В случае, если ТСЖ не справляется в полной мере с обязанностями по управлению МКД, правление товарищества может прибегнуть к помощи управляющей компании. Как заключить договор, какие условия и нюансы существуют при подобном способе управления, рассказываем в материале.
Заключение договора
При заключении договора первый шаг – определиться с выбором управляющей организации. Эта обязанность возлагается на правление товарищества. Правил, которыми можно руководствоваться в этом вопросе, не существует, главное, чтобы у рассматриваемых компаний была лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД. Порядок выбора УО и заключения с ней договора управления регулируется уставом ТСЖ. Условия договора можно закрепить с помощью:
- приказа председателя,
- протокола заседания правления,
- протокола общего собрания членов.
После того, как будет заключен договор (в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ), обязанности по обслуживанию, ремонту и предоставлению коммунальных услуг полностью передаются управляющей организации. При этом способ управления не меняется, а товарищество собственников получает право контролировать работу управляющей компании, согласно ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ. Таким образом, ТСЖ остается посредником между собственниками и управляющей организацией: теперь все требования к качеству работ и услуг жильцы в праве предъявлять УО.
Что должен содержать договор? Согласно пп. 3 п. 3 ст. 162 ЖК РФ, в договоре управления должны быть прописаны:
- цена договора,
- размер платы за содержание и ремонт жилого помещения,
- размер платы за коммунальные услуги,
- порядок внесения такой платы.
Проведение лицензионного и жилищного контроля
В течение пяти рабочих дней после заключения договора с ТСЖ УО должна разместить в ГИС ЖКХ договор управления МКД и протокол собрания, на котором было принято решение о выборе УО. В тот же срок УО направляет оригиналы документов в орган ГЖН (ч. 2. ст.198 ЖК РФ). Таким образом, МКД попадает в лицензию управляющей организации.
Окончательное решение о включении МКД, в котором уже создано ТСЖ, в лицензию УО принимает ГЖИ. Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ установлены приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр. Как показывает практика, такие случаи – не редкость.
Если решение ГЖИ положительное, то с момента включения МКД в лицензию в отношении управляющей компании начинает осуществляться лицензионный контроль. Но так как дом в то же время находится под управлением ТСЖ, в его отношении осуществляется жилищный надзор.
Здесь может возникнуть неоднозначная ситуация: с одной стороны, административная ответственность лежит на ТСЖ в рамках жилищного надзора, с другой – управляющая компания попадает под штрафы в рамках лицензионного контроля.
Для того, чтобы избежать разногласий между ТСЖ и УО в вопросе об оплате штрафов, рекомендуется включить соответствующие условия в договор управления.
Когда договор может быть признан недействительным
Есть и другие юридические нюансы при заключении договора между ТСЖ и УО. Так, например, договор может быть признан недействительным, если:
- Решение о заключении договора управления с УО принято в отсутствии кворума.
Согласно ч. 6 ст. 147 ЖК РФ, правление товарищества может принять решение о заключении договора только в том случае, если на заседании присутствует не менее чем 50% общего числа членов. Решение принимается большинством от общего числа голосов. Собственники, не входящие в состав правления ТСЖ, участие в голосовании принимать не могут.
- Согласно условиям договора, УО может изменять размер платы за ремонт и содержание ОИ.
Данное условие нарушает требования статей 158, 162 ЖК РФ. Также, п. 17 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, управляющая организация не может в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определённый договором.
- Согласно условиям договора, УО может самостоятельно менять назначение платежей.
Такое условие противоречит п. 1 ст. 319.1 ГК РФ. Управляющая организация не может перенаправлять поступившие от собственников платежи на погашение возникшей ранее задолженности.
Делаем выводы
Правление ТСЖ может принять решение о заключении договора с управляющей компанией. При этом способ управления МКД не меняется, ТСЖ становится посредником между собственниками и УО и получает возможность контролировать работу УО согласно ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ. Согласно пп. 3 п. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления прописывается цена договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги и порядок внесения такой платы. Ответственность при проведении лицензионного и жилищного контроля также рекомендуется закрепить при помощи договора.
Договор между ТСЖ и УО может быть признан недействительным, если решение о его заключении было принято при отсутствии кворума или если условия договора содержат условия, противоречащие требованиям ЖК РФ.
