Для исполнения обязанностей по договору управления управляющей организации требуется доступ ко всему общему имуществу дома. Но иногда собственники создают для этого препятствия. Разберемся, как решить такую ситуацию и кто отвечает за последствия аварий, произошедших из-за недопуска ремонтных бригад к общим коммуникациям. 

Доступ к общему имуществу дома 

Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, согласно части 2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ. 

К такому имуществу, согласно части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ, пунктам 5 – 7 Постановления Правительства РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений. 

При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией, в соответствии с подпунктом «б» пункта 32, подпунктом «е» пункта 34 Постановления Правительства РФ № 354. 

Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома 

Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава общего имущества многоквартирного дома, согласно части 2 статьи 40 Жилищный Кодекс РФ. Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления. 

При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества. 

Так, через суд управляющая организация добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения. 

В Московской области управляющая организация нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу. 

Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества 

С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник. 

Иногда такой доступ управляющая организация  может получить через суд. Например, управляющая организация в судебном порядке получила право войти в квартиру собственника, чтобы заменить секцию канализационной трубы, а регоператор по капитальному ремонту только через суд добился права войти в квартиру для ремонта балконной плиты. 

Теме получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Министерство строительства и жилищно-коммунального комплекса РФ посвятил письмо от 16 января 2019 года № 794-АО/06. Ведомство отметило, что обязанность владельца помещения в многоквартирном доме, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в подпункте «б» пункта 32 и подпункте «е» пункта 34 Постановления Правительства РФ № 354. 

Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников управляющей организации для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время. 

Как утверждает Министерство строительства и жилищно-коммунального комплекса РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капитального ремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду управляющей организации или представителей подрядной организации, которая проводит капитальный ремонт. 

Акт об отказе в доступе

Причины, по которой жители квартир не пускают ремонтные бригады, различны. Например, кто-то боится, что при ремонте коммуникаций будут вскрыты стены/полы, а восстановление придётся оплачивать самому собственнику, а кто-то – что при работах обнаружатся несогласованные перепланировки квартиры. 

В письме № 794-АО/06 Министерство строительства и жилищно-коммунального комплекса РФ объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру. 

В такой ситуации организации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт. 

Затем управляющей организации следует обратиться в Государственную Жилищную Инспекцию либо в суд, для ускорения процесса. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта. 

Если ГЖИ решит привлечь управляющую организацию к ответственности из-за ненадлежащего содержания общего имущества, то управляющая организация должна будет доказать, что: ситуация сложилась не по её вине, ведь сама организация предпринимала все зависящие от неё шаги для надлежащего исполнения своих обязанностей. 

Ответственность за не недопуске к общему имуществу лежит на собственнике 

Министерство строительства и жилищно-коммунального комплекса РФ в письме также остановился на вопросе ответственности собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в своё помещение для проведения ремонта на общедомовых коммуникациях. В данном случае всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру управляющую организацию или подрядчика. 

Если в период, пока управляющая организация через суд добивается доступа к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ, случится прорыв трубы или другая авария, то весь причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогли попасть ремонтные бригады, в соответствии с частями 1 и 2 статьи 1064 Гражданского Кодекса РФ. Ущерб и иной вред при этом взыскиваются с виновного через суд. 

Собственник при ремонте в квартире не должен перекрывать доступ к общему имуществу 

Собственника помещения, в котором требуется провести ремонт общедомовых коммуникаций, обычно волнует вопрос, кто заплатит за повреждение полов и стен, в которых эти коммуникации проложены. Ведь чаще всего, чтобы добраться до труб, необходимо вскрывать эти части помещения. 

Министерство строительства и жилищно-коммунального комплекса РФ напомнил о том, что если ремонтные работы, в том числе капитального характера, невозможно провести без повреждения имущества собственника помещения, то расходы на демонтаж и монтаж конструкций должны быть включены в стоимость такого текущего ремонта или в проектную документацию на капитальный ремонт. 

Другая ситуация, если при проектировании и строительстве дома доступ к общедомовым инженерным системам был оборудован внутри помещений собственников, а жители сделали ремонт, смонтировали встроенную мебель, и такой доступ стал невозможен. 

Например, водопроводные стояки и вводы холодной и горячей воды в квартиры и другие помещения, а также запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним. 

Если управляющая или подрядная организация обнаружила, что доступ к общим коммуникациям в квартире собственниками перекрыт, то она имеет право требовать, чтобы собственники демонтировали возведенные конструкции и открыли инженерные системы.

Сделать это собственник должен за свой счёт, поскольку в его обязанности входит соблюдение норм и требований законодательства к содержанию жилого помещения и общего имущества, прав и законных интересов иных лиц, проживающих в доме, согласно части 4 статьи 30 Жилищного Кодекса РФ 

Закрывая при ремонте доступ к общим инженерным системам дома, собственник берёт на себя все риски, в том числе финансовые, которые могут возникнуть в случае, если потребуется осмотреть или отремонтировать данное оборудование. 

На заметку 

Управляющая организация по договору управления имеет право требовать от собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме доступа к общему имуществу для его ремонта и надлежащего содержания: 

1. При самовольном переустройстве – демонтажа перегородок или предоставления ключей от помещения. 
2. При размещении коммуникаций в квартирах – допуска в квартиру и демонтажа возведённых конструкций и мебели, преграждающих путь к инженерным системам. 

При отказе пустить работников управляющей организации к объектам общего имущества управляющая организация должна составить соответствующий акт, а затем через суд добиваться выполнения собственником её законных требований. 

Если жители квартиры в ходе ремонта или перепланировки закрыли доступ к общим коммуникациям, то управляющая организация через суд может потребовать демонтажа соответствующих ограждающих элементов за счёт собственника. 

Если коммуникации проложены в стенах или полу квартиры в соответствии с технической документацией дома, то в смете на проведение ремонтных работ управляющей организации следует предусмотреть средства на восстановление повреждённых при ремонте конструкций квартиры.