Чаще всего управляющая организация заключает договор управления с собственниками помещений в доме согласно их решению на общем собрании. Но это лишь один из случаев, когда компания получает дом в свою лицензию. Рассказываем о шести разных обстоятельствах заключения договора управления домом, сроках действия договора и порядке выбора компании. 

Процедура заключения договора управления по решению ОСС и другие случаи 

Согласно частям 1 и 7 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, организация для управления многоквартирным домом заключает с собственниками помещений соответствующий договор и приступает к его исполнению с момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ. При этом предшествующие заключению договора управления действия различаются в зависимости от обстоятельств, при которой такой договор был подписан. 

Жилищный Кодекс РФ выделяет несколько случаев, когда управляющая организация получает дом в управление: 

• по решению общего собрания собственников; 
• по муниципальному открытому конкурсу; 
• в качестве временной управляющей организации, назначенной органом местного самоуправления; 
• по договору с застройщиком; 
• по решению правления ТСЖ или кооператива; 
• согласно выбору единственного собственника помещений в доме. 

Каждый случай – отдельная процедура получения дома в управление и подписания договора управления, свой срок действия договора управления и перечень документов, которые потребует Государственная жилищная инспекция для внесения изменений в реестр лицензий. 

Решение общего собрания собственников 

Чаще всего управляющая организация приходит работать в многоквартирный дом по решению общего собрания собственников помещений, в соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ. Это может быть первый выбор жителей новостройки или смена компании, изменение способа управления с ТСЖ или кооператива на управляющую организацию. 

Согласно частям 5, 6 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, договор управления в таком случае заключается на срок от одного года до пяти лет с автоматической пролонгацией на аналогичный период, если ни УО, ни собственники не выразят желания его не продлевать. 

Инициатором ОСС о выборе управляющей организации и заключении с ней ДУ может выступить любой собственник, действующая УО, муниципалитет в соответствии с частями 6 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ. Решение по этим вопросам принимается простым большинством: 50%+1 голов от всех голосов собственников, присутствовавших на собрании, согласно пункту 4 части 2 статьи 44, части 1 статьи 46 Жилищного Кодекса РФ. 

При выборе управляющей организации договор управления заключается с каждым собственником в таком доме. При этом жителей дома представляют владельцы помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего их числа в многоквартирном доме. 

Открытый конкурс 

Нередко дом получает свою управляющую организацию по результатам открытого конкурса. В соответствии со статьей 161 Жилищного Кодекса РФ, это связано это с тем, что: 

• собственники помещений в многоквартирном доме не провели общее собрание собственников и не выбрали способ управления; 
• ОСС провели, но выбранный способ управления не реализовали; 
• домом управляла УО, выбранная ранее на открытом конкурсе, срок договора управления истекает, а собственники так и не провели ОСС; 
• новостройка сдана в эксплуатацию, и собственники ещё не собрались выбрать УО или создать ТСЖ, кооператив; 
• действующая УО лишилась лицензии или права управлять домом из-за нарушений лицензионных требований. 

Во всех этих случаях орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по отбору УО для многоквартирного дома. Делает он это в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 года № 75. Победителем открытого конкурса становится УО, которая предлагает выполнить указанный муниципалитетом перечень работ и услуг за наименьший размер платы. 

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет жителей дома о его результатах и об условиях договора управления. Собственники помещений в МКД обязаны заключить такой договор в соответствии со статьей 445 Гражданского Кодекса РФ и частей 5 и 13 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ. 

Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с УО, договор считается заключённым автоматически. Срок действия такого ДУ составляет от одного до трёх лет, согласно части 5 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ. 

Временная УО 

Случаи, когда УО получает дом в управление как временная, назначенная муниципалитетом, описаны в части 17 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ. Орган местного самоуправления может самостоятельно определить управляющую организацию, если собственники не выбрали способ управления или не реализовали его, а открытый конкурс признан несостоявшимся.

Порядок выбора временной УО для дома описан в Постановлении Правительства РФ от 21 декабря 2018 года № 1616. Временная компания выбирается из перечня, в который попадают все УО, подавшие соответствующую заявку и, или с 1 января 2019 года участвовавшие в любом открытом конкурсе по отбору управляющей организации.

Организации включаются перечень в хронологическом порядке: по дате заявления или заявки на участие в конкурсе. Согласно пункту 8 Постановления № 1616, из перечня муниципалитет выбирает ту компания, которая «временно» управляет наименьшим количеством домов. Если одной УО ранее отдали три дома во временное управление, а другой – четыре, то орган местного самоуправления назначит на дом первую из этих компаний. 

Когда орган местного самоуправления выбрал УО для дома, то у него есть пять рабочих дней на то, чтобы письменно уведомить собственников помещений о своём решении и условиях договора управления. ДУ между временной компанией и владельцами помещений заключается автоматически со дня её назначения. 

Выбранная органом местного самоуправления УО работает в доме до момента, когда собственники проведут ОСС и определятся со способом управления, заключат договор управления с выбранной ими компанией или же состоится открытый конкурс муниципалитета. При этом этот срок не может превышать один год. 

Решение правления ТСЖ или кооператива 

Другие случаи заключения договоров управления можно назвать частными: они возможны только при определённых обстоятельствах. Например, в доме, где собственники создали ТСЖ или кооператив. Согласно пункту 1 части 1 статьи 137, части 2.2 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ, товарищество собственников жилья или кооператив могут сами оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества или привлечь стороннюю компанию по договору. При заключении договора управления ТСЖ и ЖК контролируют выполнение управляющей организацией обязательств по нему. 

Решение о заключении договора управления принимает правление товарищества собственников простым большинством голосов, в соответствии с частью 6 статьи 147 и части 4 статьи 148 Жилищного Кодекса РФ. Оно оформляется протоколом заседания правления, документ подписывает председатель правления и секретарь заседания. 

Договор управления в таком случае заключается между выбранной организацией и ТСЖ, кооперативом. По аналогии с договором, заключённым по решению ОСС, срок действия договора управления составляет от одного до пяти лет, если иное не предусмотрено Уставом товарищества или кооператива. 

Договор управления с единственным собственником всех помещений в доме

Ещё один специальный случай заключения договора управления – на основании решения единственного собственника всех помещений в многоквартирном доме. Здесь важно не путать с ситуацией, когда собственник всех помещений – РФ или муниципалитет. Согласно части 2 статьи 163 Жилищного Кодекса РФ, договор управления таким домом заключается на основании открытого конкурса в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ. 

Совершенно другой случай, когда все помещения в доме принадлежат частной компании, например, предприятию в подведомственном общежитии. Тогда именно собственник заключает договор управления с выбранной им УО на срок от одного года до пяти лет с автоматической пролонгацией. 

Договор управления с застройщиком

Условия заключения договора управления в новостройке сразу после сдачи её в эксплуатацию прописаны в части 14 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ. Через пять дней после даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик заключает договор управления с выбранной им компанией. 

В данном случае управляющая организация будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Она должна заключить договоры с ресурсоснабжающей организацией на основании акта ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.