Осуществляя свою деятельность, управляющие компании часто сталкиваются с непониманием со стороны собственников помещений в многоквартирных домах (МКД), с препятствием в доступе к общедомовому имуществу и другими проблемами. При этом, именно на управляющую компанию или организацию (УО) возлагается прямая обязанность соответствующего нормам содержания домовладений и придомовой территории.
Регулирование ситуации на законодательном уровне
В соответствии с ч. 1 ст. №36 ЖК РФ, а также согласно пп. «а» п. 2 ПП РФ №491 (от 13 августа 2006 г.), собственники МКД обладают правом общедолевой собственности на общедомовое имущество, включая помещения, обеспечивающее обслуживание дома:
- подвальные помещения;
- площади с инженерными коммуникациями;
- технические помещения с общедомовым оборудованием.
Наряду с этим, ч. 1 ст. №161 ЖК РФ регламентированы правила управления МКД с точки зрения обеспечения благоприятных и безопасных условий для проживания.
Заключение договорных отношений с управляющей компанией предполагает появление у УО целого ряда обязательств, направленных на соответствующее нормам содержание общедомового имущества:
- Безопасность многоквартирных домовладений.
- Полная безопасность жизни и здоровья жильцов МКД.
- Доступная эксплуатация всего общедомового имущества.
- Стабильная работа всех инженерных сетей и коммуникаций.
- Сохранение работоспособности оборудования и приборов учёта.
- Соблюдение правых аспектов и законных интересов собственников.
Таким образом, ответственными за соблюдение правил соответствующего нормам содержания общедомового имущества являются именно УО, а не председательствующие в домовых советах МКД лица.
Права управляющих компаний
Важно помнить, что права «управленцев» закреплены на законодательном уровне, включают в себя, в том числе, ответственность за сохранность ключей от помещений, которые относятся к общедомовому имуществу МКД.
Исходя из этого, соответствующее нормам содержание имущества предполагает доступ в такие помещения и наличие ключей от них. Любые препятствия со стороны председательствующего лица МКД рассматриваются, как нарушение действующей ст. №161.1. ЖК РФ и законных интересов управляющей компании, осуществляющей деятельность, направленную на управление МКД.
В условиях отсутствия непосредственного регулирования с применением нормативов жилищного законодательства, целесообразно ориентироваться на следующие нормативно-правовые акты:
Требование, касающееся обеспечения беспрепятственного доступа к общедомовому имуществу и передачи УО ключей, направляется почтовым отправлением (уведомление о получении). При этом, в требовании указывается:
- Дата и время доступа.
- Место для обеспечения доступа.
- Порядок передачи ключей или дубликатов.
- Контактная информация ответственного лица УО.
Отсутствие ответа со стороны председательствующего в совете МКД лица на требование, которое оформлено соответствующим образом, представителями УО составляется акт. Данный документ, отображающий отказ в допуске к общедомовому имуществу, пописывают представители УО и подрядной компании.
Решение вопроса в судебном порядке
При наличии акта и других свидетельств того, что председательствующим в совете МКД лицом не предоставлены по требованию УО ключи, или находится препятствие для доступа к общедомовому имуществу МКД, возникает право разрешения спорной ситуации в судебном порядке. Важно помнить, что в соответствии со ст. №56 ГПК РФ, каждой стороной в обязательном порядке должны быть доказаны обстоятельства, касающиеся требований или возражений по исковому заявлению.
Согласно ст. №55 ГПК РФ к доказательной базе по делу относятся все получаемые законным способом сведения, позволяющие установить факт наличия/отсутствия обстоятельств, которыми обосновываются требования и/или возражения, выражаемые сторонами, а также любые другие обстоятельства, значимые для рассмотрения дела в суде и его разрешения. В данную категорию включены экспертные заключения и свидетельские показания, объяснения, все доказательства в письменной или вещественной форме, видео- и аудиозаписи.
Делаем выводы
Безусловно, урегулирование спорной ситуации между председательствующим в совете МКД лицом и представителями управляющей компании в судебном порядке – это правильный и абсолютно законный способ решения проблемы невозможности УО выполнять взятые на себя согласно договору обязанности в полном объёме. Тем не менее, в случае возникновения аварий или других проблем, которые предполагают незамедлительное, экстренное проведение работ, целесообразно просто сменить замки в подвальных или других помещениях, относящихся к общедомовому имуществу МКД.
