Управляющие организации и ТСЖ могут сталкиваться с тем, что муниципалитет принуждает собственников платить за содержание прилегающей к многоквартирному дому территории. Разбираемся, в каких случаях и при каких условиях управляющая организация вправе начислять плату за такие работы в виде фиксированной суммы.
Способ определения платы за содержание территории у МКД зависит от того, сформирован ли участок под домом
Разберемся, можно ли в закрытом посёлке установить одинаковую плату собственников квартир за уборку общей квартальной территории, без учёта площади помещений.
Юристы отмечают, что правомерность таких начислений зависит от двух факторов:
- сформирован или нет земельный участок;
- входит ли платёж в состав общей платы за содержание или является дополнительной услугой.
Земельный участок сформирован, это часть общего имущества
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ, земельный участок под многоквартирным домом, имеющий границы и размер, определённые согласно требованиям законодательства, входит в состав общего имущества. В силу части 1 статьи 158 Жилищного Кодекса РФ, собственник помещения несёт расходы на содержание такого имущества соразмерно доле в праве общей собственности на него.
Общей собственностью жителей дома является участок со следующими характеристиками:
- он сформирован (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ);
- его границы и размер определены в соответствии с требованиями законодательства (подпункт «е» пункта 2 Постановления Правительства РФ № 491);
- в его отношении проведён государственный кадастровый учёт (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).
Земельный участок бесплатно переходит в собственность с момента его формирования. При таких условиях управляющие организации отвечают за его содержание, а плата за услуги и работы вносится по общим правилам: пропорционально доле владельца помещения в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Территория не сформирована, принадлежит муниципалитету
До момента, когда участок будет отмежёван и поставлен на кадастровый учёт для включения в состав общего имущества многоквартирного дома, он собственность публично-правового образования, согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22.
У такого земельного участка, как правило, не установлены границы и отсутствует его план-схема. В этой ситуации управляющая организация не обязана содержать придомовую территорию. Граждане и юридические лица отвечают только за состояние участков, которые находятся в их собственности или владении.
При этом органы власти или суд могут обязать жителей многоквартирных домов содержать территорию, прилегающую к их земельным участкам, – на основании Федерального закона или договора. Такой вывод сделал Верховный Суд РФ в пункт 7 Обзора судебной практики № 4 (2018). То есть даже в отсутствие сформированной придомовой территории может быть определённый участок земли – прилегающую территорию, которую в силу правил благоустройства должны содержать лица, управляющие домами.
Прилегающая – это территория общего пользования, которая прилегает к зданию и границы которой определены правилами благоустройства муниципального образования, согласно пункту 37 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ. Обычно это три-десять метров от стены дома.
Но собственники всё равно должны принять решение о выделении дополнительных денег на уборку прилегающей территории. Волеизъявление жителей многоквартирных домов должно быть отражено в решении общего собрания собственников. Начисления платы за эти работы включаются в квитанцию отдельной строкой.
В судебной практике также есть примеры решений, где указано, что собственники вправе определить «кусок» несформированной территории, за который они будут отвечать. Тогда предписания ГЖИ, обязывающие содержать участки земли большего размера, отменяют.
В таком случае правила установления платы менее строгие, ведь это не плата за содержание. Начисления можно делать как пропорционально доле в праве общей собственности, так и в размере фиксированной суммы с каждой квартиры.
