Верховный суд России в очередной раз разбирался, обязан ли собственник по требованию управляющей организации демонтировать с фасада дома блок кондиционера, а также привести стену в первоначальный вид.

Кондиционер установлен на общем имуществе многоквартирного дома, которым управляет УО 

Наружные стены дома входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, согласно части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ. Если собственники заключили договор управления с организацией, то именно управляющая организация несёт ответственность за содержание и ремонт дома. 

В том числе она должна следить за тем, чтобы без разрешения на стенах многоквартирных домов не крепились кондиционеры, а также растяжки, вывески, рекламные конструкции, в соответствии с пунктом 3.5.8 Правил № 170. 

Управляющая организация из Москвы поступила в соответствии с этими нормами: провела обследование многоквартирного дома и установила, что одна из собственниц установила на фасаде наружный блок кондиционера. 

При этом общее собрание собственников по вопросу установки оборудования жители не проводили. Управляющая организация посчитала, что владелица квартиры поступила незаконно, и обратилась в суд. В иске компания потребовала, чтобы ответчик: 

• демонтировала установленный на фасаде дома кондиционер; 
• восстановила после демонтажных работ стену в соответствии с её конструкцией и цветом; 
• выплатила судебную неустойку в размере 500 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

Оборудование нарушает права соседей и мешает УО содержать и ремонтировать общее имущество 

Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону управляющей организации: 

• решение Гагаринского районного суда Москвы от 13.12.2021 по делу № 2-4697/2021; 
• апелляционное определение Московского городского суда от 26.04.2022 по делу № 33-15281/2022. 

Они не приняли во внимание доводы собственницы о том, что размещённое ею оборудование не нарушает интересы соседей и соответствует всем требованиям нормативно-правовых актов. Установка кондиционера на фасаде многоквартирного дома без согласования с соседями – нарушение законодательства и прав владельцев помещений. Также оборудование на стене дома мешает управляющей организации исполнять обязанности по содержанию и ремонту общего имущества. 

Инстанции частично удовлетворили иск управляющей организации: ответчица должна была демонтировать наружный блок кондиционера и привести стену в изначальное состояние. Сумму неустойки суды уменьшили до 100 рублей в день до даты исполнения требований. 

Кондиционер нарушает нормы строительно-технической документации и других нормативно-правовых актов 

Собственница обратилась с жалобой в кассационный суд, и он отменил решения нижестоящих инстанций, отправив спор на новое рассмотрение, определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21.07.2022 по делу № 88-14531/2022. 

Судья указал, что установка кондиционера на фасаде не является переустройством или перепланировкой помещения в многоквартирном доме и не требует согласия на такие работы общего собрания собственников, согласно подпунктам 3, 25 пункта 3 Требований из постановления Правительства Москвы от 25.10.201 № 508-ПП. Также, если многоквартирный дом не объект культурного наследия, не нужно получать согласование от органа местного самоуправления. 

Суд отметил, что в Жилищном Кодексе РФ: 

• не прописано получение каких-либо разрешений на установку кондиционера собственником помещения многоквартирных  домов; 
• не регламентирован порядок выдачи таких разрешений; 
• не указаны органы, которые имеют полномочия их выписывать. 

Кассационная инстанция, принимая решение, сослалась на заключение эксперта. Он указал, что кондиционер на фасаде многоквартирного дома не нарушает требований нормативной строительно-технической документации и не оказывает негативного воздействия на жителей дома. 

В результате монтажа оборудования общее имущество собственников не уменьшилось, а следовательно, согласия на такие работы от других владельцев помещений получать не нужно. Дело было отправлено на пересмотр в апелляционный суд.

На заметку управляющим домами 

Пока управляющая организация и собственники борются за то, чтобы жители без согласования на общем собрании собственников не монтировали на фасадах многоквартирных домов кондиционеры, в Государственной Думе РФ предложили своё решение проблемы. Они считают, что: 

• нужно утвердить единые нормативы по размещению такого оборудования на фасадах многоквартирных домов и исключить лишние согласования; 
• готовить единый проект с местами размещения кондиционеров, утверждать его в администрации города или муниципалитете должны эксплуатационные компании; 
• согласовать такой проект с жителями многоквартирного дома нужно только один раз. 

У Верховного суда РФ при этом уже сформировалась позиция по вопросу переустройства части общедомового имущества без учёта мнения владельцев помещений. В такой ситуации собственник обязан получить не только согласование у уполномоченного органа власти, но и у соседей, вынеся вопрос на общее собрание. При этом нижестоящие инстанции решают такие споры по-разному.