«Общее имущество, значит пользоваться им можно как угодно», − именно так думают некоторые собственники многоквартирных домов (далее МКД). Благодаря им, в подъездах часто появляются складские помещения. Часто в работе управляющих организаций (далее УО) возникают споры, связанные с нарушениями порядка пользования общим имуществом МКД. Разберемся, как разобраться с нарушителями в судебном порядке.
Требования законодательства
Общее имущество МКД принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, в соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ. Пользоваться общим имуществом можно, если это не нарушает двух основных требований.
- Пользование общим имуществом МКД может происходить только с согласия собственников помещений.
Хотим напомнить вам, что все решения должны приниматься на общем собрании собственников (далее ОСС) в соотношении ⅔ голосов, что регламентируется пунктами 1-3 части 2 статьи 46 Жилищного Кодекса РФ.
- Пользование общим имущество, даже если оно согласовано на ОСС, не должно нарушать права и интересы собственников и нанимателей.
В процессе работы и жизни очень часто возникают спорные ситуации с нарушениями порядка пользования общим имуществом МКД. Такие, как:
- хранения в коридорах и на лестничных площадках личных вещей;
- установка в коридорах и на лестничных площадках шкафов и ограждений;
- использование чердаков и подвалов;
- установка рекламных конструкций, шлагбаума, систем приема теле- и радиовещания.
Для разрешения нарушений в судебном порядке следует придерживаться следующего алгоритма.
Выберите надлежащий способ защиты
Требование устранить нарушение правил пользования общим имуществом МКД является негаторным и защищается специальным иском.
Негаторный иск − это иск, представляющий собой внедоговорное требование владеющего вещью собственника к третьим лицам об устранении препятствий, связанных с осуществлением правомочий по пользованию и распоряжению имуществом.
Содержание негаторного иска определено в статье 304 Гражданского Кодекса РФ:
«Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения».
Требования негаторного иска предполагает устранение нарушения, поэтому у него нет исковой давности, согласно статьи 208 Гражданского Кодекса РФ и пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года № 43, и может быть предъявлен в любой момент, пока нарушение не устранено. Кроме того, негаторный иск может быть заявлен одновременно с требованием о взыскании судебной неустойки.
Выберите надлежащего истца и ответчика
Истцом по негаторному иску может быть собственник помещения, имеющий право на общее имущество в МКД, законный владелец помещения – арендатор, наниматель, член семьи собственника или нанимателя.
Но при решении в судебном порядке вопроса о нарушения правил пользования общим имуществом МКД лучше будет если истцом выступит профессиональный управляющий, на которого возложена обязанность по надлежащему содержанию общего имущества на основании договора управления или устава.
Суды признают УО надлежащими истцами по негаторному иску, заявленному в интересах всех собственников помещений, находящихся в управляемом ими доме.
Ответчиком по негаторному иску является лицо, препятствующее собственнику или иному законному владельцу пользоваться общим имуществом МКД. Таким лицом может быть один из собственников помещения или любое третье лицо. Неправильный выбор ответчика может повлечь за собой отказ в удовлетворении иска.
Определите подведомственность и подсудность спора
В зависимости от субъектного состава (личности истца и ответчика) негаторный иск может быть заявлен в суд общей юрисдикции (районный суд) или в арбитражный суд.
Если истец – управляющая организация, а ответчик – индивидуальный предприниматель, незаконно установивший оборудование на стене МКД, дело подведомственно арбитражному суду.
Если же иск к индивидуальному предпринимателю предъявляет собственник помещения – физическое лицо или прокурор в защиту интересов неопределенного круга лиц, дело подведомственно суду общей юрисдикции с подсудностью районного суда.
Следует учитывать, что Гражданский Процессуальный Кодекс РФ разграничил подсудность мирового суда и районного суда по спорам о пользовании имущества: если предмет искового требования – определение порядка пользования имуществом, спор рассматривает мировой суд.
Если предмет иска – устранение препятствий в пользовании общим имуществом МКД, то спор рассматривает районный суд. При этом иск, включающий в себя оба требования: об определении порядка пользования общим имуществом МКД и устранении препятствий в пользовании рассматривается районным судом.
Таким образом, неправильно сформулированное исковое требование может стать причиной возвращения иска.
Докажите фактические обстоятельства наличия препятствий в пользовании общим имуществом МКД
Даёт ли нарушение право на негаторный иск? Каждый случай уникальный и требует особого внимания со стороны суда и доказывания истцом целого ряда обстоятельств.
Первое обстоятельство – было ли нарушено его право. У любого собственника есть право на иск, но в суде надлежит доказать, как именно нарушено право, чем создано ограничение в доступе к общему имуществу МКД.
Например, следует ли считать нарушенным право собственников при установке двери в тамбуре на 5 этаже? Шансов у такого иска мало. Однако, если он заявлен собственником-соседом, которому установленная и запираемая на замок дверь мешает попадать в собственную квартиру, или иск подан от лица УО, которую лишили доступа к общему электрощитку, такой иск будет удовлетворён.
Подобные споры часто возникают между соседями. Рассматривая иск собственника к соседу об обязании освободить тамбур от принадлежащих ему вещей, суд удовлетворил иск в части требования демонтировать незаконно установленную дверь.
При этом суд отказал в части требований освободить тамбур от принадлежащих ответчику вещей: спортивного инвентаря, перекладины, полки с обувью, гардеробной вешалки, расположенных между квартирами. В материалах дела отсутствовали доказательства, свидетельствующие о том, что вещи истца ограничивают доступ к квартире и тем самым нарушают его право.
Следующее, что нужно доказать – противоправность действий ответчика, к которому предъявлен иск. Требуется доказать отсутствие у ответчика правовых оснований для пользования общим имуществом в виде решения ОСС или договора аренды.
Если препятствие в пользовании общим имуществом создано правомерными действиями негаторный иск не может быть использован. В таком случае суд может отказать в защите или даже квалифицировать требования истца как злоупотребление правом.
Третье обстоятельство – существование препятствий в пользовании общим имуществом МКД на момент предъявления иска. Если препятствия отсутствуют, иск не может быть предъявлен.
Особое внимание суд уделяет вопросу о добросовестности истца: не является ли целью последнего исключительно причинение вреда интересам другого лица.
На заметку
Чтобы быстро и безболезненно в судебном порядке разрешить спор о нарушении порядка пользования общим имуществом, сделайте следующие действия:
- Выберите негаторный иск как способ защиты в суде.
- Определите истца и ответчика.
- Определите подведомственность и подсудность спора.
- Докажите фактические обстоятельства наличия препятствий в пользовании общим имуществом МКД.
