В настоящее время одна из проблем управляющих организаций (УО) представлена самовольным переустройством в многоквартирных домах (МКД). Согласно действующему законодательству, обнаружение любых незаконных изменений в конструктивных элементах здания позволяет управляющим компаниям в судебном порядке требовать их полного устранения и восстановления прежнего вида.
Наиболее распространённые ситуации
Вопросы, касающиеся ликвидации самовольных построек и реконструкции, решаются в судебном порядке. Например, если самовольно выкопано под МКД подвальное помещение, то обращение владельца такой площади в суд не позволит муниципальным органам признать собственность. Как правило, общим собранием жильцов МКД выносится решение:
- о возврате помещения в изначальное состояние;
- о соответствии всех исправлений технической документации;
- о сроках выполнения всех работ за счёт владельца переоборудованной площади.
Согласно решению, уполномоченная управляющая компания обращается с данным требованием к собственнику переоборудованного помещения, направляя ему соответствующее предписание. В случае невыполнения требований в установленный двухмесячный срок, УО должна обращаться с исковым заявлением в суд.
Практика судебного решения
Управляющие организации, подающие исковые заявления в судебные инстанции с требованием о сносе самовольной постройки ответчиком и возврате конструкции прежнего вида, достаточно часто сталкиваются с удовлетворением таких исков. Как правило, ответчиком указывается целый ряд положений:
- УО или владельцами пропущен срок исковой давности с момента перепланировки.
- Протокол не позволяет УО подписывать от имени владельцев исковое заявление.
- В рамках общего собрания собственников МКД отсутствует требуемый кворум.
- Отсутствуют какие-либо препятствия в доступе к общему имуществу МКД.
В рассматриваемой ситуации судьёй рассматривается несколько вопросов, но первостепенное внимание уделяется отказу городской администрации в выдаче разрешения на осуществление реконструкции, что обусловлено несогласием собственников МКД. Следовательно, отказ в праве собственности на спорный объект является обоснованным, а согласие собственников жилья МКД с протоколом общего собрания делает его легитимным.
Правовые основания
К самовольным относится переустройство и/или перепланировка помещения МКД, выполненные в условиях отсутствия оснований, предусмотренных ч. 6 ст. №26 ЖК РФ. Кроме всего прочего, к правовым аспектам, предельно чётко регламентирующим подобные ситуации, следует отнести:
Необходимо отметить и тот факт, что понятие исковой давности не имеет распространения на требования собственников или других владельцев, касающихся устранения нарушения их прав, даже в условиях, когда вопрос не имеет отношения к лишению владения.
Какие объекты не подлежат сносу
В соответствии с действующим законодательством, самовольные постройки не подлежат сносу в случаях, когда есть вероятность появления угрозы безопасности жильцов МКД или ухудшения его состояния. Статьи №304 и №305 ГК РФ свидетельствуют о том, что исковые требования, связанные с устранением нарушения прав, не касающихся лишения владения, должны быть удовлетворены в следующих случаях:
- истцом доказано право собственности;
- со стороны ответчика отмечается нарушение этого права.
Судом может быть назначено получение строительно-технического экспертного заключения по самовольной постройке, в которой устанавливается улучшение или ухудшение состояния несущих конструкций, а также возможность её сноса без причинения ущерба собственникам МКД. Если присутствует риск появления угрозы безопасности жильцов МКД или ухудшения его общего состояния – иск управляющей компании отклоняется, а сам спорный объект признаётся судом неподлежащим сносу.
Делаем выводы
Управляющие компании имеют полное право представлять собственников МКД в судебных разбирательствах, касающихся исков о требовании привести здание/помещение в соответствие техдокументации, если в рамках общего собрания такое решение принято большинством. Исковая данность не имеет значения в судебных делах, связанных с нарушениями прав собственников при отсутствии лишения владения.
Тем не менее, для собственников МКД и управляющих компаний важно понимать, что подобные иски предполагают наличие возможности восстановления дома в первоначальное состояние. Если при выполнении строительно-технической экспертизы будет установлено, что в ходе ликвидации самовольной реконструкции или постройки вероятно нанесение вреда непосредственно самой конструкции или безопасности собственников многоквартирного дома – иск будет отклонён.
