Пояснения Государственной Жилищной Инспекции в сфере управления домами и содержания общего имущества собственников. В сентябре надзорные органы рассказали об ошибках в организации и проведении общих собраний собственников, правилах установки общедомового прибора учета, уведомлении должника и профилактических визитах инспекторов. 

Типичные ошибки инициаторов и участников ОСС 

ГЖИ Ставрополья выделила две группы типичных нарушениях, которые совершают инициаторы и участники общих собраний собственников в многоквартирном доме. В первую включены нарушения, допущенные при организации собрания:

• не утверждён способ уведомления собственников о собрании, в соответствии с частью 4 статьи 45 Жилищного Кодекса РФ; 
• в сообщении об общем собрании собственников не указаны сведения, установленные частью 5 статьи 45 Жилищного Кодекса РФ, например, об инициаторе, форме собрания, дате и месте проведения очной части; 
• не соблюдены сроки уведомления о собрании – за десять дней до него; 
• в повестке есть вопросы, которые находятся вне компетенции общего собрания собственников. 

Во второй группе ГЖИ выделила ошибки при проведении общего собрания собственников: отсутствие очной части, изменение повестки дня при голосовании, продление заочной части и отсутствие кворума. 

Установка ОДПУ в многоквартирных домах и оплата этих работ 

ГЖИ Республики Коми напомнил о правилах установки в домах общедомового прибора учета коммунальных ресурсов. Согласно Федеральному закону от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ, в многоквартирных домах, имеющим прямое присоединение к сетям ресурсоснабжающих организаций, должны быть общедомовые приборы учёта. 

Обязанность их установки возложена на собственников помещений. Если общедомовой прибор учета не установлен, то сделать это обязана ресурсоснабжающая организация, но затраты на покупку и установку счётчика возмещают жители дома. 

При этом ресурсоснабжающая и управляющая организация должны помнить, что требования по установке индивидуального прибора учета не распространяются: 

• на ветхие и аварийные дома; 
• объекты, подлежащие сносу; 
• на дома, физический износ основных конструктивных элементов которых превышает 70%. 

В таких многоквартирных домах собственники не обязаны устанавливать общедомовой прибор учета и платить за такие работы, если их провели ресурсоснабжающая или управляющая организация. Если исполнитель услуг всё-таки смонтирует общедомовой прибор, то он не вправе требовать плату за него с жителей. В такой ситуации не имеет значения, если поставщик ресурса не знал, что дом признан аварийным или подлежащим сносу. 

Порядок уведомления неплательщиков за ЖКУ о наличии долга и предстоящем ограничении коммунальных услуг 

О порядке уведомления жителей домов о наличии у них задолженности по оплате ЖКУ напомнил ГЖИ Ставропольского края. Согласно пункту 119 Правил № 354, способы уведомления должника устанавливаются федеральными законами, постановлением Правительства РФ или договором. 

Если при утверждении договора управления стороны оговорили, как и в какие сроки управляющая организация будет направлять уведомления о задолженности, то компания обязана соблюдать эти условия. ГЖИ привела пример такой формулировки в договоре управления: «под роспись за 30 дней или направление заказным письмом с описью вложения». И если управляющая организация уведомит должника в квитанции за жилищно-коммунальные услуги, то это будет ненадлежащим способом. В такой ситуации отключение неплательщика от коммунальной услуги из-за долгов незаконно. 

Ответственность УО и собственников за пожарную безопасность в многоквартирных домах 

О пожарной безопасности в многоквартирных домах рассказала ГЖИ Новосибирской области. Ведомство отметило, что обязанность соблюдать правила пожарной безопасности в доме возлагается на управляющие организации и жителей. 

Правоотношения в этой сфере определены положениями Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ и Правилами противопожарного режима, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 16 сентября 2020 года № 1479. Об обязанностях управляющей организации в области пожарной безопасности написано и в жилищном законодательстве: 

1. В части 1.1 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ прописано, что управляющая организация обязана обеспечить пожарную безопасность при содержании общего имущества в многоквартирном доме. 
2. В пункте 27 Минимального перечня услуг и работ № 290 перечислены обязательные требования по обеспечению требований пожарной безопасности. Например, к ним относятся проведение осмотров пожарных лестниц и лазов, систем аварийного освещения и сигнализации. 
3. В подпункте «е» пункта 11 Правил № 491 написано о том, что управляющая организация должна принимать меры пожарной безопасности в многоквартирном доме. 
4. В пунктах 5,11 Правил № 410 прописано требование о пожарной безопасности в газифицированном жилищном фонде. Управляющие организации должны обеспечить надлежащее содержание дымовых и вентиляционных каналов жилых помещений в доме. 

ГЖИ составил перечень основных мероприятий по профилактике пожарной безопасности: 

• инструктаж по мерам пожарной безопасности с персоналом и жителями; 
• технические осмотры домов с печным отоплением; 
• размещение в местах общего пользования наглядной агитации; 
• надлежащее содержание пожарных гидрантов и систем пожаротушения; 
• контроль за загромождением проходов, проездов, лестничных маршей;
• уборка мест общего пользования от мусора и пожароопасных предметов. 

Профилактические визиты ГЖИ 

ГЖИ Санкт-Петербурга разъяснила нормы Федерального закона от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ о профилактических мероприятиях. Они являются приоритетными над контрольно-надзорными. Среди таких мероприятий – профилактический визит. 

При таком визите инспекторы не вправе выдавать юридическим лицам предписания об устранении нарушений обязательных требований, а разъяснения носят рекомендательный характер. Государственные жилищные инспекторы проводят профилактические визиты в отношении объектов жилищного фонда, отнесенных к категории высокого риска, и новых управляющих организаций. 

Виды профилактических контрольно-надзорных мероприятий приведены в части 1 статьи 45 № 248-ФЗ.Помимо визита, к ним относятся: 

• информирование; 
• обобщение правоприменительной практики; 
• меры стимулирования добросовестности; 
• объявление предостережения; 
• консультирование; 
• самообследование. 

Ремонт и перепланировка балконов в МКД 

ГЖИ Республики Коми напомнил, что содержание и ремонт балконной плиты – обязанность управляющей организации. Этот элемент включён в состав общедомового имущества согласно подпункту «в» пункта 2 Правил № 491. 

Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконных плит, входят в Минимальный перечень работ и услуг № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты. 

За состояние других частей балкона: парапета, остекления, самостоятельно возведённых козырька, крыши и иных конструкций – отвечают собственники квартир. 

Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая организация должна в ходе плановых осмотров минимум дважды в год – весной и осенью, согласно пункту 2.1.1 Правил № 170. По результатам осмотра управляющая организация должны в течение месяца определить работы по ремонту балкона, если они необходимы. 

Также управляющая организация обязана: 

• проверять правильность использования балконов жителями дома; 
• не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения; 
• разъяснять жителям многоквартирных домов правила эксплуатации балконов.