Управляющие организации (далее УО) размещают в ГИС ЖКХ все данные о многоквартирном доме. Приоритетным источником такой информации считается Единый государственный реестр недвижимости (далее ЕГРН). Читайте о том, что делать УО, если данные ЕГРН о доме не совпадают с реальностью. 

В ЕГРН содержатся основные и дополнительные сведения о доме 

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, ЕГРН – это свод достоверных систематизированных сведений в текстовой и графической форме. В ЕГРН включены реестры недвижимости и прав на неё, особых зон, реестровых дел, кадастровых карт и книг учёта документов. 

В реестр недвижимости, или кадастр, вносится основная и дополнительная информация об объекте, в соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости. Перечень основной информации содержится в части 4 статьи 8. 

Основными являются данные о площадях помещений, которые входят в состав общего имущества собственников и находятся в общей долевой собственности, и их местоположении в здании. 

Дополнительная информация, которая содержится в ЕГРН по объекту недвижимости, перечислена в части 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ. Сюда входят такие сведения о доме, как включение его в реестр объектов культурного наследия, адрес и назначение здания: жилое, нежилое, многоквартирный дом, жилое строение и другая информация. 

Количество этажей дома и отличие его от этажности 

При определении площади объекта недвижимости применяются требования, изложенные в приложении № 2 к приказу Министерства экономического развития РФ от 01 марта 2016 года № 90. В соответствии с п. 8 указанного приложения, площадь жилого здания определяется как сумма площадей всех его этажей. 

Следовательно, правильность указанных в ЕГРН сведений о площади многоквартирного дома напрямую зависит от правильности данных о количестве этажей. Разъяснения по определению количества этажей и этажности дома прописаны в письме Министерства экономического развития РФ от 20 марта 2013 года № ОГ-Д23-1426. 

Этажность – это количество надземных этажей здания, к которым относятся в том числе технический этаж, мансардный, цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются. 

Однако к основной информации, вносимой в сведения ЕГРН, относятся сведения не об этажности, а о количестве этажей, что закреплено в пункте 14 статьи 8 № 218-ФЗ. Количество этажей, согласно Гражданскому Кодексу РФ, – это все этажи здания, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический и мансардный. 

Виды ошибок в ЕГРН и сроки их исправления 

Несмотря на то, что ЕГРН считается системой с достоверной информацией, в реестре встречаются ошибки, в том числе из-за путаницы в понятиях этажности и количества этажей. Их исправление проводится в соответствии со статьей 61 № 218-ФЗ. При этом закон выделяет два вида ошибок в реестре, и их исправление происходит по разным схемам: 

1. Технические ошибки

Это опечатка, описка, грамматическая или арифметическая ошибка, которую допустил орган государственной регистрации прав на недвижимость при занесении данных. 

Такая ошибка приводит к несоответствию сведений в ЕГРН и технической документации на дом. Она исправляется по решению Росреестра в течение трёх рабочих дней с момента обнаружения ошибки или получения заявления от заинтересованных лиц. 

2. Реестровые ошибки 

Это ошибка, содержащаяся в межевом или техническом плане, карте-плане территории или акте обследования. Допустить ошибку могли лица, ответственные за кадастровые работы, или неточность данных уже содержалась в документах, предоставленных в орган регистрации прав в рамках информационного взаимодействия. 

Реестровая ошибка в ЕГРН исправляется в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, доказывающих наличие ошибки и содержащих сведения для её исправления, или на основании вступившего в силу решения суда. 

Исправления любых ошибок вносятся в реестр только в том случае, если они не приведут к прекращению, возникновению или переходу права собственности на объект недвижимости, согласно частям 1 и 3 статьи 61 Федерального закона № 218-ФЗ. 

Если существует вероятность, что изменения нарушат права и интересы правообладателей или третьих лиц, то исправления ошибок проводятся только по решению суда. Обратиться в суд может как орган регистрации прав, так и заинтересованное лицо. 

Заявление об исправлении ошибок в ЕГРН и правила его подачи 

Согласно частям 1 и 4 статьи 15 № 218-ФЗ, с заявлением об исправлении технической или реестровой ошибки в ЕГРН в Росреестр может обратиться собственник недвижимости или его представитель при наличии нотариально заверенной доверенности. 

Форма заявления для внесения изменений в содержащиеся в ЕГРН данные утверждена приказом Министерства экономического развития РФ от 08 декабря 2015 года № 920 и приведена в приложении № 2. В приложении № 5 к приказу № 290 даны подробные рекомендации по заполнению каждой графы заявления. Приказ Министерства экономического развития РФ от 26 сентября 2018 года № 524 внёс изменения форму заявления, которая вступила в действие 3 ноября 2018 года. 

Заявление направляется в орган государственной регистрации прав на бумажном носителе или в электронной форме, заверенной усиленной электронной подписью заявителя. Заявление, представленное в электронной форме, должно быть оформлено в виде XML-документа, созданного с использованием XML-схем и обеспечивающего считывание и контроль представленных данных. 

Заявление на бумажном носителе предоставляется в Росреестр или в многофункциональный центр лично либо направляется в орган госрегистрации прав почтовым отправлением с описью вложений и уведомлением о вручении. К заявлению необходимо приложить документы: 

• подтверждающие полномочия заявителя на обращение в Росреестр по объекту недвижимости, 
• обосновывающие внесение изменений в ЕГРН. 

Действия УО для исправления ошибок в сведениях о доме в ЕГРН 

Если управляющая организация заметила в данных из ЕГРН ошибку или их несоответствие сведениям технической документации многоквартирного дома, то ей следует обратиться в Росреестр. Это касается в том числе фактов несоответствия данных о количестве этажей при путанице с этажностью и площади многоквартирного дома. 

УО или собственникам необходимо: 

1. Заполнить заявление на исправление ошибки согласно приказу № 920. 
2. Приложить подтверждающие наличие ошибки документы (заверенные копии технической документации или иные документы). 
3. Приложить документы, подтверждающие полномочия УО действовать от лица собственников помещений в доме: 

• заверенную копию протокола общего собрания собственников, на котором собственники наделили УО полномочиями представлять их интересы по данному вопросу; 
• заверенную копию договора управления, подтверждающего заинтересованность УО в достоверности сведений о многоквартирном доме в ЕГРН. 

Также заявление может быть написано от имени одного из собственников помещений в доме. В таком случае к письму необходимо приложить заверенную копию документов, подтверждающих его право собственности в данном доме. Если орган государственной регистрации прав откажет во внесение изменений в данные реестра, то УО или сами собственники могут добиться этого через суд. 

При этом УО должны помнить: при расхождении информации, которая содержится в технической или иной документации дома и используется УО для расчётов за ЖКУ, и информации в ЕГРН, УО имеет право вносить в ГИС ЖКХ свои сведения. Такая информация обязательно должна быть подтверждена документами.