В материале разобрали вопрос относительно возможности увеличения взносов за содержание общедомового имущества до истечения срока действия управленческого договора.
Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, если в МКД не создано ТСЖ или кооператив, стоимость содержания жилья определяют собственники на общем собрании. Плата устанавливается минимум на год, при этом учитываются предложения управляющей компании.
Данный подход позволяет сохранять единый ежемесячный тариф на содержание жилья на протяжении всего календарного года, компенсируя неравномерность фактических затрат в разные сезоны. Так, в зимний период основные расходы приходятся на уборку и вывоз снега, тогда как в летний − на текущий ремонт кровли, фасада и подготовку внутридомовой отопительной системы к новому отопительному сезону. Плата за содержание жилья рассчитывается исходя из годовой суммы, которая затем делится на 12 для определения ежемесячного платежа. И после того, как сумма будет утверждена, УО самостоятельно изменять ее не может.
Существуют исключения, допускающие корректировку размера платы по договору управления до истечения годичного срока. Согласно п. 20 Правил № 491 это допускается, если общее имущество в доме так сильно износилось, что стало опасным для жизни людей или может причинить ущерб имуществу. Чтобы применить это правило, нужно официальное предписание от жилищной инспекции (или другого контролирующего органа). Оно обязывает УО срочно заняться устранением этих неполадок. Данная обязанность подразумевает необходимость финансирования работ, что может быть реализовано путем увеличения размера платы за содержание жилого помещения.
Кроме того, Минстрой России уточняет, что основаниями для досрочного изменения размера платы могут служить обстоятельства, которые было затруднительно предвидеть при его утверждении, в частности:
изменения налогового и (или) трудового законодательства, влияющие на финансовые обязательства управляющей организации.
Согласно пункту 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, в договоре управления многоквартирным домом обязательно должны быть прописаны правила расчета цены соглашения и определения суммы платежей за обслуживание и ремонт жилья.
По нормам части 1 статьи 162 ЖК РФ, когда выбирается управляющая компания, стороной договора со всех жильцов выступает общее собрание собственников (ОСС). При этом ключевые решения принимают владельцы, владеющие более чем половиной голосов от общего числа.
Часть 2 той же статьи уточняет стороны соглашения: с одной стороны выступает управляющая организация, а с другой − собственники помещений в данном доме.
При подписании договора интересы управляющей компании представляет уполномоченное лицо, а интересы жильцов − решение общего собрания.
Возможность корректировки или расторжения договора прописана в части 8 статьи 162 ЖК РФ. Там сказано, что эта процедура должна соответствовать нормам гражданского права.
Если обратиться к пункту 1 статьи 450 ГК РФ, становится ясно, что изменить или расторгнуть соглашение можно по взаимному согласию сторон, если иные условия не оговорены в законе или самом договоре.
Следовательно, пересмотр условий договора (например, изменение порядка расчета платы за содержание жилья) до истечения года с момента утверждения предыдущих тарифов возможен только на основании решения общего собрания. Основанием для этого могут быть лишь обстоятельства, которые не могли быть предусмотрены при установлении прежних расценок.
