В современных реалиях не редки случаи, когда собственниками помещений в многоквартирных домах (МКД) принимается коллективное решение о новом способе управления или привлечении другой управляющей организации (УО), наряду со сменой кредитной организации с открытым спец. счётом, на котором формируется фонд средств на выполнение капитального ремонта. В подобных ситуациях важно ориентироваться на все тонкости и нюансы такой процедуры с учётом действующего российского законодательства.
Правила смены УО
При смене управляющей компании собственникам помещений в МКД доступна замена кредитной организации. При этом, в соответствии с ч. 8 ст. 1№75 ЖК РФ, помимо права, собственники имеют и обязанность строго в двухмесячный срок с момента смены УО провести стандартные выборы новой кредитной компании, или изменить способ, которым формируется фонд денежных средств для проведения капитальных ремонтных мероприятий.
К новой кредитной организации сразу после решения, принятого собственниками МКД на общем собрании, переходят права и обязанности прежнего владельца спец. счета, возникающие:
- согласно договору с кредитной организацией (с открытым счётом);
- согласно договору займа и/или кредитования с погашением со спец. счёта.
Данное положение в настоящее время чётко регламентировано ч. 10 действующей ст. №175 ЖК Российской Федерации.
Особенности правопреемства
Правопреемником является физическое и юридическое лицо, к которому на законных основаниях перешли обязанности и права от другого лица, но в данном случае, изменению подвергаются не непосредственные правоотношения, а исключительно их субъект.
Реализовать закреплённое ЖК РФ правопреемство позволяет передача всех документов, которые касаются открытия и ведения спец. счёта, строго в трёхдневный срок с момента принятия решения о привлечении к работе новой финансовой организации (ч. 12 ст. №175 ЖК РФ).
При прекращении управляющей компанией своей деятельности в отношении МКД в результате выбора новой УО и/или способа управления, прежний владелец спец. счёта передаёт все права и обязанности, а сохранение договора в силе регламентируется ч. 3 ст. №176 ЖК РФ.
Нормы законодательства
Ситуации, при которых собственники в МКД приняли решение о смене УО с выбором другой кредитной компании для открытия спец. счёта на капитальный ремонт, прописаны в положениях ст. №176 ЖК РФ (закрытие счета и расторжение договорных отношений).
В соответствии с ч. 3 ст. №176 ЖК РФ, расторжение договорных отношений на обслуживание спец. счёта при наличии заявления его владельца, допускается при наличии следующих решений, принятых на общем собрании собственников:
- Изменение способа для формирования фонда на капитальный ремонт.
- Смена организации – действующего владельца спец. счёта.
- Смена действующей финансовой компании.
Обязательным условием последнего пункта является отсутствие задолженностей по кредитам на капитальные ремонтные мероприятия в МКД, требующих погашения.
План действий
Учитывая положения, перечисленные в ст. №175 и ч. 4 ст. №176 ЖК РФ, собственникам, которые выбрали нового владельца спец. счёта, и новую финансовую компанию, необходимо обратиться с заявлением в банк с целью расторжения существующих договорных отношений и перечисления оставшихся финансов на другой спец. счёт:
- прежняя управляющая компания в десятидневный срок со дня ознакомления с соответствующим протоколом общего собрания МКД направляет в финансовое учреждение заявление с целью расторжения существующих договорных отношений;
- новый владелец спец. счёта предоставляет в новое финансовое учреждение соответствующий протокол общего собрания МКД с целью открытия другого спец. счёта.
В данном случае, выбранная кредитная организация, должна получить оформленное посредством официального протокола решение, принятое на общем собрании собственников МКД (п. 1.1. ч. 2 ст. №44 ЖК РФ), а также ряд других документов, регламентированных действующими правилами финансового учреждения.
Делаем выводы
Исходя из всего сказанного выше, можно прийти к выводу – лицо, прекратившее управление МКД и являющееся владельцем спец. счёта, в результате замены, по решению собственников помещений варианта управления или УО с выбором другого финансового учреждения для открытия спец. счёта на формирование фонда капремонта, должно выполнить ряд требований.
В установленные законом сроки ТСЖ или управляющая компания обязана подать в действующее финансовое учреждение заявление, согласно которому расторгаются существующие договорные отношения по специальному банковскому счёту, а оставшиеся денежные средства переводятся на новый спец. счёт. Несоблюдение данного требования влечёт начисление процентов на сумму за использование чужих денежных средств.
