял сторону УО, указав, что ОМСУ превысили свои полномочия, проводя фактически лицензионный контроль, что входит в компетенцию ГЖИ. ОМСУ, при выявлении нарушений, могут инициировать созыв ОСС, а не выдавать предписания на устранение.
Муниципалитет настаивал на том, что Жилищный кодекс РФ не запрещает органу МСУ проводить жилищный контроль в отношении управляющих организаций, а положения статей 20 и 196 ЖК РФ не исключают их права на вмешательство при нарушениях. Необходимо учитывать тот факт, что если в МКД имеется муниципальное помещение, то это является основанием для осуществления проверки работы УО, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ.
Из данной ситуации видно, что разграничение полномочий между органом МСУ и ГЖИ может вызывать юридические споры. Законодательство оставляет некоторые аспекты интерпретации открытыми, что приводит к необходимости судебной практики для уточнения границ полномочий.
В администрацию поступила жалоба на УО от расположенной в МКД муниципальной организации
В другом судебном разбирательстве на УО была подана жалоба от работников библиотеки, расположенной в одном из многоквартирных домов в Ухте, Республика Коми. В обращении к городской администрации была указана проблема о том, что из-под фундамента здания идет пар.
После проверки, проведенной органом местного самоуправления выяснилось, что подвал затоплен, и управляющая организация не предприняла действий по откачке воды. В результате ведомство выдало предписание о необходимости устранения нарушений, указанных в пунктах 4.1.1, 4.1.3 и 4.1.15 Правил № 170.
Управляющая организация решила, что действия местных властей являются незаконными и обратилась в суд (дело № А29-12357/2019). В исковом заявлении было отмечено, что подвал регулярно страдает от затоплений из-за прорыва на бесхозном участке сетей вблизи многоквартирного дома, и что ресурсоснабжающая организация так и не устранило последствия аварии.
Также УО подчеркнула, что обращение сотрудников библиотеки не может быть основанием для проведения проверки состояния общего имущества дома.
Тем не менее, три судебные инстанции согласились с выводами органов МСУ, указав на то, что должностные лица являются жилищными инспекторами и имеют право выдавать предписания о необходимости устранения нарушений в содержании многоквартирного дома (в соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 20 ЖК РФ). Важно отметить, что порядок такого контроля в городе установлен постановлением администрации муниципального образования «Ухта» от 13.06.2017 № 2310, а на уровне субъекта – Законом от 26.09.2012 № 81-РЗ.
Верховный Суд Российской Федерации подтвердил мнение нижестоящих инстанций, отказавшись пересматривать дело (определение от 05.11.2020 № 301-ЭС20-17732). Похожие выводы были сделаны и в деле № А60-41062/2016, когда ТСЖ из Екатеринбурга оспаривало предписание муниципальных властей.
Если жалоба относится к невыполнению договора управления или ненадлежащего содержания общего имущества МКД
Согласно нормативно-правовым актам и судебной практике, органы местного самоуправления обладают полномочиями проверять деятельность УО. Для проведения такой проверки необходимо соблюдение двух ключевых условий:
В МКД должны находиться помещения или организации, которые принадлежат муниципалитету, а также должна быть получена жалоба от собственника, арендатора помещения или сотрудника муниципальной организации, расположенной в данном доме.
В случае выявления нарушений, орган МСУ имеет право выдать предписание об их устранении, которое УО обязана исполнить. Однако, если возникла ситуация не по вине УО, то ей следует подготовить доказательства того, что она предприняла все возможные меры для устранения данной ситуации.
