Скоро закончится отопительный сезон, а значит пора начинать подготовки многоквартирного дома к следующему.  Давайте разберемся, что управляющей организации необходимо сделать весной и летом, чтобы следующий отопительный период прошёл без аварий. 

Подготовка дома к зиме 

Подготовка дома к эксплуатации в осенне-зимний период регулируется Постановлением Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ от 27 сентября 2003 года № 170 и приказом Министерства энергетики РФ от 12 марта 2013 года № 103. 

Подготовка проходит в несколько этапов: 

1. весенний осмотр общего имущества дома после завершения отопительного сезона; 
2. составление плана ремонтных работ на основе акта весеннего осмотра дома;
3. проведение запланированных работ в весенне-летний период;
4. проведение проверки готовности дома к отопительному сезону и получение паспорта;
5. проведение осеннего осмотра общего имущества дома перед началом отопительного сезона. 

Все эти этапы необходимо проводить ежегодно в отношении каждого многоквартирного дома. 

Весенний осмотр общего имущества дома 

Подготовка дома к эксплуатации в предстоящий осенне-зимний период начинается с весеннего осмотра общего имущества собственников в многоквартирном доме после отключения централизованного теплоснабжения.

Сроки проведения весеннего осмотра в разных регионах и даже в разных домах не одинаковы: они регламентируются нормативно-правовыми актами субъектов РФ, а также договором управления, решением собственников на общем собрании, Уставом товарищества собственников или жилищного кооператива. 

Цель весеннего осмотра общего имущества дома – найти в системе теплоснабжения дома и иных конструктивных элементах дефекты или повреждения, которые могут повлиять на бесперебойную подачу тепла в дом в отопительный сезон. 

При весеннем осмотре дома необходимо проверить, в каком состоянии находятся конструктивные элементы многоквартирного дома и внутридомовые инженерные системы. При необходимости – отремонтировать и наладить, а затем подвергнуть гидравлическим испытаниям. Это поможет убедиться, что дом готов к бесперебойной подаче тепла в помещения дома. 

При этом проводятся два вида проверок: техническая и инженерная. Делать их можно одновременно. Лучше всего фиксировать результаты с помощью фото- или видеокамеры: в таком случае при анализе результатов будет проще установить степень повреждения, его месторасположение и объём необходимых ремонтных работ. 

Перечень элементов, которые управляющая организация обязательно должна проверить при инженерном осмотре, приведён в п.п. 2.6.6, 2.6.13 Правил № 170. Таким образом проверяются изоляция на всех водопроводных и канализационных трубах в доме, клапаны и регуляторы давления внутридомового газового оборудования, трубы и опоры, запирающая арматура и краны, контрольно-измерительные приборы. Необходимо установить, что все эти элементы находятся в работоспособном состоянии, на них нет дефектов и коррозии. 

При технической проверке общего имущества дома УО следует уделить особое внимание состоянию: 

• гидроизоляции всех помещений, входящих в общее имущество дома;
• утеплителей на дверях и окнах; 
• систем запирания дверей и других запирающих устройств; 
• перекрытий в подвальных и чердачных помещениях. 

Акт сезонного осмотра 

Результаты весеннего осмотра дома должны быть зафиксированы в журнале регистрации результатов общих осмотров дома и составлен акт сезонного осмотра. 

В журнале и акте фиксируются все обнаруженные в ходе осмотра дефекты элементов дома, неисправности, в том числе изношенность перекрытий, повышенная влажность в подвалах, трещины, повреждения, деформации. По каждому дефекту в акте фиксируется информация по объёму работ текущего или капитального ремонтов. 

Рекомендуемая форма акта весеннего осмотра общего имущества дома приведена в приложении 3 Правил № 170. Акт состоит из нескольких блоков с информацией: 

• о проверке: адрес дома, вид осмотра и дата его проведения;
• о проверяющих: перечень членов комиссии, которые участвовали в осмотре дома, с указанием их должностей;
• о результатах весеннего осмотра, которые фиксируются в трёх колонках; 
• подписи проверяющих с расшифровкой и датой их постановки в документе. 

Результаты весеннего осмотра в акте размещаются в трёх колонках согласно рекомендациям Правил № 170. Слева направо по каждому осмотренного элементу общего имущества дома указываются его наименование, оценка состояния, отметка о необходимости в ремонте. 

Заполнять столбцы следует с учётом следующих рекомендаций: 

• наименования элементов указаны в приложении 7 Правил № 170; 
• состояние оценивается отметками «отличное», «хорошее», «удовлетворительное», «неудовлетворительное»; 
• при отсутствии в доме какого-то элемента из перечня Правил № 170 в столбце оценки состояния ставится отметка «отсутствует» либо прочерк;
• при выявлении дефектов, неисправностей, повреждений в колонке оценки состояния элемента ставится отметка «неудовлетворительное» и описываются характер дефекта, предполагаемые причины возникновения, место обнаружения, перечень работ, которые необходимы для устранения повреждения; 
• в последней колонке ставится отметка о том, какой требуется ремонт: текущий, капитальный или он вообще не требуется. 

План-график ремонтных работ 

На основании акта весеннего осмотра должен быть составлен план-график ремонтных работ для устранения выявленных в ходе проверки дефектов и повреждений общего имущества дома. 

В план-график согласно акту весеннего осмотра подробно заносится информация как по перечню необходимых ремонтных работ, так и по их объёму. В документ обязательно нужно включить работы по подготовке дома к отопительному сезону и устранению нарушений, которые в ходе проверок выявила Государственная Жилищная Инспекция, отразив в предписаниях. 

Сроки, в которые УО должна устранить выявленные в ходе весеннего осмотра дома дефекты и повреждения, указаны в приложении № 2 к Правилам № 170.  Утвердить составленный УО график ремонтных работ должен муниципалитет. 

Управляющие организации, составив план-график на весенне-зимний период, могут сверить с перечнем рекомендуемых работ для подготовки дома к отопительному сезону – они указаны в разделе «В» приложения № 4 к Правилам № 170. 

Но, конечно, для каждого дома план-график будет индивидуален в зависимости от износа дома, технического состояния его конструктивных элементов и качества содержания общего имущества. 

После утверждения плана-графика управляющая организация организует работы для устранения выявленных при весеннем осмотре неисправностей. По завершении каждого этапа ремонта УО должна составить акты выполненных работ, которые подтвердят, что управляющая организация должным образом готовила дом к эксплуатации в осенне-зимний период. 

Ответственности за неготовность дома к отопительному сезону 

После окончания отопительного сезона управляющая организация должна начать подготовку многоквартирных домов к эксплуатации в следующий осенне-зимний период. 

Для этого необходимо: 

1. провести весенний осмотр общего имущества многоквартирного дома; 
2. зафиксировать результаты осмотра в журнале и составить акт сезонного осмотра;
3. на основании акта осмотра составить план-график ремонтных работ на весенне-летний период для устранения обнаруженных в ходе ревизии дефектов и неисправностей; 
4. провести запланированный ремонт и составить акты выполненных работ. 

Все выполненные работы затем войдут в паспорт готовности дома к отопительному сезону. При этом следует помнить, что с вступлением в силу Постановления Правительства РФ от 13 сентября 2018 года № 1090 непроведение гидравлических испытаний, промывки и регулировки систем отопления является грубым нарушением лицензионных требований. 

За повторное нарушение этого требования в течение 12 месяцев управляющая организация может лишиться права управлять одним или всеми многоквартирными домами, согласно части 5.2 статьи 198 Жилищного Кодекса РФ.