Мы рассмотрим требования по созданию ТСЖ. Предоставим план формирования ТСЖ в 6 этапов. Разберем на какие законы следует обратить внимание, чтобы правильно составить документы.
Жильцы приходят к мысли о создании ТСЖ, когда хотят снизить стоимость коммунальных услуг, и самостоятельно управлять многоквартирным домом. Но при формировании товарищества возникает много вопросов. Чтобы помочь вам в них разобраться, мы написали пошаговую инструкцию.
От каких факторов зависит создание ТСЖ?
Основные факторы для создания ТСЖ указаны в статье 136 Жилищного кодекса РФ:
- В одном доме собственники вправе создать только одно ТСЖ. Принять решение возможно на общем собрании. Итоги голосования фиксируются в протоколе собрания.
- Жители из нескольких МКД создают ТСЖ, если имеются общие границы земельных участков и инженерные коммуникации.
- Товарищество могут сформировать несколько жилых или дачных домов, если имеют общую границу между участками, и на их территории используются общие инженерные коммуникации.
Этап 1: Подготовка к ОСС и заполнение документов
Что следует предпринять при создании ТСЖ:
- Расскажите жителям про форму ТСЖ развернуто, если они не знают о ней. Узнайте, одобрят ли они такую форму управления домом.
- Подумайте вместе с жителями над названием ТСЖ, поищите ответственных жителей на место будущих сотрудников.
- Рассчитайте смету вашего дома, чтобы понимать размер платы за жилье в ходе изменения управления. Чтобы рассчитать смету, пообщайтесь с другими ТСЖ в вашем районе, узнайте у них примерную сумму затрат, либо найдите эти сведения на их сайтах.
- Подготовьте проект устава товарищества. Порядок заполнения устава указан во 2 части 135 статьи ЖК РФ.
- Получите или составьте реестр всех собственников. Казалось бы, прочитав ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, становится понятно, что управляющая компания должна передать реестр председателю собрания при предъявлении заявления в течение 5 дней. Но на деле появляются проблемы, связанные с отказом компании, обращением в суд и недостоверными данными реестра. Чтобы не ввязываться в лишние разбирательства с УК, подготовьте реестр самостоятельно, либо закажите готовый реестр собственников. Компания «Технология и сервис» готова вам помочь с получением выписок из Росреестра.
После получения первого списка документов, организуйте общее собрание собственников. Перед собранием сформируйте повестку дня. На собрании следует обсудить следующие вопросы:
- Выборы председателя, членов счетной комиссии, секретаря собрания
- Выбор метода управления (ТСЖ)
- Утверждение устава ТСЖ
- Прекращение договора с УК
- Установление порядка информирования собственников об итогах голосования
- Место хранения копии протокола (оригинал должен быть в ГЖИ)
Этап 2: Проинформировать жителей о предстоящем собрании
Чтобы уведомить жителей о предстоящем собрании необходимо составить объявление, включив в него следующие пункты:
1. Форму проведения собрания
2. Информацию об инициаторе собрания
3. Повестку дня – вопросы, выдвинутые на обсуждение
4. Время, место и дату проведения собрания
Получившееся уведомление отправьте каждому из собственников заказным письмом, либо предоставить под подпись. Дополнительно разместите объявление в специальном месте, которое утвердили на ОСС.
Этап 3: Проведение очно-заочного голосования
Рекомендуем проводить голосование в очно-заочной форме, объясним почему это удобно. Прежде всего таким методом проще собрать необходимый кворум. Обычно на очном обсуждении могут присутствовать не все собственники, но заочное голосование помогает решить эту проблему за счет того, что те жители, которые не смогли появиться на очной части, смогут оставить подпись заочно.
Очно-заочное голосование состоит из 2 частей: очной и заочной. Все жители, независимо от того, присутствовали ли они на очной части, голосуют один раз в письменном виде с помощью бюллетеней. Место приема и выдачи бюллетеней необходимо указывать в объявлении о собрании.
В бюллетени необходимыми разделами являются:
- ФИО
- Адрес
- Номер квартиры
- Площадь квартиры
- Доля в праве собственности на это помещение
- Графы «за», «против», «воздержался»
- Дата
- Подпись и расшифровка
Этап 4: Итоги голосования
Чтобы утверждение ТСЖ было одобрено нужно набрать ⅔ голосов «за». Подсчет голосов происходит по объему квадратных метров.
Для подсчета голосов нужно взять за результат 100% общую площадь жилых и нежилых помещений МКД. Площадь многоквартирного дома можно узнать в УК, на сайте «ГИС ЖКХ» и в техническом паспорте на дом. Например, ваша квартира занимает 2% площади МКД, значит за один бюллетень будет 2% голосов. Лестницы, чердаки и холлы не считаются в общей площади дома.
В письме Минстроя РФ от 5 октября 2017 г. N 35851-ЕС/04 сказано, что житель встроенной или пристроенной квартиры тоже принимает участие в голосовании, так как пристройка входит в общую площадь дома.
Итоги голосования фиксируются в протоколе собрания. Образец протокола можно посмотреть, пройдя по ссылке. В конце мероприятия нужно собрать подписи всех участников, проголосовавших «за» в протоколе. После окончания голосования даётся 10 дней на составление протокола и собирание подписей.
Существует противоречие между частью 5 статьи 136 и частью 1 статьи 46 ЖК РФ. В первой версии протокол относится для регистрации в налоговую, а во втором случае протокол передается в жилищную инспекцию. На практике председатели собрания применяют первую версию.
Этап 5: Регистрация ТСЖ
Порядок регистрации ТСЖ указан в законе «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Чтобы было легче заполнять форму, на сайте ФНС есть программа для заполнения необходимых статей, скачав её у вас получиться сэкономить время на поиски нужной формы. Заявление нужно заверить у нотариуса.
Помимо заявления потребуется оформить:
- Протокол ОСС
- Информацию о проголосовавших «за»
- Квитанция об оплате госпошлины
- Устав ТСЖ в двух экземплярах
После заполнения документов о регистрации ТСЖ в течение 5 дней требуется принести в жилищную инспекцию информацию о новом методе управления.
Окончив операцию по регистрации ТСЖ, нужно сделать печать, встать на учет в органах статистики, в фондах социального и медицинского страхования, открыть счет в банке и проинформировать налоговую об этом.
Этап 6: Организация работы ТСЖ
Кроме регистрации ТСЖ, рекомендуем договориться с управляющей компанией по поводу передачи документов на дом. Передача документов осуществляется на основе ПП РФ №416 раздела 5, где сказано, что в течение 5 рабочих дней после окончательного решения на ОСС нужно отправить письмо в УК и в органы муниципального и жилищного контроля. К письму прикрепляется протокол.
После рассылки писем, следует провести собрание членов ТСЖ, на котором нужно обсудить:
- План работ на год
- Смету расходов и доходов, на основе плана
- Определение платы за жилье
Необходимые документы, которые нужно заполнить после регистрации ТСЖ:
- Заявления о вступлении в ТСЖ
- Реестр собственников ТСЖ
- Информацию о личных данных собственников в ГИС ЖКХ. Эту услугу тоже можно заказать в компании «Технология и сервис»
Далее от руководства требуется заключить договор с РСО, с организациями аварийно-диспетчерского обслуживания и нанять по трудовому договору бухгалтера. Собственники не пожелавшие вступить в ТСЖ подписывают договор об оказании услуг по управлению домом. После завершения необходимых операций, приступайте к сбору платы за КУ.
