ГЖИ требует от управляющей организации (далее УО) продолжить управлять домом, после истечения срока действия договора управления с собственниками многоквартирного дома (далее МКД) и исключения дома из лицензии компании. При этом ведомство ссылается на часть 3 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ о непрерывности управления домом и требует продолжить работу. Нарушает ли данное требование права УО по мнению Верховного суда?

Стороны договора управления могут отказаться от его продления по истечении срока действия документа 

Управляющая компания «Дерсу» из Приморского края в деле № А51-21536/2019 направила собственникам МКД и ГЖИ уведомление о том, что не будет продлевать договор управления. После поступления данного уведомления, ГЖИ исключила дом из управления УО. 

Через небольшой промежуток времени в ГЖИ поступила жалоба от жителя этого дома. В письме собственник указал, что никто не занимается содержанием и ремонтов дома. На основании жалобы была проведена внеплановая проверка и составлен акт. После проверки ГЖИ направило «Дерсу» предписание с требованием продолжить управление МКД, пока собственники не выберут другую УО, муниципалитет не проведет открытый конкурс или собственники не создадут ТСЖ.

Управляющая компания «Дерсу» посчитала, что данное предписание является нарушением её прав, и подала иск в суд с требованием признать предписание незаконным и отменить его.

УО своевременно уведомила собственников и муниципалитет о том, что по истечении срока действия договора управления продлевать его не будет. Орган ГЖИ исключил дом из реестра лицензий компании. Следовательно, организация не обязана и дальше управлять МКД, ведь между ней и собственниками нет соответствующего договора. 

Органы ГЖИ в суде указали, что предписание вынесено в рамках закона. В соответствии с частью 3 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ, УО обязана заниматься содержанием и ремонтом дома после исключения его из реестра лицензий, пока у МКД не появится другая управляющая организация, ТСЖ или кооператив для выполнения этих функций. 

Требование управлять домом до выбора новой компании 

Суд первой инстанции рассмотрел все обстоятельства дела и при вынесении решения опирался на положения статьи 200 Жилищного Кодекса РФ, если дом исключён из реестра лицензий или лицензия компании на управление домами аннулирована, то УО обязана надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД. Управляет она домом до момента, когда: 

• домом начнёт управлять новая УО, выбранная собственниками на общем собрании собственников или муниципалитетом по результатам открытого конкурса; 
• владельцы помещений в доме создадут ТСЖ или кооператив и зарегистрируют его; 
• при непосредственном управлении домом собственники заключают договор с организацией на содержание и ремонт общего имущества, согласно статье 164 Жилищного Кодекса РФ. 

Поскольку в МКД собственники не выбрали новую УО и не создали ТСЖ или кооператив, а в открытом конкурсе муниципалитета никто не участвовал, истец не мог прекратить управление домом. Суд первой инстанции признал предписание законным. 

Обеспечение непрерывности управления домом 

Спор перешёл в апелляционный суд. УО в жалобе указала, что её расходы на содержание многоквартирного дома превышают суммы, поступающие на содержание и текущий ремонт общего имущества от собственников. Жители задолжали управляющей компании более миллиона рублей, по этой причине УО не стала продлевать договор, уведомив об этом собственников и муниципалитет в установленном законом и самим договором порядке. 

Поскольку договора между ней и собственниками уже нет, размер платы за содержание жилья не утверждён, то орган ГЖИ не может принуждать УО выполнять обязанности по управлению домом без указания источника финансирования таких услуг. С момента исключения дома из реестра лицензий компания не вправе управлять таким домом. 

Но апелляционный суд, как и предыдущий, при вынесении решения вновь опирался на часть 3 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ. Судья указал, что эта норма направлена на соблюдение прав граждан, обеспечивает безопасность эксплуатации многоквартирных жилых домов и непрерывность управления домом и поставки жителям коммунальных услуг. 

Собственники помещений не выбрали новую УО и не создали ТСЖ для управления домом. Муниципалитет провёл два открытых конкурса, чтобы выбрать компанию, но в них никто не участвовал. Поэтому суд сделал вывод, что управляющая компания «Дерсу» обязана управлять спорным домом, чтобы обеспечить безопасность и комфорт для его жителей. 

При этом не имеет значения, что у собственников помещений в доме накопилась большая задолженность за ЖКУ перед компанией: эти вопросы не являются предметом спора. Законодательство не освобождает УО от исполнения требований в сфере управления домами из-за убыточности этой работы. Решение первой инстанции осталось в силе. 

