Для принятия решения по вопросу повестки общего собрания собственников в многоквартирном доме нужно, чтобы «за» было большинство голосов собственников, присутствовавших на собрании. Согласно части 1 статьи 46 Жилищного Кодекса РФ, для решения разных вопросов повестки требуется разное большинство голосов.

Простое большинство

Простое большинство – это более 50 % процентов голосов собственников. Оно высчитывается не исходя из общего количества голосов в доме, а исходя из количества голосов собственников, присутствующих на собрании.

Простым большинством решаются:

1. Вопросы, которые касаются проведения ОСС. Они должны быть решены как можно раньше, чтобы избежать в дальнейшем конфликтных ситуаций:

• о сроках и порядке проведения годового ОСС (часть 1 статьи 45 ЖК РФ);
• о порядке уведомления о принятых на собрании решениях (часть 3 статьи 46 ЖК РФ);
• об использовании ГИС ЖКХ и иных информационных систем для проведения общего собрания собственников (пункт 3.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ);
• об определении лиц, уполномоченных на использование данных систем, администратора ОСС (пункт 3.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ);
• о порядке приёма администратором сообщений о проведении ОСС, решений по вопросам, поставленным на голосование, о продолжительности голосования (пункт 3.4 часть 2 статьи 44 ЖК РФ);
• порядок финансирования расходов на те общие собрания, которые были созваны по инициативе собственников, имеющих не менее 10% голосов (пункт 3.5 части 2 статьи 44 ЖК РФ);
• о месте или адресе хранения копий протоколов общих собраний и решений по вопросам, поставленным на голосование (часть 4 статьи 46 ЖК РФ).

2. Вопросы о способе управления МКД, в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ:

• о выборе и изменении способа управления МКД;
• о расторжении договора управления с УО;
• выбор уполномоченного представителя для расторжения договора управления;
• о выборе управляющей организации и определении условий договора управления МКД;
• выбор председателя правления ТСЖ, ТСН;
• об избрании и переизбрании совета многоквартирного дома, если в доме не создано ТСЖ либо этот дом не управляется ЖК или ЖСК, но при этом в доме больше 4 квартир (статья 161.1 ЖК РФ).

3. Вопросы, связанные с советом МКД, согласно статьи 161.1 ЖК РФ:

• об избрании и переизбрании совета МКД;
• о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета, причём это решение должно содержать размер вознаграждения, условия и порядок его выплаты;
• утверждение Положения о совете МКД;
• утверждение количественного состава совета МКД;
• делегирование полномочий совету МКД;
• об использовании ГИС ЖКХ или другой информационной системы в деятельности Совета дома.

4. Другие вопросы, в соответствии со статьями 44, 155, 156, 164 ЖК РФ:

• размер платы за содержание жилого помещения в МКД;
• внесение платы за коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества) ресурсоснабжающим организациям (часть 7.1 статьи 155 ЖК РФ);
• о текущем ремонте общего имущества в доме (пункт 4.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ);
• о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества при непосредственном управлении собственниками МКД (часть 3 статьи 164 ЖК РФ);
• о выборе лица (при непосредственном управлении домом), уполномоченного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами (часть 3 статьи 164 ЖК РФ);
• об определении перечня и объёма работ и услуг по содержанию общего имущества дома, о том, на каких условиях будут выполняться работы и оказываться услуги, как они будут финансироваться.

Квалифицированное большинство

Квалифицированное большинство – это 2/3 голосов. Но не от количества голосов собственников, участвующих в собрании, а от количества голосов во всём доме.

Квалифицированным большинством принимаются, согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ:

• Решения по общему имуществу МКД:
  • о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе о введении ограничений пользования (пункт 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Для решения этого вопроса необходимо узнать, поставлен ли земельный участок, находящийся под МКД, включая придомовую территорию, на кадастровый учет. Принимать решения по вопросу использования ЗУ можно только в этом случае;
  • о пользовании общим имуществом иными лицами – например, для того, чтобы установить рекламные конструкции, баннеры и т. п. (пункт 3 часть 2 статья 44 ЖК РФ);
  • об определении лиц, которые от имени собственников помещений в доме уполномочены заключать договоры на пользование общим имуществом, при этом условия аренды общего имущества определяются на общем собрании (пункт 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
• Некоторые вопросы управления МКД (статья 44 и 136 ЖК РФ):
  • наделение совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества дома;
  • наделение председателя совета многоквартирного дома полномочиями на решение тех вопросов, которые не относятся к компетенции ОСС. Например, он сможет подписывать акты выполненных работ и принимать работы по текущему ремонту;
  • создание многодомового ТСЖ, которое может создаваться только для домов, расположенных на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых находятся инженерные сети и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в таких домах (пункт 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ).
• Некоторые вопросы капитального ремонта (пункты 1.1 и 1.2 статьи 44 ЖК РФ):
  • о капитальном ремонте ОИ в МКД и об использовании фонда капитального ремонта (пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ);
  • о размере взноса на капремонт, минимальном размере фонда капремонта, о выборе банка, в котором должен быть открыт спецсчёт (пункт 1.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ);
  • получение кредита или займа на капремонт, определение существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов за пользование этим кредитом или займом, оплате за счёт фонда капремонта расходов на получение гарантии, поручительства (пункт 1.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ);
  • реконструкция многоквартирного дома (кроме вопросов уменьшения размера общего имущества), строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Что такое реконструкция, определено в части 1 статьи 14 Градостроительного Кодекса РФ. Это «изменение параметров объектов капитального строительства, их частей… (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения». Это его высота, этажность, площадь и т. д. Переустройство или перепланировка жилого помещения – это не то же самое, что реконструкция. Для неё собрания собственников не требуется. 

Абсолютное большинство

Абсолютное большинство – 100 % голосов всех собственников помещений в МКД, а не только пришедших на собрание.

Согласие на уменьшение размера общего имущества в доме при реконструкции нужно получить от 100% собственников. Например, если после реконструкции планируется убрать одно крыльцо, должны согласиться все собственники без исключения, согласно части 3 статьи 36 ЖК РФ.

Особенные вопросы

Для того, чтобы принять решение:

• о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (пункт 1.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ),
• о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счёта в российской кредитной организации (пункт 1.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ),
• о совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счёте (пункт 1.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ),
• о создании, реорганизации и ликвидации ТСЖ, ТСН и утверждении его устава (часть 2 статьи 135, часть 1 статьи 136 ЖК РФ)

необходимо 50 % от общего количества голосов в МКД, согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ.