Рассмотрим позиции высших судов об утверждении размера платы за содержание общего имущества. Разберемся, как правильно обосновать, утвердить и даже оспорить размер такой платы. 

Как обосновать размер платы за содержание жилого помещения 

Существует несколько критериев, при соблюдении которых размер платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме будет считаться обоснованным. 

Первое условие – размер такой платы должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома и быть соразмерен утверждённому перечню, объёму и качеству услуг и работ, согласно части 1 статьи 156 Жилищного Кодекса РФ, пунктам 29, 35 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491. 

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ в своём письме от 17 марта 2016 № 7513-ОЛ/04 отмечает, что для определения размера платы обязателен индивидуальный подход к каждому многоквартирному дому. 

Второй критерий – размер платы должен быть рассчитан профессионалами и документально подтверждён. Расчёт выполняется в отношении каждого МКД по результатам осмотров состояния общего имущества такого дома. 

Цель таких осмотров – своевременное определение видов и объёмов работ по ремонту общего имущества для предотвращения угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Результат осмотра оформляется в виде акта и считается основанием для принятия мер по устранению дефектов. 

Третий критерий – размер платы должен быть согласован обеими сторонами договора управления многоквартирным домом, так как считается существенным условием такого договора. Если размер платы не согласован, договор недействителен.

И последний критерий – различия в размерах платы для жилых и нежилых помещений допустимы только в тех случаях, когда они не являются дискриминационными для какой-то из сторон.

Как утверждается размер платы за жилое помещение 

Выше мы рассказали о первом этапе утверждения размера платы за жилое помещение – его обосновании. Перейдём к следующим действиям. 

Управляющая организация размещает составленные ею предложения о размере платы на досках объявлений в подъездах МКД или в пределах земельного участка такого дома. Сделать это нужно не позднее, чем за тридцать дней до следующего этапа утверждения размера платы – проведения общего собрания собственников помещений в МКД. Проводится такое собрание в соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ. 

Если домом управляет ТСЖ, ЖК или ЖСК, решение об утверждении размера платы принимается на общем собрании членов товарищества или кооператива на основе утверждённой сметы доходов и расходов, согласно пункту 4 части 2 статьи 145 Жилищного Кодекса РФ. 

Если предложенный размер платы превышает размер, установленный субъектом РФ для собственников, которые не утвердили плату или не выбрали способ управления МКД, предложение о размере платы должно содержать: 

• смету расчёта, 
• обоснование размера платы, 
• обоснование превышения такого размера. 

Новое требование к детализации размера платы установлено пункт 31 Постановления Правительства РФ № 491: в обосновании превышения необходимо детально прописать расчёт годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также указать периодичность, с которой они будут выполняться. 

Следующий этап – проведение общего собрания собственников помещений в МКД. Не забудьте о порядке проведения собраний, описанном в статьях 44 − 48 Жилищного Кодекса РФ. 

После собрания проинформируйте о его результатах собственников помещений в МКД и Государственную Жилищную Инспекцию. 

Когда можно оспорить экономически необоснованный размер платы за содержание 

Нередки ситуации, когда у управляющей организации и собственников помещений возникают разногласия при утверждении размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД. Например, собственники принимают на ОСС не предложенный управляющей организацией размер платы, а тот, который сами считают нужным. 

Первое, о чём рекомендуем помнить при возникших между управляющей организацией и собственниками помещений в МКД спорах о размере платы за содержание жилого помещения, – размер платы должен быть обоснованным, согласно пункта 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 года № 22, определение Конституционного Суда РФ от 28 марта 2017 года № 700-О. Если собственники произвольно корректируют размер платы, исключая из него обязательные статьи затрат, правосудие будет на стороне УО. 

Управляющая организация может оспорить решение ОСС об изменении размера платы, если оно принято без учёта предложений УО и является экономически необоснованным. Установленный размер платы должен обеспечивать содержание общего имущества МКД в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности. 

В это же время в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 апреля 2018 года № 6-КГ18-6 указано, что платежи по содержанию общего имущества должны быть достаточными для финансирования работ и услуг, необходимых для поддержания помещения в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.