При исключении дома из реестра лицензий собственники или муниципалитет должны выбрать новую УО 

Кассационный суд, куда УО подала жалобу, также опирался на нормы часть 3 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ как основа при разрешении спора компании «Дерсу» и органа ГЖИ. 

Управляющая организация пыталась указать суду на то, что принуждение её управлять домом, исключённым из лицензии, незаконно. Жилищное законодательство не возлагает на УО такую обязанность до выбора новой компании в случае если истёк срок действия договора управления и он не был продлён. 

Согласно части 4 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ, муниципалитет, получив уведомление об исключении дома из реестра лицензий, обязан был созвать общее собрание собственников помещений в МКД, чтобы они выбрали новую компанию или изменили способ управления. Если жители дома решения не примут, проводится открытый конкурс, согласно части 5 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ. При отсутствии желающих получить дом в управление по конкурсу, орган местного самоуправления назначает временную УО в соответствии с частью 6 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ. 

Кассационный суд согласился с этими доводами УО, но всё равно не отменил решение первой инстанции. Он указал, что муниципалитет обязан предпринять все эти действия. Но пока орган местного самоуправления это не сделает, компания обязана управлять МКД. 

Случай прекращения договора управления из-за отказа УО его продлить 

Доводы управляющей организации услышали в Верховной суде РФ, куда компания обратилась с жалобой. Верховный Суд РФ, рассмотрев материалы, признал, что коллеги ранее неправильно подошли к решению спора и не учли важные обстоятельства дела. 

Истец и собственники помещений в спорном доме заключили договор управления по итогам открытого конкурса: на один год и с возможностью его пролонгации, если ни одна из сторон не заявит о прекращении действия такого договора, согласно статье 162 Жилищного Кодекса РФ. 

УО заявила об этом и направила уведомления жителям дома и органу ГЖИ. На основании заявления компании ведомство исключило МКД из её лицензии. УО прекратила управлять домом. 

Верховный Суд РФ отметил, что исключение сведений об МКД из реестра лицензий согласно части 6 статьи 198 Жилищного Кодекса РФ – основание для прекращения УО деятельности по управлению таким домом. С даты исключения дома из реестра компания не вправе управлять МКД, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платёжные документы потребителям. 

Требования части 3 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ распространяются на случаи, когда надзорное ведомство исключает дом из реестра из-за: 

• неисполнения предписаний и повторных грубых нарушений лицензионных требований; 
• воспрепятствования работе представителей надзорных органов; 
• вступившего в силу решения суда о банкротстве компании; 
• прекращения, аннулирования лицензии. 

На иные случаи требования части 3 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ не распространяются, в том числе если УО в установленном законом порядке отказалась продлить договор управления. Законодательство чётко определяет, что в такой ситуации собственники на общем собрании собственников должны выбрать другую УО или изменить способ управления домом. Если они этого не сделают, то муниципалитет проводит открытый конкурс, а при отсутствии результата конкурса назначает временную УО в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2018 года № 1616. 

Верховный Суд РФ признал, что требования органа ГЖИ незаконны, и 19 апреля 2021 года направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При отказе УО от продления договора она не должна управлять домом до выбора новой компании 

В деле № А51-21536/2019 Верховный суд РФ сделал важные для УО выводы, которые компании могут использовать для своей защиты в судах: 

1. Управляющая организация имеет право отказаться от продления договора с собственниками. Компания уведомляет их об этом, а также ставит в известность орган ГЖИ и муниципалитет. 
2. После исключения дома из реестра лицензий такая УО не вправе больше управлять домом и статья 200 Жилищного Кодекса РФ к ней не применяется. 
3. Требования продолжать управлять домом после исключения сведений о нём из реестра касаются только тех компаний, кто лишился дома или лицензии из-за нарушений в их работе. Перечень таких нарушений содержится в статье 198 Жилищного Кодекса РФ. 

Если УО отказалась продлить договор управления после окончания срока его действия, а орган ГЖИ внёс соответствующие изменения в реестр лицензий, то вопрос управления и содержания таким МКД бывшую УО уже не касается. С этого момента это проблема собственников помещений в доме и муниципалитета: именно они должны решить, кто дальше будет отвечать на надлежащее содержание общего имущества в МКД.