Согласно Жилищному Кодексу РФ, наниматель квартиры по договору социального найма обязан оплачивать жилищно-коммунальные услуги в срок и в полном объёме. При образовании задолженности исполнители услуг взыскивают её именно с жителей. На примере судебного дела рассказываем, при каких условиях управляющая организация вправе обратить взыскание на собственника муниципального жилья. 

Условия для субсидиарной ответственности органа местного самоуправления по долгам нанимателя

В одном из многоквартирных домов Башкирии несколько помещений принадлежали муниципалитету. Одна из квартир была сдана по договору социального найма, но житель не оплачивал счета за жилищно-коммунальные услуги, накопив долгов на сумму более 208 тысяч рублей. 

Управляющая домом организация обратилась в суд, чтобы взыскать эти средства, и получила судебный приказ. Но в рамках исполнительного производства приставы установили, что у нанимателя нет имущества, на которое можно обратить взыскание. Тогда УО, получив документы об этом, направила претензию собственнику квартиры – муниципалитету. 

Компания сослалась на статью 155 Жилищного Кодекса РФ и статью 399 Гражданского Кодекса РФ и договор управления, согласно которому владельцы помещений в многоквартирном доме добровольно приняли на себя обязательства по субсидиарной ответственности собственников и нанимателей по оплате жилищно-коммунальных услуг. Поскольку орган местного самоуправления отказался погасить долг нанимателя, УО обратилась в суд.

Пристав подтвердил отсутствие у нанимателя имущества для взыскания и закрыл исполнительное производство 

Суд первой инстанции, рассматривая доводы сторон, сделал акцент на выяснении того, вправе ли управляющая организация взыскать плату с муниципалитета, если квартира сдана по договору социального найма. В соответствии со статьей 210 Гражданского Кодекса РФ, частями 1,2 статьи 39 Жилищного Кодекса РФ, собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В силу части 4 статьи 155 Жилищного Кодекса РФ, наниматели квартир по договору социального найма муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме вносят плату за её содержание и за коммунальные услуги. Если наниматель согласно договору соцнайма платит меньше, чем размер платы, установленный договором управления, разницу оплачивает наймодатель. Такой порядок оплаты утверждён в договоре управления. 

При этом, согласно одному из пунктов договора управления в рассматриваемом многоквартирном доме, наймодатель как собственник квартир несёт субсидиарную ответственность, если наниматель не вносит плату за жилищно-коммунальные услуги. Такая ответственность возникает с момента вынесения постановления об окончании исполнительного производства по следующим основаниям: 

• если невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств; 
• если у нанимателя отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые приставом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными. 

В деле есть все доказательства, что пристав принял все возможные меры для взыскания долгов с нанимателя и они оказались безрезультатными, что соответствует статье 399 Гражданского Кодекса РФ. 

Согласно выше прилегающей статье, управляющая организация сначала предъявила требования к основному должнику. Поскольку компания не получила от него средства в разумный срок, то она была вправе обратиться за оплатой долга к лицу, несущему субсидиарную ответственность. Основанием для этого являлась недостаточность денежных средств у жителя квартиры. 

Поскольку муниципалитет не доказал, что у нанимателя есть средства для оплаты задолженности, суд пришёл к выводу, что УО правомерно потребовала от муниципалитета оплатить его долги. 

УО при взыскании долга с нанимателя и наймодателя следовала прописанному в ГК РФ и договоре порядку 

Муниципалитет не согласился с такой позицией УО и суда. В апелляционной, а затем и кассационной жалобах, орган местного самоуправления настаивал на том, что не обязан оплатить долги нанимателя. Он ссылался на следующие доводы и нормы нормативно-правовых актов: 

1. По смыслу части 4 статьи 155 Жилищного Кодекса РФ, наймодатель обязан оплатить только разницу в плате, вносимой нанимателем жилого помещения по договору социального найма, и размером платы за содержание жилого помещения, утверждённом на общем собрании собственников, если она выше. В настоящем деле такого случая суд не установил, а УО не заявляла требований о взыскании такой разницы в плате. 
2. УО не вправе требовать с муниципалитета как собственника оплатить долги за жилищно-коммунальные услуги нанимателя. Отнесение таких расходов на собственника фактически направлено на освобождение физических лиц, проживающих в жилом помещении, от внесения платы за занимаемое ими жилое помещение. Это жилищным законодательством не предусмотрено. 
3. Типовым договором соцнайма не предусмотрена обязанность собственника возмещать УО задолженность нанимателей этих помещений по коммунальным услугам. 
4. К полномочиям общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не относится вопрос об определении расходных обязательств городского бюджета в части субсидиарной ответственности за долги нанимателей. 
5. Удовлетворение иска УО может привести к получению истцом неосновательного обогащения в виде двойной оплаты жилищно-коммунальные услуги по спорной квартире. Истец не представил доказательств того, что не сможет взыскать долги с нанимателя по уже вынесенным решениям судов общей юрисдикции. Окончание исполнительного производства не является основанием для отказа во взыскании задолженности в будущем. 

Но суды апелляционной и кассационной инстанции поддержали точку зрения коллег и истца, сославшись на согласованный в договоре управления пункт о субсидиарной ответственности наймодателя. Они повторили, что компания доказала наличие оснований для требования оплаты долгов с муниципалитета: 

• наличие задолженности нанимателя квартиры; 
• вынесение судебного приказа по взысканию долгов; 
• прекращение исполнительного производства из-за отсутствия у нанимателя имущества или средств для оплаты долга. 

Эти условия соответствуют статье 399 Гражданского Кодекса РФ и добровольно принятым на себя собственниками обязательствам, прописанным в договоре управления конкретным многоквартирном доме. Управляющая организация следовала установленному законом и договором управления порядку взыскания долгов с нанимателя, доказательств обратного муниципалитет не представил. 

УО в свою очередь представлены доказательства невыполнения нанимателем обязанности по своевременному внесению платы за жилищно-коммунальные услуги, в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного Процессуального Кодекса РФ. Суды оставили в силе решение первой инстанции, и правоту коллег подтвердил Верховный суд России. Он отказался рассматривать жалобу органа местного самоуправления. 

На заметку

Перечень лиц, которые обязаны платить за жилищно-коммунальные услуги, установлен в часть 2 статьи 153 Жилищного Кодекса РФ. В него входят и наниматели жилых помещений по договорам найма. Согласно пункта 1 части 2 статьи 153 Жилищного Кодекса РФ, подпунктов «ж, л» пункта 6 Правил № 292/пр, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения договора. При этом за капремонт платит наймодатель – собственник жилья. 

При наличии задолженности управляющая организация обязана взыскивать долги за жилищно-коммунальные услуги с нанимателя квартиры, а не с собственника, если иное не предусмотрено законом или договором. 
Как показывает дело № А07-27781/2021, грамотно составленный договор управления, утверждённый на общем собрании собственников, расширяет возможности УО по взысканию долгов, и позволяет в соответствии со статьей 399 Гражданского Кодекса РФ потребовать оплаты с наймодателя. Для этого в договоре должны быть чётко прописаны условия, при которых компания вправе привлечь муниципалитет к субсидиарной ответственности по долгам нанимателя жилфонда.