В нормативно-правовом акте описана процедура назначения временной организации для многоквартирного дома, в которых не реализован или не выбран способ управления. Согласно Жилищному Кодексу РФ, договор с такой компанией заключается на один год. Разберемся, может ли управляющая организация по истечении этого срока отказаться от дома в одностороннем порядке. 

Выполнять свои обязанности в качестве временной УО в течение срока действия договора 

Порядок назначения управляющих организаций для домов, оставшихся без управления, прописан в постановлении Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616. Согласно правилам, в таком случае компанию назначает орган местного самоуправления. 

Временная управляющая организация выбирается из списка, в который попадают все компании, отправившие соответствующее заявление. Начиная с 1 января 2019 года, такие компании участвуют в любом открытом конкурсе по отбору управляющая организация. Они включаются в перечень муниципалитета в хронологическом порядке: по дате заявления или дате составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе. 

Согласно пункту 8 Постановления Правительства РФ № 1616, при определении управляющей организации на дом орган местного самоуправления выбирает из перечня ту, которая управляет наименьшим количеством многоквартирных домов, переданных ей по постановлению № 1616. 

Подать заявку об исключении из перечня компания может только в том случае, если она взяла в управление хотя бы один дом из списка на основании выбора её органом МСУ. 

Ниже рассмотрим пример из судебной практики, когда временная УО, исключённая из такого перечня, по истечении срока договора с муниципалитетом требовала его расторгнуть. 

Уведомить орган МСУ о желании расторгнуть договор, когда истечёт срок его действия 

В Новошахтинске муниципалитет провёл открытый конкурс по определению компании для управления многоквартирным домом, но он не состоялся из-за отсутствия заявок. Тогда орган МСУ назначил временную управляющую организацию. Заключённый договор должен был действовать до момента, когда: 

• собственники выберут иную УО или другой способ управления; 
• состоится открытый конкурс; 
• администрация города определит новую компанию. 

Спустя год управляющая организация направила в муниципалитет требование расторгнуть договор управления, но орган МСУ отказался это сделать: новый открытый конкурс не состоялся, а перечень компаний, который ведётся в соответствии с ПП РФ № 1616, оказался пустым. 

Такой ответ управляющую организацию не устроил, и она обратилась в суд. В иске она указала, что несёт убытки при управлении спорным МКД из-за больших долгов жителей за жилищно-коммунальные услуги. 

К тому же орган МСУ по заявлению исключил истца из перечня УО, которые могут быть временно назначены в МКД по п. 8 ПП РФ № 1616. Она свой год отработала, и муниципалитет обязан найти другую организацию для МКД. 

При отказе муниципалитета – обратиться в суд с требованием расторгнуть договор управления 

Суд первой инстанции отметил, что договор управления не расторгается по инициативе УО – только: 

• решением собственников на ОСС; 
• в судебном порядке, если существенно нарушаются его условия и другая сторона несёт значительные убытки. 

Инстанция не приняла во внимание доводы компании о том, что из-за долгов собственников она терпит убытки, а также исключена из перечня временных управляющих организаций. Суд указал, что истец вправе взыскивать задолженность в суде, а исключение из перечня не лишает его лицензии. 

Она могла направить муниципалитету заявление о прекращении действия договора в связи с истечением его срока. Поскольку такое ходатайство не поступило, ДУ считается продлённым на прежних условиях, согласно части 6 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ. 

Суд указал, что орган МСУ со своей стороны принял все предписанные ему законом меры: неоднократно проводил открытые конкурсы, но заявки так и не поступили. Суд пришёл к выводу, что оснований для законного расторжения договора нет, и отказал управляющей организации.

Доказать, что у муниципалитета нет права принуждать УО работать в МКД в качестве временной больше года 

УО с таким решением не согласилась и подала апелляционную жалобу. Суд отметил, что требования к договору управления многоквартирным домом содержатся в статье 162 Жилищного Кодекса РФ. Срок его действия является существенным условием и регламентирован законодательно. В соответствии с частью 17 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ, постановления № 1616, назначенная муниципалитетом компания работает в доме не более одного года. 

Также инстанция установила: в реестр лицензий не вносились изменения, что спорный МКД находится или когда-либо находился в управлении истца. Поэтому в силу части 7 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, у УО вообще не было обязанности исполнять договор управления. Соответственно, муниципалитет не может принуждать компанию работать в спорном МКД, согласно части 3 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ. 

К тому же организация до истечения срока действия договора послала муниципалитету уведомление о его прекращении. Орган МСУ отказал организации, поскольку новый конкурс не состоялся, а в перечне по ПП РФ № 1616 не было кандидатов для временного назначения. 

Но, направив ответчику соглашение о расторжении договора, УО выполнила требования, прописанные в части 6 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, и, согласно позиции ВС РФ из п. 27 Обзора практики № 3 за 2021 год, компанию нельзя принудить управлять домом, если на это нет законных оснований. 

Апелляционная инстанция изменила решение коллег и удовлетворила иск. К таким же выводам пришёл и кассационный суд: договор между муниципалитетом и управляющей организацией был расторгнут.