Сдача многоквартирного дома в эксплуатацию с недостатками – скорее правило, а не исключение. Потом, при эксплуатации многоквартирного дома, проблемы появляются не только у жителей, но и у управляющей организации. Разбираемся в главных вопросах, которые возникают у управляющих домами при обнаружении в доме недостатков, допущенных застройщиком.
Вправе ли УО и ТСЖ требовать от застройщика устранения недостатков, допущенных им при строительстве
Многие управляющие организации сразу упираются в статью 7 Федерального закона 30.12.2004 № 214-ФЗ. Они считают, что гарантийные сроки относятся к договору долевого строительства, участниками которого управляющие организации не являются, и делают вывод, что ответственность за недостатки застройщик несёт только перед участниками долевого строительства.
Но не надо забывать о том, что управляющая организация действуют в интересах собственников помещений. В № 214-ФЗ действительно не прописаны права требования для управляющего домом, поэтому им нужно доказывать свои полномочия через суд.
В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховный Суд РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5), суд отклонил возражения об отсутствии у управляющей организации полномочий действовать в интересах владельцев квартир.
Как указали суды, согласно договору управления многоквартирным домом компания должна представлять интересы собственников в рамках исполнения своих обязательств по договору. При этом в случае, если недостатки не будут устранены, провести ремонт дома должна будет именно управляющая организация за свой счёт.
Верховный Суд РФ отметил, что УО вправе предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе дома. Это соответствует положениям статьи 4 Арбитражного Процессуального Кодекса РФ. Наличие у управляющей организации такого права не препятствует отдельным собственникам предъявлять к строительной компании аналогичные иски.
Исходя из указанных Верховным судом РФ выводов, управляющая организация вправе выступать в отношениях с застройщиком в интересах собственников в силу своего статуса. Она действует во исполнение договора управления, что не требует оформления ею каким-либо иным образом соответствующих полномочий.
Данную позицию подтверждает и судебная практика с участием ТСН:
- Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.12.2020 по делу № А39-9046/2019: «Товарищество предъявило иск от лица своих членов, действуя в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, поэтому его отношения с ответчиком зависят от отношений, возникших между собственниками жилых помещений и застройщиком».
- Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.02.2021 № Ф03-6068/2020: «Товарищество на основании протокола общего собрания собственников в указанном многоквартирном доме наделено полномочиями представлять интересы собственников многоквартирного дома по любым вопросам, связанным с нарушением прав собственников».
Как применить гарантийный срок к общему имуществу МКД
Согласно статьи 2 № 214-ФЗ, под объектом долевого строительства понимается жилое помещение, нежилое помещение, машино-место. В соответствии со статьей 7 того же закона, гарантийный срок устанавливается для устранения недостатков, допущенных застройщиком в жилом помещении, в нежилом помещении и на технологическом и инженерном оборудовании, входящем в состав жилого и нежилого помещения.
Среди перечисленного отсутствует понятие «общее имущество многоквартирного дома». Поэтому мы опять обращаемся к судебной практике. В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5) суд обращается к общим правилам договора купли-продажи. Законом либо договором в отношении товара устанавливается гарантийный срок, который начинает течь с момента его передачи покупателю, согласно пункта 1 статьи 471 Гражданского Кодекса РФ.
Далее суд привёл аналогию и указал, что с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения, возникает режим общей долевой собственности на имущество. Оно предназначено исключительно для обслуживания более одного помещения в доме – возникает общая долевая собственность, в соответствии со статьей 290 Гражданского Кодекса РФ и статьи 36 Жилищного Кодекса РФ.
К такой долевой собственности покупатель вправе применять гарантийный срок, который начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.
В какие сроки устраняются строительные недостатки в новом МКД
Гарантийные сроки различаются в зависимости от вида объекта и типа строительных недостатков. Если это нарушения, допущенные:
- на объектах долевого строительства – жилого, нежилого помещения, машино-места, кроме входящего в его состав инженерного и технологического оборудования;
- в отношении общего имущества в МКД, кроме входящего в его состав инженерного и технологического оборудования,
то гарантийный срок – не менее пяти лет со дня передачи жилого помещения, нежилого помещения, машино-места участнику долевого строительства, согласно части 5 статьи 7 № 214-ФЗ.
Если это нарушения, допущенные в технологическом и инженерном оборудовании, входящем в состав жилого, нежилого помещения, машино-места, общего имущества в многоквартирном доме, то гарантийный срок – не менее трёх лет со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, в соответствии с частью 5.1 статьи 7 № 214-ФЗ.
На какие недостатки в МКД распространяется гарантийный срок в десять лет
По существенным недостаткам, возникшим до принятия результата работы, можно предъявить претензии в течение 10 лет со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Такой срок прописан не в № 214-ФЗ, а в статье 29 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
В законе определены права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы. Так, исполнитель отвечает за недостатки в отношении работы или услуги, на которую установлен гарантийный срок, если не докажет, что они возникли:
- после принятия работы или услуги потребителем;
- вследствие нарушения правил использования результата работы, услуги, действий третьих лиц или непреодолимой силы.
В случае выявления существенных недостатков потребитель вправе предъявить исполнителю требование об их безвозмездном устранении. Это требование может быть предъявлено в течение 10 лет со дня принятия результата работы, услуги потребителем, если срок службы не установлен, согласно пункту 6 статьи 29 Закона № 2300-1.
Чтобы применить данную статью, необходимо проводить судебную экспертизу, чтобы доказать:
- факт ненадлежащего выполнения застройщиком строительных работ;
- наличие в выполненных работах существенных недостатков, которые возникли до передачи квартир дольщикам и не были устранены застройщиком.
В этом случае суд применяет 10-летний срок, например, в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.12.2020 по делу № А39-9046/2019.
В отсутствие экспертизы суд может отказаться исчислять срок по Закону о защите прав потребителей. Поэтому, невзирая на затратность мероприятия, лучше провести все необходимые экспертизы, чтобы потом окупить их в суде.
На заметку
Содержание многоквартирного дома с недостатками строительства всегда ложится на плечи управляющих организаций и, в конечном итоге, выливается в немалые затраты при эксплуатации. Поэтому именно управляющие домами заинтересованы в том, чтобы:
- Обнаружить недостатки строительства и составить соответствующие документы в отношении общего имущества.
- Содействовать собственникам в составлении надлежащей документации при обнаружении недостатков в жилых и нежилых помещениях.
