В каждом многоквартирном доме (далее МКД) должен быть установлен общедомовый прибор учёта (далее ОДПУ) тепловой энергии. Разберёмся, из каких средств оплачиваются работы по установке ОДПУ и может ли управляющая организация (далее УО) собирать с собственников дополнительные взносы на замену ОДПУ. 

ОДПУ устанавливается за счёт средств капитального ремонта или дополнительных взносов собственников 

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона РФ от 29 июля 2017 года № 279-ФЗ, в МКД при наличии технической возможности должен быть установлен и введён в эксплуатацию ОДПУ тепловой энергии. 

Согласно части 2 статьи 166 Жилищного Кодекса РФ, установить ОДПУ, в том числе тепловой энергии, можно в рамках капитального ремонта общего имущества МКД. Если собственники не зависят от сроков региональной программы, накапливая средства на специальном счёте, то они могут провести общее собрание собственников (далее ОСС) и утвердить на нём установку ОДПУ в рамках капитального ремонта. 

У собственников, чьи взносы поступают в адрес регионального оператора по капитальному ремонту, такая возможность появится только тогда, когда придёт их очередь проведения капитальных работ. В ином случае на ОСС они должны решить, из каких средств будет финансироваться покупка и установка ОДПУ тепла. 

Если собственники на ОСС не примут решения об установке счётчика и финансировании работ, то ресурсоснабжающая организация имеет право поставить ОДПУ самостоятельно, а затем взыскать с собственников помещений в доме стоимость прибора и монтажа. 

Замена вышедшего из строя ОДПУ является работой по содержанию и текущему ремонту общего имущества 

После установки ОДПУ включается в состав общего имущества МКД и за его рабочее состояние отвечает управляющая домом организация или ТСЖ, согласно статье 36 Жилищного Кодекса РФ, пунктов 5-7 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 и пункта 18 Постановления Правительства РФ от № 290. 

Его обслуживание и ремонт должны быть запланированы УО в рамках работ по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД и проводиться за счёт средств, которые жители дома ежемесячно вносят за содержание жилого помещения, в соответствии с пунктом 5 части 1.1 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ и Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 сентября 2010 года № 6464/10. 

Если ОДПУ тепла выйдет из строя, то восстановить его работоспособность и технические характеристики необходимо не позднее, чем через два месяца после фиксации факта поломки, согласно части 12 статьи 13 Федерального закона РФ от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ. 

Работы УО по содержанию ОДПУ в надлежащем состоянии включают в себя не только ремонт, если он вышел из строя, но и его замену, если восстановить работоспособность прибора с помощью частичного ремонта невозможно. В таком случае составляется акт о выходе ОДПУ из строя. 

Самовольное введение УО дополнительного взноса на замену ОДПУ считается нарушением 

В случае выхода из строя ОДПУ перед УО встаёт вопрос об источнике финансирования его замены, ведь стоимость таких работ может достигать сотен тысяч рублей. Некоторые УО просто меняют счётчик и добавляют в квитанции на оплату дополнительный взнос. 

Рассмотрим пример из судебной практики, где Верховный Суд РФ высказал свою точку зрения на вопрос замены УО вышедшего из строя ОДПУ. 

УО, составив акт о выходе из строя ОДПУ теплоэнергии, заменила его на новый и дополнительно к стоимости обслуживания общего имущества включила в счета стоимость этих работ. 

Собственники не согласились с такой ситуацией и пожаловались в ГЖИ, который провёл внеплановую проверку. В результате УО получила предписание устранить нарушения. Орган ГЖИ обязал организацию исключить дополнительные платежи из квитанций, вернуть уже полученные от жильцов деньги за замену ОДПУ и сделать перерасчёт платы за отопление, не принимая к расчётам показания нового счётчика. 

УО не согласилась с такой позицией надзорного органа и подала иск в суд с требованием признать предписание незаконным. Истец указал, что расходы, связанные с заменой ОДПУ, должны нести собственники. 

УО настаивала на том, установка ОДПУ теплоэнергии не относится к работам по содержанию имущества МКД и не включена в плату за содержание жилого помещения. Соответствующих работ нет в перечне работ и услуг по договору управления. 

Плата за замену ОДПУ должна быть включена в размер платы за содержание жилого помещения 

Суды всех инстанций – первой, апелляционной и кассационной – встали на сторону ГЖИ. Их правоту подтвердил и Верховный Суд РФ. Принимая решения по судебному иску не в пользу УО, суды исходили из следующих тезисов: 

1. ОДПУ входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД и при заключении договора управления ответственность за его надлежащее содержание несёт УО. 
2. Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, в том числе общедомового, и обязан вносить плату за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. 
3. Размер платы за содержание жилого помещения утверждается на ОСС с учётом предложений управляющей организации о перечне, объёмах и качестве услуг и работ. Такие предложения УО должны быть составлены с учётом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества. 
4. УО не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определённый в соответствии с заключённым договором управления МКД. 
5. Все текущие и неотложные обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления и должны проводиться УО независимо от того, упоминаются ли они в договоре управления и есть ли по данному вопросу отдельное решение ОСС.
6. Определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учётом его естественного износа является предпринимательским риском УО. 
7. Дополнительная компенсация собственниками расходов УО на неотложные работы и услуги допустима только в том случае, если необходимость в них вызвана обстоятельствами, которые УО не могла предвидеть и предотвратить и за возникновение которых она не отвечает. 

УО должна учитывать возможные траты на замену ОДПУ при утверждении перечня работ и услуг 

Суды всех инстанций, исходя из вышеперечисленных норм и тезисов, сделали вывод, что замена ОДПУ относится к текущему ремонту, плата за который входит в состав ежемесячной платы собственников за содержание жилого помещения. УО должна была предусмотреть в размере платы за 1 кв.м. жилья плату за замену вышедшего из строя ОДПУ. 

Во всех принятых по делу документах указано, что у УО не было оснований для дополнительного взимания с собственников помещений платы за замену ОДПУ. Предписание органа ГЖИ было признано законным, а иск УО – отклонён. 

Верховный суд РФ, куда УО подала жалобу, согласился с выводами нижестоящих судов. В постановлении по делу отмечено, что размер платы за содержание общего имущества подлежит определению с учётом затрат по обеспечению готовности и исправного состояния ОДПУ. Учитываться должны и ситуации с возможностью выхода его из строя вследствие износа и по не зависящим от собственников техническим причинам. 

На заметку

УО должны помнить, что все МКД, где есть техническая возможность, нужно оснастить ОДПУ тепла. Вопрос его установки и источник финансирования необходимо вынести на ОСС. 

Если ОДПУ устанавливается впервые, то такие работы можно включить в перечень работ по капитальному ремонту общего имущества. Если собственники на ОСС отказались установить ОДПУ тепла, то ресурсоснабжающая организация сделает это принудительно и взыщет расходы с собственников. 

Замена вышедшего из строя ОДПУ относится к текущему ремонту и работам по содержанию в надлежащем состоянии общего имущества МКД. УО имеет право собирать с жителей дома дополнительные взносы на замену ОДПУ только в том случае, если собственники на ОСС примут соответствующее решение.