Разберем ключевые трудности, возникающие у управляющих организаций при обслуживании жилого фонда, а также методы устранения распространенных неполадок в отопительных сетях, системах водоснабжения, канализации и мусоропроводов.

Организация инженерных систем жилого дома: нормативы и график выполнения

Согласно Жилищному кодексу РФ и Постановлению Правительства № 290, управляющие организации должны:

—  обеспечивать безопасность и комфорт проживания;

— поддерживать исправность инженерных систем;

— выполнять установленный минимум услуг по содержанию общего имущества.

Для управления многоквартирными домами необходимо обеспечивать надежную работу инженерных сетей — это условие прописано в лицензионных требованиях. Нормы обслуживания жилого фонда определены Постановлением Госстроя № 170.

Какие инженерные системы необходимо обязательно подготавливать:

— Системы отопления и подачи горячей воды (ГВС);

— Водопровод и канализационные сети;

— Газовые коммуникации и вентиляционные системы;

— Мусоропроводы.

Плановое обслуживание, в том числе очистку и гидравлические испытания внутридомовых коммуникаций, следует осуществлять в точном соответствии с установленным расписанием. В соответствии с обновлёнными нормативами, данные работы разрешено проводить только в летний сезон — с 1 мая по 1 сентября, чтобы исключить риск замерзания трубопроводов.

Как подготовить системы и что делать, если коммунальные услуги некачественные

В перерывах между отопительными сезонами системы отопления и водоснабжения промывают и тестируют на герметичность. Мусоропроводы и загрузочные клапаны обрабатывают дезинфицирующими средствами не менее двух раз в год во избежание распространения запахов и насекомых.

Деятельность управляющих организаций часто совпадает по времени с ремонтными работами, проводимыми ресурсоснабжающими организациями. После ввода коммуникаций в эксплуатацию возможно временное снижение качества воды — может наблюдаться помутнение или наличие ржавчины. Это стандартная ситуация, которая носит кратковременный характер. Однако если подобное происходит регулярно или продолжается длительное время, следует предпринять следующие меры:

— Произвести проверку и очистку грязеуловителей и теплообменных аппаратов на вводе теплотрассы в дом.

— Подать заявку в ресурсоснабжающую организацию для составления акта, 

— Проведения лабораторного контроля качества воды и устранения выявленных нарушений.

В документе указываются дата, время проведения проверки, обнаруженные недочеты и способы контроля. В случаях, когда коммунальные услуги предоставляются с перебоями или ненадлежащего качества, возможен перерасчет их стоимости. Для этого необходимо оформить соответствующий акт о нарушении качества услуг. В соответствии с положениями пунктов 98 и 99 Правил № 354, а также разъяснениями Минстроя России, сумма оплаты уменьшается пропорционально продолжительности и масштабу выявленных нарушений.

Какие бумаги нужно вести, за что отвечает УО и как подготовить дом к холодам

Если поставщик ресурсов не направил своего представителя для фиксации факта оказания некачественной услуги, управляющая организация может составить соответствующий акт в одностороннем порядке по истечении сроков, предусмотренных п. 108 Правил № 354.

Акты о проведённых работах по обслуживанию и ремонту инженерных систем требуются для подтверждения того, что дом подготовлен к отопительному сезону. Эти документы включаются в пакет для получения паспорта готовности и оформляются в соответствии с пунктом 2.6.10 Правил.

Зоны ответственности за обслуживание инженерных сетей устанавливаются соглашениями с поставщиками ресурсов. Эти зоны закрепляются в акте разграничения балансовой принадлежности, который, как правило, проводится по границе общедомового имущества. Если такие документы отсутствуют, это может привести к административным взысканиям и штрафам за несоблюдение лицензионных норм.

Контроль подготовки к отопительному сезону и надзор со стороны проверяющих инстанций

Муниципальная комиссия проверит, готовы ли дома к отопительному сезону. Это делается по приказу Минэнерго № 2234.  

Акт проверки нужно оформить до 10 сентября. Комиссия может не только проверить документы, но и выехать на место. Управляющая организация должна показать выполненные работы, которые указаны в актах.  

За соблюдением правил следят Госжилинспекция, Ростехнадзор, Роспотребнадзор и прокуратура.

Нередко возникают разногласия по поводу зон обслуживания коммуникаций. Ресурсоснабжающие организации часто пытаются передать обязанности по содержанию колодцев и сетей жильцам, снижая таким образом свои затраты.

Если УО без согласия собственников включает в зону своей ответственности объекты, не относящиеся к общему имуществу дома, это является незаконным перераспределением расходов.

Своевременная подготовка инженерных систем и мусоропроводов к зимнему периоду гарантирует безопасность и комфорт жильцов, а также увеличивает срок эксплуатации оборудования. Правильное обслуживание позволяет предотвратить аварии, укрепить доверие со стороны жителей и минимизировать финансовые потери в конфликтах с поставщиками ресурсов.