Одна из сторон договора управления вправе заявить об отказе от его пролонгации после истечения срока действия документа. Это один из способов для управляющей организации прекратить обслуживать многоквартирный дом. Разберемся, как правильно оформить отказ от дома на таком основании и что по этому поводу говорил Верховный Суд РФ. 

Отказаться от пролонгации договора управления после истечения срока его действия 

Обстоятельства, когда управляющая организация прекращает управлять домом, бывают разные: 

• Собственники на общем собрании собственников приняли решение о досрочном расторжении договора управления и выборе другой компании или создании ТСЖ. 

Новая УО начинает управлять домом с момента, когда орган Государственная Жилищная Инспекция внесёт изменения в реестр лицензий, согласно части 7 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ. 

• Управляющая организация лишилась лицензии и права управлять домом из-за нарушений лицензионных требований, в том числе грубых. 

В силу вступают нормы части 3 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ: бывшая управляющая организация продолжает нести ответственность за содержание и ремонт дома даже после исключения её из реестра лицензий. 

• Отношения между собственниками помещений и управляющей организации прекратились, потому что истёк срок действия договора управления. 

Эта ситуация вызывает вопросы и судебные споры в случае, если бывшая УО, муниципалитет и, или собственники не предприняли предписанные законодательством шаги, и дом остался без управления. Ниже разбираем данный случай подробнее. 

Уведомить собственников и муниципалитет об отказе от пролонгации договора 

Если срок договора управления истекает и УО не собирается его пролонгировать, в соответствии с частью 6 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, она заранее уведомляет собственников и муниципалитет об этом. Собственники или орган местного самоуправления должны принять меры, чтобы многоквартирный дом перешёл к новой компании или к ТСЖ. 

Если это не было сделано, то дом оставётся без управления. В такой ситуации собственники, как правило, обращаются с жалобой в орган ГЖИ: никто не выставляет квитанции, не отвечает за аварии и ремонт в доме, уборка мест общего пользования прекратилась. Орган ГЖИ после проверки привлекает к ответственности бывшую УО, срок действия договора управления с которой истёк и не был пролонгирован. 

Ведомство принуждает УО продолжать управлять домом, пока общее собрание собственников или муниципалитет не выберут ей замену. В итоге в таких ситуациях обычно разбираются суды. 

Обосновать собственникам и надзорным органам право не продолжать управление домом 

До 2021 года судебная практика складывалась не в пользу управляющих организаций, например, в определении от 23.04.2020 № 303-ЭС20-5280 по делу № А04-4010/2019 Верховный суд РФ согласился с позицией нижестоящих инстанций и органа ГЖИ, что бывшая УО обязана работать в доме даже после истечения срока договора с собственниками. 

Но в 2021 году практика изменилась. Приведем пример новой позиции Верховного Суда РФ по данному вопросу из определения от 07.06.2021 № 309-ЭС21-295: 

«если сведения об МКД удалены из реестра не по основанию нарушения лицензионных требований, а по истечении срока договора управления… управляющая организация вправе уйти из многоквартирного дома и прекратить управление, не дожидаясь наступления событий, обозначенных в части 3 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ (выбор новой УО, ТСЖ, ЖСК, назначение временной УО и т.п.)». 

Эта позиция отражена и в определении от 19.04.2021 № 303-ЭС20-23313 по делу № А51-21536/2019. Верховный суд РФ указал, что требования части 3 статьи 200 Жилищного Кодекса РФ распространяются на случаи, когда надзорное ведомство исключает дом из реестра из-за: 

• неисполнения предписаний и повторных грубых нарушений лицензионных требований; 
• воспрепятствования работе представителей надзорных органов; 
• вступившего в силу решения суда о банкротстве компании;
• прекращения, аннулирования лицензии. 

Иных случаев требования статьи не касаются. 

Разместить данные о прекращении договора управления в ГИС ЖКХ и передать техническую документацию на дом 

Анализируя судебную практику по данному вопросу, мы составили рекомендации для организаций, которые хотят прекратить управлять многоквартирным домом после окончания срока действия договора, «уйти с дома»: 

1. Направить собственникам уведомление о прекращении договора управления и отсутствии намерений продолжать управлять многоквартирным домом. Сделать это нужно за 30 дней либо в срок, прописанный в самом договоре. 
2. Разместить сведения о прекращении договора управления домом в ГИС ЖКХ. 
3. Направить указанные сведения в Государственную жилищную инспекцию субъекта РФ. 
4. Уведомить орган местного самоуправления о прекращении договора управления. 
5. Передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы новой управляющей организации или собственникам.