У многих управляющих компаний возникают вопросы по теме того, должны ли они продолжать свою деятельность, если их срок договора на управление многоквартирными домами истек. По этой причине, ведется множество судебных разбирательств. Каждая судебная инстанция предлагала противоположные друг другу  решения. Однако, в апреле 2024 года Конституционный суд Российской Федерации пришел к единой позиции по вопросу деятельности компании. 

Единая позиции по вопросу, должна ли УК работать в доме, если срок договора истёк

Когда управляющая организация теряет лицензию или право управления многоквартирным домом (МКД) из-за нарушений лицензионных требований, ситуация становится более сложной и требует внимательного рассмотрения. Согласно части 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ, данная организация обязана обеспечивать содержание и ремонт МКД до момента выбора или назначения новой компании или создания товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Однако в нормативно-правовых актах не предусмотрен случай окончания отношений между собственниками и УК по истечении срока действия договора. В соответствии с частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, организация, не желающая продолжать управление многоквартирным домом, обязана заранее уведомить собственников и муниципалитет об отказе продлевать договор.

Если после получения такого уведомления собственники или орган местного самоуправления не принимают своевременные меры, возникают проблемы. В таком случае дом остается без управления, собственники обращаются с жалобой в Госжилинспекцию, и только после этого ведомство заставляет прежнюю УК продолжать работу в доме до выбора нового исполнителя или назначения муниципального управляющего органа.

До 2020 года многие суды придерживались подобной позиции, опираясь на принцип непрерывности управления многоквартирным домом. Однако ситуация начала меняться после решения Верховного суда РФ от 13 августа 2019 года № АКПИ19-474. Суд постановил, что Жилищный кодекс РФ и другие нормативно-правовые акты не обязывают компанию продолжать управление домом до выбора новой компании. Подобные выводы впоследствии отражены в решениях судов по делам № А34-12935/2019 и № А66-4720/2020.

УК могут принудить управлять МКД, пока не появится новая, согласно ч. 3 ст. 200 ЖК РФ 

Рассмотрение данного вопроса в Конституционном Суде РФ свидетельствует о значимости и сложности ситуации, связанной с управлением многоквартирным домом после истечения срока действия договора управления. В данном случае суды приняли решение о необходимости оплаты задолженности перед поставщиком ресурсов на содержание общего имущества в доме, даже после истечения срока действия договора управления.

Важно отметить, что арбитражные суды подтвердили законность требований поставщика ресурсов, указав на обязанность организации продолжать исполнять обязательства по содержанию и обслуживанию жилищно-коммунального фонда даже после окончания срока действия договора управления. Также, отсутствие передачи технической документации о доме другой компании было признано существенным аргументом в пользу необходимости оплаты задолженности.

Инстанции пришли к выводу, что управляющая организация продолжала исполнять функции по управлению жилищно-коммунальным хозяйством в спорный период, поэтому обязана оплатить долг за ресурсы. Это подчеркивает важность поддержания стабильности и бесперебойности управления жилым фондом даже в переходный период между различными управляющими организациями.

Применение ч. 3 ст. 200 ЖК РФ при истечении срока действия договора

По мнению управляющей компании, применение данной статьи в адрес их компании является нарушением их конституционных прав. В этой связи, они обратились в Конституционный суд РФ с целью того, чтобы провели проверку на конституционность ч. 10 ст. 162 и ч. 3 ст. 200 ЖК РФ (постановление КС РФ от 18.04.2024 № 19-П).

Позиция Конституционного Суда Российской Федерации по данному вопросу является важным руководством для разрешения споров, связанных с управлением многоквартирным домом после истечения срока действия договора управления. Суд подчеркнул, что нормы Жилищного кодекса РФ о непрерывности управления домом направлены на обеспечение безопасных условий проживания граждан, что соответствует конституционным принципам.

Суд также отметил, что данная интерпретация может ограничивать свободу экономической деятельности и право частной собственности, данные права не являются абсолютными и могут быть ограничены для защиты конституционно значимых ценностей при соблюдении требований необходимости, пропорциональности и соразмерности.

Конституционный Суд подчеркнул заботу законодателей о всех участниках рыночных отношений, указав на необходимость согласования частной экономической инициативы с интересами потребителей и общества в целом. В данном контексте решение Конституционного Суда о возложении на управляющую организацию обязанности по управлению домом и после истечения срока действия договора, в случае отсутствия другой компании и передачи технической документации, объяснено как конституционной целесообразностью.

Таким образом, позиция Конституционного Суда РФ в данном вопросе направлена на обеспечение безопасности проживания граждан, уважение прав и интересов всех сторон, а также согласование частной инициативы с общественными интересами.

Управляющей компании необходимо управлять домом до момента выбора новой компании даже если истек срок договора управления

С 18 апреля УК не имеет права покидать дом, пока обязательства по управлению многоквартирным домом (МКД) не будут переданы другой организации. На основании Постановления Конституционного Суда РФ от 18 апреля 2024 года №19-П была попытка упростить ситуацию УК, пояснив, что если договор просрочен, то это не освобождает от ответственности управления домом, если ранее он находился в вашем владении.

Суд опирался на порядок по назначению новой УК для таких МКД: 

1. Необходимо организовать общее собрание собственников для выбора новой управляющей компании или создать товарищество собственников жилья; 
2. в случае отсутствия решения собрания – проведение муниципального открытого конкурса;
3. если конкурс не был проведен, то назначается временная УК. 

Если муниципалитет нарушает свои обязанности и нарушает оговоренные сроки выполнения работы, прошлая УК имеет право обжаловать незаконные действия местных органов в суде.

Толкование законов жилищного кодекса дает однозначные рекомендации в подобных случаях и исключает альтернативные интерпретации в судебной практике. 

Управляющим компаниям следует учитывать это положение и готовиться к тому, что суды могут принимать решения не в их пользу. Может случится так, что компания будет вынуждена ждать выбора новой УК, либо вступать в судебные процессы с муниципальными органами.