Судебные споры, в ходе которых управляющие компании (УК) пытаются оспорить предписания со стороны органов государственного жилищного надзора (ГЖН), выданные по результатам проверки – явление не редкое. В этом плане, судебные доводы при рассмотрении исков УК по незаконным требованиям со стороны надзорных органов, представляют особый интерес, как для управляющих компаний, так и для ТСЖ.
Содержание общедомового имущества в надлежащем состоянии
В настоящее время типичной является ситуация, при которой житель многоквартирного дома составляет в надзорные органы жалобу на ненадлежащее состояние дороги, находящейся на придомовой территории, а также невыполнение УК обязательств, касающихся правил содержания общедомового имущества. Ведомством проводится внеплановая проверка объектов, которые находятся в управлении компании, после чего выносится предписание, содержащее требование провести ремонтные мероприятия с полным восстановлением дорожных участков, пришедших в негодность.
При полном или частичном несогласии управляющей компании с вынесенным предписанием, ей подаётся исковое заявление в судебную инстанцию с целью признания его недействительности.
Допустим, надзорным ведомством проведены проверочные работы:
- без соблюдения национальных стандартов;
- без выполнения необходимых замеров.
В подаваемом заявлении истцом указывается отсутствие у компании обязанности обслуживать данную территорию в соответствии с законодательством, согласно которому данные функции возлагаются на муниципалитет. Кроме прочего, проездные пути и зона тротуаров, на которых надзорный орган требует провести ремонтные работы, не относится к категории общедомового имущества, поэтому восстановительные мероприятия не внесены в договор на управления.
Общее имущество собственников многоквартирного дома
Все проездные пути и зоны тротуаров, расположенных на придомовых территориях, включены в общее имущество, принадлежащее собственникам многоквартирных домов (МКД). Рассмотрение дела в судебном порядке (первая инстанция) сопровождается разбором двух ключевых вопросов:
- Обязанность УК осуществлять ремонт управляемого имущества.
- Законность проводимой проверки и фиксации выявленных нарушений.
В соответствии с подпунктами «е» и «ж» п.2 ПП РФ №491, общее имущество собственников МКД представлено земельным участком (территорией) под многоквартирным домом, ограниченным государственным кадастровым учётом, включая элементы благоустройства и объекты озеленения. Если спорные объекты, подлежащие ремонту по требованию надзорного органа, отсутствуют в действующем перечне автодорог для общегородского пользования, то муниципалитет не имеет обязанности содержать их и обслуживать. Исходя из этого, обязанность по содержанию и обслуживанию возлагается на управляющую компанию.
Относительно законности проводимой проверки и фиксации выявленных нарушений надзорным органом, судом рассматривается наличие следующих доводов, предоставленных ГЖН согласно требованиям п. 5.1.3 и п. 5.2.4 ГОСТ Р 50597-2017, а также п. 9.1.1 и п. 9.1.2 ГОСТ Р 50597-2017:
- установление отклонений в дорожном и тротуарном покрытии от нормативов;
- использование сертифицированных и проверенных измерительных приборов;
- проведение фотографической фиксации для наглядной оценки повреждений;
- наличие описания всех выявленных на дорожном полотне повреждений.
Если представленные материалы недостаточны, то суд не вправе однозначно решить вопрос по наличию в действиях управляющей компании факта ненадлежащего содержания придомовой территории, что лишает возможности принять и выполнить предписание надзорного органа. У ГЖН есть право обжаловать решение в апелляционном суде, но в данной ситуации судебная инстанция не будет иметь оснований для изменения уже принятого решения.
Тем не менее, на практике такая жалоба надзорного ведомства в кассационном суде позволяет доказать, что значительные дорожные повреждения, выявляемые в ходе визуального осмотра без замеров, являются свидетельством неисполнения управляющей компанией прямых обязанностей в течение длительного времени (п. 9.4.2 ГОСТ Р 50597-2017), поэтому описанные в акте проверки и фиксированные в фотографических таблицах нарушения – это наличие требуемых фактических и правовых оснований для обоснованного вынесения ГЖН постановлений.
Делаем выводы
За проездные пути и тротуарные зоны, которые расположены в границах придомовой территории многоквартирных домовладений, ответственность несёт управляющая компания, что в полной мере соответствует правилам содержания общего имущества, принадлежащего собственникам ТСЖ.
При неудовлетворительном состоянии перечисленных выше объектов нужно помнить о праве жильцов составлять жалобы, которые вполне могут повлечь за собой привлечение к административной ответственности и штрафным санкциям.
