Анализ судебной практики показывает, что одним из препятствий в эффективной работе Совета МКД являются ошибки, допущенные при его избрании и переизбрании, а также нежелание управляющей организации взаимодействовать с его членами. 

Процедура выбора Совета МКД может стать причиной споров о его легитимности 

Совет МКД, если он занимает активную позицию, а не формально подписывает документы от управляющей организации, помогает построить грамотный диалог жителей с управляющей организацией. Стороны договора управления более внимательно подходят к выполнению своих взаимных обязанностей. 

Но чтобы прийти к этой полезной для многоквартирного дома работе, важно неукоснительно соблюдать регламентированную законодателем процедуру избрания Совета МКД. Иначе могут возникнуть споры о легитимности действующих членов и полномочиях председателя. Ниже разберём судебную практику по данному вопросу. 

Председатель выбирается на ОСС до голосования о составе Совета МКД

Рассмотрим решение Заднепровского районного суда Смоленска от 17.10.2019 по делу № 2-777/2019 и апелляционное определение Смоленского областного суда от 28.01.2020 по делу № 33-187.

В многоквартирном доме был создан и функционировал Совет дома, избран председатель. Их деятельность, сроки полномочий и порядок досрочного переизбрания регулировались Положением о Совете МКД, утверждённым на общем собрании. 

Группа собственников вынесла на общее собрание собственников вопросы по досрочному прекращению полномочий председателя и частичному переизбранию Совета МКД из-за ненадлежащего исполнения ими своих функций. Инициаторы собрания предложили выбрать председателя из новых членов, но не учли, что: 

• полномочия Совета дома на момент проведения не истекли; 
• сроки работы, порядок фиксации имеющихся у жителей претензий к Совету МКД и способы урегулирования споров, порядок смены председателя урегулированы в Положении. 

Суд, разбирая иск об оспаривании результатов ОСС, обратил внимание на неукоснительное соблюдение логической последовательности регламентированной процедуры. Из норм статьи 161.1 Жилищного Кодекса РФ усматривается, что Совет МКД избирается из числа собственников помещений МКД, а затем уже из членов Совета – его председатель. 

В рассматриваемом деле логическая последовательность была нарушена: сначала собственники назначили нового председателя, а уже следующим вопросом включили его в состав Совета МКД. Суд усмотрел в этом нарушение, что стало одним из оснований для отмены решения ОСС в части выбора нового председателя. 

Вынести на ОСС вопрос об избрании нового Совета МКД в ситуации, когда в доме он уже работает 

В статье 161.1 Жилищного Кодекса РФ прописаны две большие юридически значимые процедуры: избрание Совета дома, включая председателя, и их переизбрание. Иного законодателем не предусмотрено. На важность различать эти процедуры указал Нижегородский областной суд в апелляционном определении от 12.05.2015 по делу № 33-4438/2015. 

Судья обратил внимание на следующее обстоятельство: «из содержания уведомления о проведении общего собрания собственников […] следует, что […] ставились вопросы об избрании нового состава Совета МКД, избрании председателя, при этом в указанных документах отсутствует информация о том, что на повестку дня поставлен вопрос о переизбрании […], а также о том, что явилось причиной такого переизбрания». 

Таким образом, если в МКД избран и действует Совет дома, то необходимо включить в повестку дня вопрос о его переизбрании, а не создании нового. 

Не наделить председателя Совета МКД полномочиями подписывать акты приёмки работ от УО 

Согласно с статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, за управляющей организацией закреплена обязанность по ежегодному предоставлению собственникам помещений МКД отчёта о своей деятельности за период. 

Из статьи 161.1 ЖК РФ следует, что к полномочиям Совета дома относятся функции по контролю за работой управляющей организации, а также за качеством предоставляемых коммунальных услуг. Такими полномочиями наделён председатель Совета МКД. 

Из анализа этой части в совокупности с положениями статьи 161.1 Жилищного Кодекса РФ следует, что отчёт УО должен подписывать председатель Совета МКД. Если компания не предоставляет ему эти документы, то председатель вправе запросить их через суд. 

Например, такое требование рассмотрел Заднепровский районный суд Смоленска от 01.04.2021 по делу № 2-311/2021, поскольку управляющая организация предложила председателю ознакомиться с документами в офисе организации. 

Судья потребовал от компании предоставить Совету МКД для подписания акты выполненных работ по форме, утверждённой приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса РФ от 26.10.2015 № 761/пр. Это прямая обязанность компании: 

• обеспечение участия представителей собственников в контроле за качеством услуг и работ, в том числе при их приёмке, являются одним из стандартов управления МКД; 
• председатель Совета МКД может действовать без доверенности в случае наделения его необходимыми полномочиями решением общего собрания МКД. 

Коротко о главном 

Анализ и учёт судебной практики поможет управляющим организациям и собственникам помещений не совершать приведённых выше ошибок и выстроить максимально открытые двусторонние отношения между управляющей организацией и Советом МКД. 

1. Правильно формируйте повестку дня ОСС: сначала выберите членов Совета дома, а затем – председателя из их числа. 
2. Если в доме уже действует Совет, тогда на общее собрание выносите вопросы о его переизбрании, а не новом выборе членов. 
3. Наделите его председателя полномочиями по подписанию актов приёмки работ и услуг: в таком случае он без лишних споров сможет требовать от управляющей организации такие документы, в том числе через суд.