Давайте разберем, как суды трактуют монтаж кондиционеров – рассматривают ли они это как эксплуатацию общего имущества или как его сокращение. По сути, вопрос в том, какое большинство голосов собственников суды признают необходимым для законного размещения кондиционера на фасаде дома.
В ходе изучения судебной практики апелляционных и кассационных инстанций за 2024–2025 годы по вопросам обжалования решений собраний и демонтажа кондиционеров наблюдается следующая тенденция: некоторые суды придерживаются позиции, что для монтажа кондиционеров необходимо согласие как минимум двух третей голосов, поскольку это связано с использованием общего имущества. В то же время встречаются решения, где суды требуют единогласного одобрения всех владельцев помещений в доме.
Практика в пользу 2/3 голосов
Верховный суд Татарстана (дела № 33–2516/2024 и № 33–3025/2025), Санкт-Петербургский городской суд (№ 33–24509/2024), Костромской областной суд (№ 33–2648/2024), Калининградский областной суд (№ 33–4974/2024), Московский областной суд (№ 33–35561/2024) и Шестой кассационный суд (№ 88–217/2025, Башкирия) придерживаются одного принципа.
Если речь идет об использовании общего имущества (например, подъезда или двора в многоквартирном доме), то для принятия решения нужно большинство голосов (по п. 3 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). При этом суды не разделяют, кто голосует — собственники или просто те, кто пользуется этим имуществом.
Поэтому, чтобы решить, что делать с общим имуществом, важно, сколько человек «за». А кто именно голосует — владельцы квартир или арендаторы — не имеет значения.
Практика в пользу 100% голосов
Объяснение этой точки зрения интереснее, поэтому мы не только рассмотрим данные судебных решений, но и процитируем их.
Пример из судебной практики (дело из Татарстана, № 88-14981/2024):
Суд не принял во внимание протокол собрания собственников, который предоставил ответчик. Причина в том, что установка внешнего блока кондиционера на стене многоквартирного дома связана с её повреждением (сверлением отверстий) и использованием части общей стены в личных целях. Это фактически уменьшает общее имущество дома, а значит, требует согласия всех собственников. Однако в протоколе нет согласия всех владельцев квартир — некоторые были против монтажа кондиционера.
Город Подольск, постановление Московского областного суда № 33–26818/2024 (подтверждено Первым кассационным судом общей юрисдикции № 88–3187/2025)
Общее собрание не подтвердило единогласное согласие всех владельцев на эксплуатацию общедомового имущества для монтажа наружных блоков кондиционеров. В голосовании участвовали только 94 собственника, которым принадлежит 4080,93 кв.м. площадей (79,53% голосов). В связи с этим судебное решение является незаконным и подлежит отмене с последующим пересмотром дела.
Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, дело № 88-7255/2024, город Пермь:
Апелляционный суд, отменяя часть решения первой инстанции об отказе в требовании демонтировать наружные блоки кондиционеров, размещённые на первом этаже здания, указал, что поскольку ответчики не подтвердили получение согласия всех собственников на их установку, размещение этих блоков является незаконным.
Решение, вынесенное Омским областным судом (дело № 33–7594/2024)
Согласно протоколу собрания, необходимое согласие всех собственников помещений МКД на использование общего имущества в личных интересах отсутствует. В голосовании участвовало только 65,05% голосов от общего числа владельцев, что означает отсутствие единогласного решения среди всех сособственников.
Судебная практика демонстрирует отсутствие единого мнения по вопросу о том, какое количество голосов собственников требуется для установки кондиционера на фасаде жилого дома. Ряд судебных решений основывается на принципе большинства в ⅔ голосов, в то время как иные решения допускают монтаж только при получении согласия каждого из владельцев МКД.
