1 марта 2023 года выписки из Единого государственного реестра недвижимости предоставляются без персональных данных собственника. Сейчас нельзя заказать выписку на многоквартирный дом и узнать кто является собственниками помещений. Данный закон создан для борьбы с мошенничеством. Но новшество создало глобальные проблемы для управляющих организаций. Как проводить общее собрание собственников, если нельзя узнать кто должен голосовать и сколько у него голосов?
Разберемся, как получить данные о собственниках для общего собрания.
Для чего нужны персональные данные на ОСС?
Проведение ежегодного общего собрания собственников обязанность управляющих организаций, установленная законодательством РФ. Также часто проводятся и внеочередные собрания, для смены председателя совета дома, сдачи общего имущества в аренду и многое другое.
Перед проведением ОСС, собственникам необходимо сообщить об этом, иначе его могут признать недействительным. Согласно законодательству РФ, о проведении ОСС необходимо сообщить лично или заказным письмом за десять дней до даты. Отправлять дополнительные уведомления родственникам владельца, арендаторам квартиры или еще кому-то не запрещено, но уведомить собственника нужно обязательно.
Информацию о собственниках управляющие организации или инициаторы собрания брали из ЕГРН. Как правило, пользовались коммерческими сервисами, которые позволяют получить за раз много выписок. Это очень удобно, потому что выписки из ЕГРН сразу же содержали данные собственников, а также информацию о площади жилого помещения и доли в нем, если собственность долевая. На общем собрании голосуют площадями, то есть количество голосов зависит от площади в собственности того или иного человека.
Например, в доме 50 квартир, у каждой квартиры один собственник, у всех квартир одинаковая площадь. В этом случае у каждого собственника будет 2% от общего количества голосов на собрании. А если одна из квартир в долевой собственности, например у мужа и жены по 1/2 жилья, и доли выделены в натуре, то у каждого из них по 1% голосов. Это значит, что для каждого нужен отдельный бюллетень. Количество голосов всегда пропорционально площади жилья. Если ошибиться в расчетах, итоги общего собрания могут оспорить.
Где найти данные о собственниках?
С 1 марта 2023 года единственный источник сведений о владельцах квартиры — реестр собственников жилых помещений. Ведут данный документ:
- управляющие организации, просят подтвердить право собственности при заключении договора с владельцем квартиры.
- Товарищества собственников жилья, член ТСЖ обязан дать правлению достоверные сведения о себе, совладельцах квартиры и размере принадлежащей им доли.
В реестре должны содержаться следующие сведения:
- Фамилия, имя, отчество собственника квартиры.
- Полное наименование и ОГРН, если владелец компания.
- Сведения о размерах долей в праве общей собственности по ним можно установить и площадь квартир.
Инициатор собрания вправе запросить у УК или ТСЖ реестр собственников. А те обязаны в течение пяти дней представить реестр. Лучше отправлять заявление в управляющую компанию через ГИС ЖКХ, потому что бумажное заявление УК может просто потерять. Согласие собственников квартир на передачу персональных данных в этом случае не нужно.
Какие могут возникнуть проблемы?
Проблемы с которыми могут столкнуться инициаторы собрания две.
Первая − управляющая организация отказывается предоставлять реестр.
Если УО не представила реестр или сделала это с задержкой, ее могут оштрафовать на сумму от 250 000 до 300 000 рублей, согласно части 2 статьи 14.1.3 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ. Штраф могут наложить не на компанию, а на должностное лицо. Тогда сумма снизится от 50 000 до 100 000 рублей. Возможна даже дисквалификация на срок до трех лет.
Чтобы привлечь УО к ответственности, нужно подать жалобу в Государсвенную жилищную инспекцию − именно она рассматривает дела о таких правонарушениях. Если ГЖИ не поможет, можете обратиться в суд.
Вторая проблема − неактуальные данные.
Реестр, который ведут управляющие организации, не всегда соответствует данным из ЕГРН. Управляющие организации часто ведут его с ошибками, не обновляют вовремя, в том числе и по той причине, что собственники не сообщают о смене прав.
Для членов ТСЖ обязанность своевременно представлять свежую информацию о собственности указана в Жилищном Кодексе, но санкций за неисполнение нет. А у владельцев квартир в домах, которые обслуживают управляющие компании, такой обязанности вовсе не прописано. Многие жильцы не общаются с УО, и даже чужая фамилия в платежках их не смущает.
Некорректные данные могут стать причиной путаницы, но на законность общего собрания собственников вряд ли повлияют: голосовать в любом случае имеют право только действующие собственники.
Как закрытие персональных данных повлияет на проведение ОСС?
Существует мнение, что ситуация с выписками поставит крест на общих собраниях: без выписки их провести невозможно, а результаты обязательно обжалуют. Это ошибочное мнение.
Запрос выписки из ЕГРН никогда не прописан как обязательное условие для проведения собрания. Поэтому обжаловать итоги собрания только на том основании, что у организатора не было выписок, нельзя.
Выписки помогали инициаторам собраний в подготовке документов, бюллетеней и подсчете голосов. Но ЕГРН не содержит сведений, где реально проживает собственник и как с ним можно связаться, поэтому практическая польза информации реестра ограничена. Зато доступные данные ЕГРН помогали недобросовестным инициаторам собрания фальсифицировать документы.
