Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт. Эта обязанность закреплена в Жилищном Кодексе РФ. Но дело обстоит совсем иначе в домах, которые вводятся в эксплуатацию поэтапно, секциями. Разберемся, какие мнениях касательно этой ситуации существуют и с какого момента собственники квартир в новой секции начинают платить за капитальный ремонт.
Жилищный Кодекс РФ
Сегодня новостройки зачастую состоят из отдельных секций, и застройщик сдаёт их в эксплуатацию поэтапно. Между вводом первой и последней секцией могут пройти несколько лет. Из-за этого у собственников помещений в сданных в более поздний срок секциях возникает вопрос: «Когда нужно начинать платить взносы в фонд капитального ремонта?»
В части 1 статьи 170 Жилищного Кодекса РФ сказано, что такая обязанность возникает у собственников помещений в доме, введённом в эксплуатацию после утверждения программы капитального ремонта региона и включённом в неё при её актуализации, по истечении срока, установленного в субъекте РФ. Произойти это должно в течение пяти лет с даты включения МКД в региональную программу.
Но в данной норме Жилищного Кодекса РФ нет однозначного ответа на вопрос, когда обязанность платить за капитальный ремонт возникает у владельцев помещений в первой секции, а когда – у собственников квартир в секциях, сданных позже?
Один МКД − один срок возникновения обязанности по взносам
Позиция судов по вопросу возникновения у жителей новостройки обязанности делать взносы в фонд капитального ремонта основана на толковании понятия «многоквартирный дом». Оно дано в пункте 6 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Положение утверждено постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47.
Под многоквартирным домом понимается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования.
Существуют и другие определения понятия МКД: в Методическом пособии Госстроя России от 02 марта 2004 года № МДК 2-04.2004 и в пункте 3.21 ГОСТ 51929-2014 «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения».
Многоквартирный дом – это единое здание с общим имуществом собственников помещений. На этом выводе построил решение от 23 июля 2018 года по делу № А45-3831/2018 Арбитражный суд Новосибирской области.
Истец – собственник нескольких нежилых помещений. Дом вводился в эксплуатацию поэтапно: первая секция – март 2013, вторая и третья – февраль 2014, четвертая и пятая – февраль 2015 года. Обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт наступила в июне 2017 года. Истец полагал, что на него незаконно возложена эта обязанность одновременно с собственниками помещений секции № 1.
Суд отказал в удовлетворении иска: постановлением регионального правительства установлен срок, по истечении которого у собственников помещений в многоквартирном доме возникает обязанность по внесению платы за капитальный ремонт. Истец настоящее постановление не оспорил, а многоквартирному дому присвоен единый адрес.
Седьмой арбитражный апелляционный суд решение поддержал: независимо от очередности сдачи в эксплуатацию отдельных секций, в региональную программу подлежит включению МКД в целом. А секции № 4 и № 5 не являются отдельными домами. Соответственно, на них распространяются общие правила. С этим решением согласились также кассационная инстанция и Верховный Суд РФ.
К такому же выводу пришел Новосибирский областной суд в решении от 26 февраля 2021 года по делу № 3а-32/2021: дом – единая конструкция. И хотя секции вводятся не одновременно, согласно ЖК РФ в программу включается весь дом единовременно.
У собственников в разных секциях МКД свой срок начала уплаты взносов
В судебной практике есть и иной подход: у собственников помещений из секций, введенных в эксплуатацию в разное время, момент возникновения обязанности по внесению платы за капитальный ремонт различается.
Например, определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19 августа 2021 года по делу № 88-14235/2021. Истец обратилась в суд первой инстанции, считая, что имеет право на отсрочку по уплате взносов на капитальный ремонт в секции многоквартирного дома, введённой в эксплуатацию в 2015 году. При этом первая секция сдана в 2013 году.
Суд исковые требования удовлетворил, хотя Фонд капремонта настаивал на дате сдачи первой секции как моменте ввода в эксплуатацию всего дома. Ведь МКД является единым объектом недвижимого имущества, имеет единую инфраструктуру и один адрес.
В данном случае суд указал, что ведение отсчёта возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт с 2013 года ставит собственников в МКД, вводимом поэтапно, в неравное положение по сравнению с владельцами помещений в домах – единых объектах.
Отсутствие в действующем законодательстве особого порядка включения в программы капремонта МКД, вводимых в эксплуатацию поэтапно, не должно накладывать на его жителей дополнительные обязанности по уплате излишних взносов на капитальный ремонт.
На заметку
На данный момент можно выделить две позиции судов по вопросу, с какого момента платят взносы собственники помещений, находящихся в секциях с разными сроками их ввода в эксплуатацию:
- С момента сдачи первой секции, поскольку многоквартирный дом – единый объект.
- С введения в эксплуатацию соответствующей секции – у собственников помещений в каждой из них своя дата наступления такой обязанности.
Первый подход основан на буквальном толковании части 5.1 статьи 170 Жилищного Кодекса РФ, в которой прямо говорится о «многоквартирном доме, введённом в эксплуатацию». Второй – на том, что законодатель не урегулировал ситуацию с поэтапной сдачей дома. Следовательно, собственники помещений последующих секций ограничиваются в правах по сравнению с соседями, получившими квартиры ранее.
На практике возможно применение обеих позиций. Управляющим организациям мы рекомендуем брать за основу срок введения дома в эксплуатацию, предусмотренный региональной программой капитального ремонта. В соответствии с этим сроком управляющая организация должна выставлять счета на оплату взносов, если она является владельцем специального счёта.
При возникновении споров с собственниками УО должна опираться на данные региональной программы, а также может предложить жителям МКД в случае несогласия с этим обжаловать дату начала уплаты взносов в судебном порядке.
