Право УО на капитальный ремонт

У каждой управляющей организации (далее УО) есть право на реализацию капитального ремонта. Компания «Технология и Сервис» разделяет процесс проведения капитального ремонта на несколько этапов: выбор банка, способ выполнения работ, самостоятельно или с помощью подрядчиков, контроль над проведение работы, окончание работы в необходимый срок.

О каждом этапе рассказывает директор компании «Технология и Сервис» Виталий Копытов. 

Это нужно знать

Виталий Копытов предложил алгоритм работы, который поможет УО провести капитальный ремонт в многоквартирном доме (далее МКД) в срок и с наименьшими затратами денег и времени. 

1. Изучить порядок проведения работ по капитальному ремонту МКД.
2. Определить перечень работ по капитальному ремонту.
3. Установить, сколько денег необходимо потратить на работы. 
4. Выбрать подрядчика. 
5. Провести общее собрание собственников (далее ОСС) для принятия решений о ремонте. 
6. Контроль качества работ. 
7. Выполнить работы в срок. 
8. Принять выполненные работы. 
9. Подготовить необходимую документацию для банка. 

Изучите порядок проведения работ по капитальному ремонту МКД 

Порядок проведения работ будет зависеть от того, где накапливаются средства на капитальный ремонт: у регионального оператора или на специальном счёте. 

Если деньги собираются на общий счёт регионального оператора, то порядок будет следующим: 

1. обозначить перечень работ;
2. выбрать ответственных; 
3. провести ОСС; 
4. проконтролировать качество работ;
5. принять работы. 

Когда УО собирает средства на специальном счёте, то она действует по другому плану:

1. определяет перечень работ;
2. согласовывает сроки и сумму;
3. выбирает подрядчика;
4. проводит ОСС;
5. контролирует качество работ;
6. принимает работы. 

Определение перечня работ по капитальному ремонту 

В ходе капитального ремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют общее имущество МКД. Это системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень указан в ст. 166 ЖК РФ. 

Состав работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме не должен иметь признаков текущего ремонта. Разница в том, что при капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общедомового имущества меняется не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Объём может быть меньше, если часть работ была проведена в рамках предыдущих ремонтов.

Сколько денег понадобится на работы?

Минимальный размер взносов на капитальный ремонт не соответствует реальной ситуации. Не во всех регионах проводится индексация взноса, а материалы для ремонта постоянно дорожают. Из-за нестабильной экономической ситуации в стране многие предпочитают сэкономить и с недоверием относятся к идее пополнить фонд капитального ремонта. 

Виталий Копытов советует на этапе определения суммы взносов в доме обозначить, какие работы потребуются в ближайшие 5 лет. Нужно оценить стоимость этих работ на текущий момент и подготовить для собственников предложение об оплате взносов выше минимального размера. 

Прежде чем определиться с банком, где будет открыт специальный счёт, Виталий рекомендует сравнить предложения от разных организаций и узнать, какие проценты будут начисляться за хранение денег. 

Необходимо чтобы денег точно хватило на все запланированные работы по ремонту. Проанализируйте эти работы на предмет энергоэффективности. Узнайте, можно ли получить субсидии. Чтобы не случились накладки с оплатой взносов, стоит изучить как поступали платежи от жителей дома за последний год. 

Определите срок выполнения работ 

Срок проведения работ по капитальному ремонту указан в региональной программе. Решение о проведении работ принимается в течение трёх месяцев с момента уведомления собственников. 

Срок можно перенести на более поздний или более ранний, если так решат владельцы помещений. Если они не примут решение о проведении работ, за них это сделает орган местного самоуправления. 

Выберите подрядчика 

Региональный оператор выбирает подрядчика, если фонд капитального ремонта формируется на его общем счёте. Для этого он проводит аукцион. 

Собственники могут выбрать подрядчика, если фонд капитального ремонта формируется на специальном счёте. Чтобы определиться с подрядной организацией, Виталий Копытов советует обратить внимание на следующие моменты: 

• выполняла ли компания подобные работы; 
• наличие хороших отзывов; 
• наличие специалисты и необходимые инструменты. 

Рекомендуется оценить количество судебных дел по подрядной организации и по каким вопросам ведутся споры. Изучите выписку из ЕГРН и проверьте, не указана ли компания в реестре недобросовестных подрядных организаций. 

Соберите максимально полную информацию, чтобы выбрать надежного подрядчика, который выполнит работы в срок и качественно. 

ОСС для принятия решения о капитальном ремонте в МКД 

Капитальный ремонт проводится на основании решения ОСС помещений в МКД. Список вопросов, которые необходимо поднять на ОСС: 

• перечень работ по капитальному ремонту; 
• смета расходов; 
• сроки проведения капремонта; 
• источники финансирования; 
• лицо, которое от имени всех собственников уполномочено участвовать в приёмке выполненных работ и может подписывать соответствующие акты. 

Проконтролируйте качество работ 

Главная рекомендация для УО от директора компании «Технология и Сервис» Виталия Копытова – контролируйте ход всех работ, вплоть до закупки материалов. Желательно, чтобы представители присутствовали на приёме каждого этапа: поставили стропила – приняли, подготовили фасад для покраски – приняли. 

На всё составляйте акты. Если не согласны принять работу, в акте укажите, что конкретно подрядчик не сделал и в какие сроки нужно устранить недостатки. 

Контролируя качество работ, вы обезопасите себя от переделки чужих недоработок. 

Примите выполненные работы 

По мере готовности работ их принимает рабочая комиссия. Члены комиссии подписывают акт о приёме в эксплуатацию после устранения всех выявленных недостатков. В состав рабочих комиссий входят представители заказчика, организации, осуществляющие строительный контроль, УО, подрядные и субподрядные компании и уполномоченные лица от собственников. 

После того, как акт о приёме в эксплуатацию подписан, рабочая комиссия предъявляет работы комиссии, которая оценивает объект в целом. 

Подготовка необходимой для банка документации

Согласно ч. 4 ст. 177 ЖК РФ, банк перечислит деньги на работы по капитальному ремонту со специального счёта, если владелец такого счёта предоставит: 

• протокол ОСС с решением о выполнении работ по капитальному ремонту общедомового имущества; 
• договор об оказании услуг и, или о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД; 
• акт приёма услуг, работ. 

Часто банки требуют предоставить им оригиналы перечисленных документов. Поэтому Виталий Копытов рекомендует делать протокол, договор и акт в четырех экземплярах. 

С радостью ответим на ваши вопросы, которые можно задать на специальной странице.