Договор управления является главным документом, который заключается между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией. Неправильное заполнение договора влечет за собой риски и убытки для управляющей организации. Разберем основные ошибки заполнения договора и расскажем о том, как их избежать. 

Ошибки, допущенные в договоре управления, могут привести к его недействительности

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация по требованию другого лица с согласованным сроком за плату обязана:

• совершать работу и предоставлять услуги по управлению многоквартирным домом, соответствующего содержания и ремонта общего имущества в доме;
• предоставлять коммунальные услуги жителям многоквартирного дома;
• оказывать готовность инженерных систем;
• осуществлять иные мероприятия, направленные на достижение цели − управления многоквартирным домом. 

Многоквартирный дом и управляющая организация заключают договор управления в письменном или электронном формате с использованием ГИС ЖКХ при помощи составления одного документа, подписанного сторонами. 

На законодательном уровне ДУ не предусматривает ни устной, ни типовой формы договора, но в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ обозначены основные условия, среди них:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
• список предоставляемых работ и услуг по содержанию, управлению и ремонту имущества; 
• перечень коммунальных услуг, которые есть у управляющей организации;
• предоставление прайса за услуги, которые определены в соответствие с договором по содержанию и ремонту жилого помещения, за коммунальные услуги и период внесения оплат.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, если будет упущено хоть одно условие, то договор будет считаться незаключенным.  

13 типичных ошибок управляющей организации при составлении и подписании договора управления

1. Повторение текста статей Гражданского и Жилищного кодексов РФ в ДУ

На самом деле этого не требуется делать, так как положение данных нормативных актов и так распространяются на договор.

2. Договор управления не включает в себя состав общего имущества МКД или адреса дома

Следуя закону ЖК РФ, указание данной информации является обязательным критерием при формировании договора управления. Сотрудники управляющей организации должны внимательно изучать статьи кодекса, а лучше будет привлечь опытного юриста при составлении документа.

3. Указание фиксированной цены

При указании фиксированной цены в договоре, изменить ее можно будет только по обоюдному согласованию с собственниками при проведении ОСС.

В противном случае УО обязана будет управлять домом по указанной в договоре сумме и тем самым нести убытки. Чтобы избежать такой ситуации, УО следует указать порядок определения цены.  

4. Отсутствие в договоре порядка ежегодной индексации цен на работы и услуги

 Если не указать ежегодную индексацию цены на работы и услуги  в договоре управления, то управляющая организация может столкнуться с ситуацией, когда собственники не согласуют повышение размера платы за работы и услуги.

5. Неверный расчет стоимости договора

Стоимость рассчитывается из четырех показателей: 

• содержание общего имущества, 
• текущий ремонт, 
• управление многоквартирным домом, 
• коммунальные услуги.

Сумма за содержание общего имущества складывается из стоимости выполненных работ и предоставленных услуг, а также  стоимости коммунальных услуг в целях содержания общего имущества. Стоимость за текущий ремонт рассчитывается для каждого дома индивидуально, исходя из стандартов здания и его эксплуатации. Показатель суммы за управление многоквартирным домом приравнивается к стоимости выполненных стандартов, которые утверждены Правилами №416. Тариф на коммунальные услуги устанавливает орган региональной власти. Следовательно в договоре управления нужно зафиксировать порядок расчета стоимости за коммунальные услуги со ссылкой на тарифы, а не прописывать конкретную цену.

6. Неуказание порядка изменения перечня предоставляемых работ и услуг

Если не обозначить порядок тех или иных работ сразу, то управляющей организации будет необходимо каждый раз заключать дополнительные соглашения после проведения ОСС.  

7. Перечень работ и услуг в договоре меньше, чем утверждённый в ПП РФ № 290

Управляющей организации необходимо обеспечивать выполнение всех работ по содержанию дома независимо от того, прописаны они в договоре или нет. При том, работы, которые не прописаны в договоре управления и не рассчитана за них стоимость, то компании придется проводить эти работы за свой счет.

8. Не указаны права и обязанности сторон по договору

В договоре управления нужно обозначить, что собственник обязуется предоставлять доступ представителям компании к своему помещению:

• для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического или другого оборудования;
•  для выполнения ремонтных работ в заранее согласованное время, аварийных работ – в любое время.

Составление правильного и качественного перечня прав и обязанностей сторон, может способствовать облегченной работе управляющей организации. 

9. Нет перечня предоставляемых коммунальных услуг;

В соответствии Правил № 354, если у собственника не будет прямого договора с РСО, то исполнителем коммунальных услуг останется управляющая организация. Поэтому перечень коммунальных услуг и  информация о них является существенным пунктом договора управления,о котором нельзя забывать.

10.  Отсутствие в договоре управления порядка контроля деятельности управляющей организации

Управляющей организации следует, по требованию собственника, предоставлять документы и информацию касательно ее работы в доме. В договоре должно быть указано, в какой форме они будут предоставляться .

11.  Нет порядка урегулирования споров

Положения договора управления о порядке претензионного досудебного урегулирования споров защищают управляющую организацию от недобросовестных конкурентов.

12. Отсутствие порядка изменения и расторжения договора

Процесс изменения или расторжения договора управления межквартирного дома происходит в соответствии со ст. 450-453 ГК РФ. У управляющей организации не получится расторгнуть договор в одностороннем порядке, а вот собственник такими правами обладает, согласно ст.162 ЖК РФ.

13. Не указаны одно или несколько обязательных приложений, среди которых

• реестр собственников помещений (приказ Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр);
•  список технической документации межквартирного дома или других документов, связанных с управлением домом (Правила № 491); 
• данные о собственниках по правоустанавливающим документам и их доле в праве на общее имущество (приказ Минэкономразвития РФ от 23.12.2013 № 765); 
• информация о лицах, уполномоченных собственниками для взаимодействия с управляющей организацией (приказ № 411/пр).

Договор управления без обязательных приложений не соответствуют требованиям закона, а значит, являются незаконными и нарушают права другой стороны договора как потребителя.

Важно 

При составление договора управления важно уделять внимание деталям. Некорректные формулировки или упущения основных пунктов усложнят работу УО. Грамотно составленный договор управления поможет избежать проблем с надзорными и контролирующими органами, а также с недовольными собственниками.