Содержание детских площадок на территории, не оформленной в составе общего имущества многоквартирного дома (МКД), часто вызывает разногласия между управляющими организациями (УО) и органами местного самоуправления. В некоторых случаях владельцы жилья согласны включить такие объекты в состав общего имущества и, соответственно, повысить размер платы за содержание, а в других — выступают против. В статье рассматриваются способы защиты интересов УО и позиция Верховного Суда РФ по данному вопросу.
Многие спорные вопросы в сфере ЖКХ находят своё разрешение через судебную практику. Это относится, в частности, к управлению МКД. Проблема содержания детских площадок на территориях, не включённых в состав общего имущества дома, также имеет несколько мнений со стороны Верховного Суда РФ.
Судебная практика: должна ли УО обслуживать оборудование, расположенное рядом с МКД, даже если земельный участок находится в собственности муниципалитета
Суд изучил заявление управляющей организации, которая оспаривала предписание Росстандарта. Надзорный орган провёл внеплановую проверку детских площадок, расположенных на придомовых территориях многоквартирных домов, находящихся под управлением УО, выявил нарушения и обязал их устранить.
УО не приняла данную точку зрения, утверждая, что поскольку земельный участок под домом не был должным образом зарегистрирован, объекты, расположенные на этой территории, не могут считаться частью общего имущества МКД.
Росстандарт, в свою очередь, представил фотографии и схемы, на которых было отмечено расположение участков, чтобы подтвердить свою позицию. На этих материалах было видно, что спорные площадки находились в непосредственной близости к жилым домам, находящимся под управлением УО.
Суд принял решение, что содержание детских площадок входит в обязанности УО. При этом судебная инстанция сослалась на пункт «ж» пункта 2 Правил № 491, согласно которому оборудование, расположенное на территории МКД, является частью общего имущества собственников.
Иск УО был отклонен, и данная позиция была поддержана двумя вышестоящими инстанциями, а также Верховным Судом РФ. ВС РФ подчеркнул, что УО обязана обеспечивать надлежащее состояние детских площадок на придомовой территории, даже если земельный участок не оформлен в установленном порядке. При этом не важно, является ли площадка общим имуществом или расположена вблизи другого МКД (определение ВС РФ от 25.08.2020 № 303-ЭС20-11685).
Если территория никому не принадлежит, местные органы власти должны следить за ней
Ранее рассмотренное решение вызвало много споров среди УО и ТСЖ. Однако со временем стало ясно, что это решение не сильно повлияло на судебную практику.
В Московской области у одной из управляющих организаций было похожее судебное разбирательство, но в этом случае УО выиграла дело. Госадмтехнадзор Московской области привлёк эту организацию к ответственности по статье 6.19 Кодекса об административных правонарушениях Московской области. Ведомство посчитало, что УО нарушила правила при установке и использовании детских и спортивных площадок.
Компания подала жалобу, чтобы отменить штраф, который она считала незаконным. Они объяснили, что оборудование, из-за которого их оштрафовали, числилось на балансе администрации, а документы на него компании не передавались. После проверки выяснилось, что компания права.
Суд решил, что в постановлении о схеме уборки территорий рядом с домом не было указано, что компания обязана регулярно осматривать и ремонтировать эти площадки. Поэтому штраф был отменен (решение Люберецкого городского суда от 17.11.2020 № 12-570/2020).
Другой пример из Самары. Суды в Самаре хотели признать УО виновной в том, что она плохо ухаживала за территорией одного из МКД. Как и в предыдущих случаях, суд использовал часть 1 статьи 4.28 Закона «Об административных правонарушениях» от 1 ноября 2007 года (пункт «а»). УО грозило наказание в виде штрафа 30 тысяч рублей за то, что она не убрала мусорные отходы.
Ответчик в своём обосновании ссылался на положения закона Самарской области, который был принят 13 июня 2018 года. Этот закон говорит о том, что чёткие границы территории, которая находится рядом с многоквартирным домом, должны устанавливать местные власти.
Кроме того, управляющая организация также указала на статью 161 Жилищного кодекса России. Согласно этой статье, если территория, прилегающая к дому, не входит в зону ответственности УО, то она не обязана её содержать. Также были упомянуты статьи 40–42 Земельного кодекса, которые требуют от владельцев земли соблюдать эконормы и архитектурные правила только на своих участках.
В заключение, отвечая на вопрос о благоустройстве, управляющая организация сослалась на пункт 19 статьи 14 федерального закона № 131, который указывает, что вопросы по благоустройству территорий находятся в ведении местных властей. Если участок не принадлежит конкретному владельцу, поддержание его в порядке должны обеспечивать органы местного самоуправления.
Верховный Суд России поддержал эти доводы, отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на новое изучение (постановление ВС РФ от 08.09.2020 № 46-АД20-9).
Судя по практике, есть две противоположные точки зрения на то, кто должен поддерживать детские площадки на неоформленных территориях многоквартирных домов. Поэтому, если дело дойдет до суда, управляющая организация должна будет защищать свою позицию и предоставлять весомые доказательства.
