Остекление балконов в МКД – событие рядовое, но неверно проведённый монтаж может привести к негативным последствиям для жителей квартиры или их соседей. Будет ли виновата управляющая организация в залитии квартиры из-за ошибок в остеклении, если компания не обратила внимание на переустройство и швы на стене дома. 

За незаконное переустройство квартиры отвечает её собственник 

Квартиру на верхнем этаже МКД залило талыми водами. Управляющая организация провела осмотр балкона и установила самовольное его остекление. В результате между крышей дома и козырьком образовался зазор, и весной растаявший снег попал на стену фасада, а затем в квартиру. 

Управляющая организация предписала женщине демонтировать остекление. Поскольку собственница не выполнила требование, компания обратилась в администрацию города и местную ГЖИ. Но и после этого квартира не была приведена в изначальное состояние. 

Пока управляющая организация ждала демонтажа, собственница подала иск в суд, требуя от компании возместить ей ущерб за залитие – 90 000 рублей, а также выплатить штраф и неустойку. Управляющая организация вину не признала, считая, что не несёт ответственности за последствия незаконных действий истца. 

УО отвечает за затопление квартиры, если ущерб причинён ненадлежащим содержанием за общего имущества МКД 

Суд первой инстанции назначил экспертизу, но из-за отсутствия технической документации на многоквартирный дом специалист не смог установить правомерность монтажа остекления и козырька. При этом управляющая организация указала, что в других квартирах нет остекления, а также представила документацию на дом с такими же характеристиками. 

Суд при вынесении решения принял во внимание: 

• показания, что собственница приобрела квартиру с уже остеклённым балконом; 
• данные экспертизы, что причиной проникновения воды в комнату стала ненадлежащая обработка межпанельных швов – при качественной герметизации залития можно было бы избежать. 

Следовательно, это управляющая организация не выполнила свои обязанности по содержанию общего имущества, тем самым нарушив часть 2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, пункт 10 Правил № 491. При этом предписание о демонтаже незаконно установленного козырька и остекления компания выдвинула только после залития помещения. 

Суд отклонил довод управляющей организации, что жительница сама виновата в затоплении квартиры – незаконно переустроила балкон. Но суд не нашёл в действиях собственника признаков переустройства или реконструкции помещения. Уменьшения общего имущества не произошло, переноса инженерных сетей не было. 

Если вина УО доказана, она также обязана выплатить штраф и неустойку по Закону о защите прав потребителя 

Суд установил, что в ситуации виновата управляющая организация, поэтому признал правомерным штраф по статье 15 Закона РФ от 07.08.1992 № 2300-1, поскольку управляющая организация безвозмездно не устранила ущерб из-за предоставления некачественных услуг. 

Суд удовлетворил иск частично: управляющая организация должна была возместить моральный и материальный ущерб в 140 000 рублей. С этим согласились и две вышестоящие инстанции: 

• апелляционное определение Верховного суда Адыгеи от 06.09.2022 по делу № 33-1969/2022; 
• кассационное определение Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 22.12.2022 по делу № 8Г-35987/2022. 

Верховный суд РФ посчитал, что управляющая организация также должна выплатить истцу штраф в размере 50% от присуждённой суммы. Это соответствует пункту 46 постановления № 17, пункт 6 статьи 13 Закона № 2300-1. 

УО должна проводить осмотры МКД для выявления дефектов фасада и незаконных переустройств балконов 

Незаконная перепланировка квартир, в том числе балконов, – проблема для многих управляющих организаций. ГЖИ часто считают, что за такие действия жителей отвечает именно управляющая организация. Их привлекают к ответственности, в том числе за ущерб, который причинён действиями собственниками. Но в судебной практике есть примеры, когда управляющая организация могла отстоять свои права и доказать, что за незаконное переустройство отвечает владелец квартиры. 

В рассмотренном выше деле управляющая организация этого сделать не смогла, поскольку: 

• утратила техническую документацию на дом, чтобы подтвердить незаконность остекления балкона; 
• не доказала, что причиной залития стали именно нарушения при монтаже конструкций, не предусмотренных в доме изначально; 
• не обратила внимания на разгерметизацию межпанельных швов общедомовой стены, за которую отвечает управляющая организация. 

Чтобы не оказаться в схожей ситуации, управляющим организациям следует бережно хранить документы на многоквартирный дом, восстанавливать их при утрате, а также регулярно проводить осмотры общедомового имущества. По результатам такого осмотра можно установить в том числе дефекты фасада и незаконное переустройство балконов.