Верховный суд РФ принял решение о том, кто оплачивает аварийный капитальный ремонт в доме, если собственники не утвердили эти работы на общем собрании собственников. Региональный оператор отказался финансировать восстановление обрушившейся кровли, посчитав, что это дело управляющей организации. Разберем аргументы и выводы судов по этому делу.
В доме с фондом за своевременный капремонт отвечает региональный оператор
В одном из многоквартирных домов города Ижевска обрушилась крыша. Надзорное ведомство пыталось привлечь управляющую домом организацию к административной ответственности по части 2 статьи 14.1.3 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ. Но управляющей организации удалось доказать, что виновный в случившемся – региональный фонд, на счёте которого собственники копят деньги на капитальный ремонт.
При этом компания заключила договор с подрядчиком, который восстановил крышу. Управляющая компания инициировала общее собрание собственников для возмещения потраченных средств со специального счёта капитального ремонта, но кворум не набрала.
После этого управляющая организация обратилась к региональному оператору, чтобы он вернул потраченные на капитальный ремонт деньги. Фонд отказался, и тогда компания обратилась в суд с иском о возмещении убытков. Суды отказали из-за неверной квалификации требований, ведь компания не понесла никаких убытков.
Тогда управляющая организация обратилась в суды с новым иском, на этот раз требуя с регионального оператора неосновательное обогащение. Разберём аргументацию инстанций, в том числе Верховного суда РФ.
УО несёт ответственность за своевременное проведение текущего ремонта общего имущества
Первый суд в споре фонда капитального ремонта и управляющей организации поддержал позицию оператора: этот спор ранее разобрали его коллеги. Принятые акты уже вступили в силу. Они имеют преюдициальное значение: инстанции отказали компании в удовлетворении требований. Судья посчитал, что изменение основания иска – с возмещения убытков на взыскание неосновательного обогащения, не меняет ситуацию.
Также инстанция отметила, что управляющая компания в силу жилищного законодательства несёт ответственность за состояние элементов и конструкций многоквартирного дома. В соответствии с пунктом 4.6.1.1 Правил № 170, она должна обеспечить исправное состояние чердачного помещения, кровли и водоотвода. Управляющая компания в силу закона и договора управления обязана содержать общее имущество дома, в том числе кровлю здания, в надлежащем состоянии.
При этом, согласно региональной программе, в спорном доме был запланирован первоочередной капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем, фасада и фундамента на сумму 4,6 млн рублей. Но к середине 2020 года собственники накопили только 634 тысячи рублей.
Чтобы использовать средства капитального ремонта на срочный ремонт кровли, управляющая организация должна была провести легитимное общее собрание собственников. В ином случае её действия квалифицируются как обход установленных законодательством правил согласования работ по капитальному ремонту с собственниками. Компания должна была своевременно проверять состояние кровли и заранее провести общее собрание собственников для предотвращения аварии и срочного капитального ремонта крыши. Первая инстанция отклонила иск.
При аварийной ситуации в доме регоператор проводит внеплановый капремонт для ликвидации её последствий
Управляющая организация подала жалобу в апелляционный суд. Она указала, что в рамках дела об административном правонарушении, возбуждённом после обрушения в доме кровли, ответственным за капитальный ремонт признан региональный фонд.
Компания не вправе собирать с собственников взносы на капитальные работы в доме, эти средства копятся на счёте регионального оператора. Именно из этих средств должен быть оплачен ремонт кровли, и фонд неосновательно обогатился, не компенсировав управляющей организации её траты.
Апелляционный суд, принимая решение, сослался на части 4-6 статьи 189 Жилищного Кодекса РФ, где прописано:
- Если собственники на общем собрании не приняли решение о капитальном ремонте в доме, где средства на такие работы копятся у регионального оператора, то это решение принимает орган местного самоуправления в соответствии с региональной программой.
- В случае аварии или чрезвычайной ситуации капитальный ремонт проводится для ликвидации её последствий без включения дома в краткосрочный план региона. Такой ремонт оплачивает и организует региональный оператор как ответственный за проведение капитального ремонта в доме.
Суд сделал вывод, что региональный фонд ошибочно посчитал, что ликвидация аварии – это обязанность управляющей организации по договору управления. Именно региональный оператор собирает с собственников деньги на эти работы. Средства, собранные управляющей организации на текущий ремонт, носят целевой характер и не могут быть направлены на капитальный ремонт.
Судебная экспертиза подтвердила, что проведённые по заказу управляющей организации работы носили неотложный, срочный характер. Управляющая организация выполнила капитальный ремонт за счёт собственных средств, что противоречит Жилищному Кодексу РФ.
Финансировать восстановление кровли должен был региональный оператор. Не сделав этого, он сберёг целевые деньги собственников, по смыслу статьи 1102 Гражданского Кодекса РФ это необоснованное обогащение, которое суд постановил взыскать с фонда капитального ремонта вместе с начисленными процентами за пользование чужими деньгами. Решение первой инстанции было отменено. Выводы апелляционного суда поддержали кассационная инстанция, а за ней и Верховный суд РФ.
На заметку
Главный вывод из рассмотренного дела – неотложные работы капитального характера могут быть внепланово проведены управляющей организацией за счёт средств регионального оператора. Но для этого необходимо строго соблюсти все процедуры:
- Установить и зафиксировать, что работы носят именно капитальный и неотложный характер.
- Инициировать общее собрание собственников по вопросу оплаты работ за счёт средств, собранных на капитальный ремонт.
Чтобы правильно квалифицировать требования УО для подачи иска в суд компании необходим грамотный юрист, разбирающийся в законодательстве и практике сферы ЖКХ. Компания «Технология и Сервис» предоставляет юридическое сопровождение для ТСЖ. Подробности читайте на сайте.
