При составлении договора управления многоквартирным домом возникает вопрос о том, с какого периода он начинает действовать. Помимо того, что его необходимо подписать, также эти сведения нужно внести в реестр лицензий. А срок между подписанием и внесением сведений может растянуться на несколько недель. Далее разберем, с какой даты документ начинает свое действие.
Опираясь на Жилищный кодекс Российской Федерации п. 1 ч. 5 ст. 162, для того, чтобы заключить договор управления МКД необходимо на общем собрании собственников принять это решение. Согласно ЖК РФ, действие документа должно быть не менее одного года, а максимальный срок пять лет. А в Гражданском кодексе РФ ст. 191 сказано, что ДУ МКД начинает свое действие на следующий день после его подписания.
Согласно п. 24 Правил № 416 договор управления прекращает свое действие в день, предшествующий дню, когда следующая управляющая компания приступит к работе в МКД. Дата может не совпадать с внесением дома в лицензию компании.
По мнению юристов, после того, как изменения в реестр лицензий будут внесены, то этот день будет считаться началом действия подписанного документа. Несмотря на то, если после подписания прошла неделя (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Договор управления является особым видом договора, для него первичны специализированные нормы ЖК РФ
Для того, чтобы верно определить сроки начала действия договора управления важно понять, на какой кодекс нужно опираться на Гражданский или Жилищный.
В соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Нормы об этом вопросе содержатся в первой части главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако в саму главу не включена информация о том, с какого момента начинает действовать договор управления.
В части 3 статьи 162 ЖК РФ установлены требования к содержанию текста договора управления многоквартирным домом.
На основании п. 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, за исключением случаев, когда их содержание устанавливается другими нормативно-правовыми актами.
Жилищный кодекс РФ предусматривает определенный порядок одностороннего расторжения договора с управляющей компанией. В соответствии с частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, собственники имеют право односторонне отказаться от действия ДУ, в свою очередь у управляющей компании есть возможность обсуждения данного вопроса на общем собрании собственников (часть 3 статьи 161 ЖК РФ). Поскольку в ЖК РФ имеются специальные положения относительно договора управления, нормы ГК РФ не будут применяться (пункт 2 статьи 782 ГК РФ).
Договор управления можно считать особым типом соглашения, регулирование которого происходит по особенному (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 1027/10 по делу № А11-10018/2008). Документ должен содержать все необходимые правила для каждой из сторон, установленными законодательством и другими нормативно-правовыми актами, действующими на момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
Договор управления начинает действовать в день внесения изменений в реестр лицензий
Вышеупомянутые положения Гражданского кодекса Российской Федерации подчеркивают важность учёта существенных условий договора управления в соответствии с действующим законодательством. Данные условия четко определены в статье 162 Жилищного кодекса РФ, где указано, что УК начинает выполнение своих обязанностей с того периода, когда необходимая информация появится в реестре лицензий.
Этот факт подчеркивает важность соблюдения норм жилищного законодательства и гражданского права при заключении и исполнении договора управления многоквартирным домом. Следовательно, ДУ должен быть составлен с учётом требований ЖК РФ, и его действие начинается с момента внесения изменений в реестр, считая дату его завершения с этого же момента.
Также подтверждение этому можно найти на портале ГИС ЖКХ, где в разделе информации о договоре предусмотрены поля для указания даты заключения, даты вступления в силу и планируемой даты завершения действия договора.
